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华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
近期,有自媒体发布视频称,目前深圳楼市“越来越多的人选择弃房断供,目前深圳断供房数量为146549套”。而据经济日报报道,针对此传言,深圳金融监管部门回应:视频内容严重失实,纯属谣言。目前,深圳市房地产贷款按揭不良率为0.23%,一直保持在较低水平,没有明显变化。
8月11日,《华夏时报》记者多次致电中国人民银行深圳市中心支行办公室求证,不过电话均未接通。同日,国内知名不良资产处置专家赵晓安在接受记者采访时表示,“按照以往的数据,深圳法拍房数量是一个月几百套拍卖,那些造谣自媒体的数据严重失真。”
专家:辟谣力度不够
8月11日,国家高端智库CDI研究员宋丁在接受记者采访时指出,“这次金融监管部门的辟谣力度不够,应该要明确告诉大家目前深圳有多少套断供房,而不是只说不良贷款率是很低的。在现在这个市场环境下,虽然没有精确到十多万套,但是可能相当多的人相信断供房的数量很多,使得大家对楼市越来越失去信心。”
那业主为什么会选择断供?
对此,赵晓安向记者指出,业主断供的原因有很多种,核心原因是现金流不足并无法化解负债。在房产价格下降及市场交易困难的趋势中,这种情况会更为显著。而在房产价格上涨趋势中,现金流的短缺,可以通过快速卖房或银行贷款等情况化解,就不容易出现断供。
乐有家研究中心监测显示,7月深圳过户成交2259套住宅,环比下跌6%。自4月以来深圳二手房月度成交持续下跌,从高峰期的近4000套回落到如今的接近2000套。对此,乐有家研究中心呼吁,“市场迫切需要更直接的政策救市”。
在二手房房价方面,乐有家研究中心数据显示,7月深圳二手成交价环比下跌1%,与成交量一样处于下行通道。此外,7月深圳各片区挂牌价仍大多处于小幅下跌中,全市挂牌均价环比下跌0.6%,仅有极个别区域因豪宅或房源量少而未下滑。乐有家研究中心预计业主降价和让利的大趋势仍将持续一段时间。值得一提的是,截至7月底,深圳二手房成交价已连续4个月下跌。
此外,宋丁还给记者指出,业主除了因没有支付能力选择被迫断供外,还会因房价下跌的太厉害而选择主动断供。
“有些业主虽然有支付能力,但是因为房价下跌的厉害,选择主动断供。比如说支付了三成首付买了原本总价为100万元的房子,但后续该房子跌成了70万元的总价,直接跌了三成首付,这时候业主还用得着为70万的贷款而还贷吗?而且还需要支付利息,他或许在市面上可以以低于70万的价格再买一套,在这种情况下,他可能就会主动选择断供。”宋丁说道。
不过,宋丁还指出,无论是被动还是主动的断供,带来的影响都是深刻的。不仅会被加入到失信人名单上,还要赔掉首付、各种税费等等,此外剩下的债务部分也得继续还。“不是说选择断供就可以不还,这是不行的,银行会终身追缴债务。所以到了关键时候,宁愿想尽各种办法,也尽量选择不断供。”宋丁说道。
赵晓安也表示,断供会影响征信,对以后的贷款等金融行为影响最大。建议合理规划负债,优化资产,避免断供。
断供房是法拍房的一大来源
其实,不仅仅是深圳,自去年以来关于房贷断供以及法拍房数量暴增的消息已成为老百姓(16.510, 0.01, 0.06%)关注的焦点。不过,有个认识需要厘清,即断供不一定会被法拍。
赵晓安向记者指出,“断供不一定会被法拍,法院是申请才受理,只有在债权人提出申请才能逐步走向法拍程序。一般会经过查封,起诉,受理,裁决,执行,拍卖等程序。整个程序快则几个月,慢则数年。断供后,在房子拍卖成功之前,有能力解决负债或者与债权人成功协商解决方案都能够避免法拍。具体方案如卖房,优化负债等等。”
断供不一定会被法拍,不过,断供房是法拍房的一大来源。
根据中指监测数据,从挂拍量来看,今年1—6月,全国法拍房挂拍套数达30.4万套,较去年同期增加19.7%,成交拍品数量6.6万套,成交总金额1348.2亿元。而2022年1—6月全国法拍房挂拍套数达25.4万套,成交拍品数量5.2万套,成交总额1291亿元。
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而从挂拍物业类型来看,住宅、商业为法拍房主流,二者合计占总拍卖套数超过80%。住宅2022年上半年共挂拍14.1万套,占总体55.2%;住宅2023年上半年挂拍量17.9万套,占总体59%,住宅挂牌量占比较上一年明显增长。
由于法拍房相对于市面上同类型的房子,价格会比较低,所以会吸引不少人“捡漏”。而需要注意的是,购买法拍房存在一定的法律风险。
广东华商律师事务所周争锋律师8月11日向记者指出,法拍房竞买人要确保有购房资格,没有购房资格,拍卖成功以后法院不会出具成交裁定书,拍卖直接无效,缴纳的保证金会被法院没收。同时,竞买人要准备有充足的现金,法拍房都要求一次性付款,在竞买前需要提前做好融资工作,确保在拍卖公告约定的多少个工作日内,一次性向法院支付房款。
除此之外,周争锋律师还提醒购买法拍房需要注意以下事项,一是,了解清楚房产上有没有其他未了结的产权纠纷。二是,注意税费问题,特别是税费约定全部由竞买人承担时。像深圳市被执行人通过继承和赠与获得的房产,强制拍卖以后的个人所得税和正常买卖没有区别,按照3%核定征收,但是其他城市有按照差额20%征收的先例。三是,事前了解清楚房产的实际居住人,避免竞买成功以后无法入住。四是,竞买前要认真审核法院的拍卖公告,看下拍卖流程有没有明显违法违规的情况。五是,对于法院拍卖的无产权证的房产,应该知道执行裁定书不能改变该房产是违法建筑的事实,仍然有随时被拆除的风险。
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责任编辑:吴剑
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