LPR"双降"的政策信号：楼市韧性强 调控难言放松

　　LPR“双降”的政策信号

　　来源：中国金融四十人论坛  作者：CF40研究部鲁西

　　11月20日，贷款市场报价利率（LPR）迎来改革后的第四次报价，1年期LPR利率为4.15%，此前为4.2%，5年期LPR利率为4.8%，此前为4.85%，两者均下调5个基点。

　　1年期LPR是实体经济贷款的参考利率，而5年期LPR利率则是房贷基准利率的重要参考指标。自今年8月LPR改革以来，前者已经下调两次，从首次报价的4.25%下调至4.15%，每次下调5个BP，而5年期LPR是改革以来首次下调。

　　新版LPR机制实施之后以来的历次利率

制表/CF40 

　　此次LPR利率下调主要是受到此前MLF利率下降的影响，中国金融四十人论坛（CF40）成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟对CF40研究部表示，下一步，央行的利率还有比较大的下行空间。但这次5年期LPR下调5BP，对于楼市来讲，并没有什么特殊的意义。

图/网络

　　逆周期调节力度加强 降息周期或已开启

　　此次1年期和5年期LPR均下调5个BP，这是因为在此之前央行MLF操作下调了5个BP。11月5日央行调降MLF利率，从3.3%下调至3.25%，11月15日央行再次超预期新作2000亿元MLF，向市场释放流动性资金。

　　“未来LPR的下行空间及速度取决于人民银行下调MLF的速度，而MLF利率下调速度又受到很多因素影响，主要因素是CPI。”钟伟对CF40研究部说。他分析，从现在来看，2020年CPI将会前高后低，之后一路下行。总体来看，中国现在相对滞后的金融周期，会逐渐地赶上国际主要银行的利率周期，弥合2019年全球宽松的金融周期，两者之间的差异有可能会缩小。所以，中国的利率还有比较大的下行空间。

　　11月18日，央行再次超预期下调公开市场操作逆回购利率。中金公司固收研究团队指出，从历史情况看，央行逆回购利率下调通常不会一次就结束，新的一轮降息周期可能已开始。

　　当前经济下行压力增大，尤其是实体经济融资成本依然高企。CF40高级研究员张斌表示，降低MLF利率旨在支持实体经济。也就是说，降低实体经济融资成本。

　　从央行发布的《2019年第三季度货币政策执行报告》来看，9月末一般贷款加权平均利率为5.96%，较6月末不降反升了0.02个百分点。如果往前看，二季度一般贷款加权平均利率5.94%，比一季度下降 0.1个百分点，同比则下降0.14个百分点。总体来看，今年企业融资成本下降幅度不大，LPR改革之后，实体经济融资成本下行效果也并不明显。

　　此外，10月社融数据也大幅低于预期，反映出实体经济的资金需求比较疲弱。央行数据还显示出，9月份新发生贷款中运用LPR定价的占比为46.8%，这一占比虽较此前有所提高，但很明显还不够。根据央行要求，截至今年12月末，这一占比要不低于50%；截至明年3月末，该数据不能低于80%。

　　鼓励各大银行放贷更多地使用LPR报价，目的就是引导实体经济融资成本下调，给企业让利。

　　11月19日，在央行召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会，央行行长易纲对六家商业银行负责人强调，要发挥好LPR对贷款利率的引导作用，推动金融机构转变贷款定价惯性思维，真正参考LPR定价，促进实际贷款利率下行。

　　今年以来，GDP增速以0.2个百分点的速度下降，到三季度GDP增速仅为6%，如此快速的下行速度引起较大关注。当前央行的货币政策也主要是服务于稳增长，而降低实体经济融资成本是稳增长的重要一环。

　　在昨天召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会上，易纲还表示，要继续强化逆周期调节，增强信贷对实体经济的支持力度。

　　这个座谈会是专门针对实体经济贷款形势的一个会议，上次召开的时点是去年11月，当时要解决的主要是民企和小微企业的融资问题。2018年以来，经济下行叠加金融紧缩带来的影响，不少民企和小微企业出现了债务违约、融资难等问题。为此，监管部门给出了货币政策、财政政策、监管政策等“几家抬”的解决方案，支持实体经济。去年12月央行还专门创设了定向中期借贷便利（TMLF），支持小微企业、民营企业贷款。

　　楼市韧性强 调控难言放松

　　1年期LPR下降旨在降低实体经济融资成本，那以5年期LPR为主要基准的房贷利率下调，是否意味着刺激楼市呢？实际上，并非如此。

　　今年10月8日起，中国开始执行全新的房贷利率，新发放的商业性个人住房贷款利率“换锚”，从“政策利率上浮”转向“5年期LPR+当地LPR加点下限+银行浮动加点”的模式。

　　此次LPR降低5个BP，钟伟指出，这对于楼市并没有什么特殊意义。首先是2019年，中国的楼市无论从销售面积还是销售金额来看，都创了历史新高，现在房地产市场根本就没有任何衰退的迹象；其次，如果调控政策不放松，中国的房地产市场也有足够的韧性，不会走向衰退。

　　对楼市而言，当前房地产商的融资压力较大，融资成本较高，因此，很多房企为回笼资金加快销售回款，纷纷降价或者打折促销。但从环比来看，新房价格仍在上涨，只是涨幅较慢。数据显示，4个一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅回落0.3个百分点；31个二线城市新房价格环比上涨0.5%，35个三线城市新房价格环比上涨0.6%，涨幅分别回落0.1和0.2个百分点。

　　成交量方面，全国房地产市场成交量依然惯性冲高，今年1-10月份全国商品房销售面积超过13.3亿平方米，同比增速今年以来首次转正。前三季度，全国商品房销售额为11.15万亿元，同比增长7.1%，增速较上半年提高1.5个百分点。

　　“房地产市场本身并不处于一个不好的状况，而是处于一个热度相对较高的高位平台期。”钟伟说。

　　根据CF40研究部了解，当前北京各大银行执行的首套商业住房贷款的利率大多是4.80%（LPR）+0.55%（上浮55个基点），也就是5.35%；二套房的加点是在LPR的基础上上浮不低于105个基点。包括农业银行和工商银行等多家大型商业银行的信贷人员表示，利率“换锚”前后，实际利率变化幅度不大，个人房贷基本处于比较平稳的状况，并未有过热或过冷的现象。

　　钟伟指出，这次LPR利率下降没有把房贷利率排除在外，显示出房地产行业至少不再受到特别大的负面制约。

　　在央行三季度货币政策报告中，再次强调了“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。由此可以看出，房地产市场调控并未放松，而降低5个BP的幅度也不足以导致市场大幅升温，仅仅是对购房者而言，百万的房贷，月供将少还30元。

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责任编辑：陈永乐