深圳：部分城中村不拆了

　　深圳：部分城中村不拆了

　　本报记者 陈靖斌 童海华 深圳报道

　　近日，深圳市规土委发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018~2025）》（征求意见稿）（以下简称“总体规划”），针对深圳市城中村居住用地拟定了综合整治分区范围，拟控制城中村改造节奏，满足条件的城中村可纳入住房保障体系。

　　业内人士认为，这份文件实质是控制深圳城中村改造范围、进度，让城中村继续在一定时间范围内发挥“天然廉租房”的作用，不仅加大了住房供应，也扩大了保障范围。其受益者将是深圳中低收入阶层，以及刚毕业的大学生，而这也意味着深圳市的保障房供应比例，也将进一步得到释放。

　　事实上，今年9月1日、10月27日《中国经营报》记者分别就城中村旧改问题做了相关调查报道，《中国经营报》官方微博以及报纸相继刊发了《深圳旧改利益链调查》《深圳无产权旧改灰色利益链：6人炒一栋本地房》等报道引发外界舆论广泛关注，就此也揭开了广东省深圳市城市更新灰色利益链中的投资秘密。其中涉及到供求失衡下对保障房与市场两大体系的探讨。

　　根据此前记者报道，由于城中村无产权回迁房不限购不限售，也无需社保，众多投资者开始盯上回迁后赔付商品房产生的巨额利润。城市更新专家认为，根本原因在于供不应求的房地产市场导致高企的房价，而解决的根本之道在于加快城市更新进度以及扩大保障房供应。“真正的问题在于解决保障房和市场两个体系的问题，以及如何多层次地用保障房的开发来保证货量供应。”一位专家此前接受本报记者采访时表示。

　　对此，深圳市规土委也出台了《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018~2025）》（征求意见稿）对保障房供应和市场两大体系着手调整。其中涉及到开始加大对保障房的供应比例的释放，以及缩减了城市更新范围，以加速推进深圳市城市更新的力度，并引导其往租购并举方向发展。

　　根据《征求意见稿》显示，政府鼓励划入综合整治区内的城中村是进行住房规模化统租改造，满足条件的纳入政策性住房保障体系，政府通过制定各类相关规则规范市场行为，控制企业改造成本，强化租赁市场监管，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。

　　此外，不符合拆除重建类政策的、现状开发强度较高的城中村原则上均应当划入综合整治区，同时综合整治区用地划定后将不得纳入拆除重建类城市更新计划与土地整备和棚户区改造。

　　据了解，深圳市土地面积为1997.47平方公里，约为北京的八分之一，可开发建设土地早已捉襟见肘，此前城中村拆除重建的“城市更新”是开发商主要的土地来源。　　而在规划意见稿中，划定了总规模为99平方公里的城中村为综合整治分区范围，范围内用地在2018~2025年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。深圳城中村用地总规模约320平方公里，这意味着约三分之一的城中村将被纳入综合整治范围之内。

　　合一城市更新认为，这意味着城中村一旦划入综合整治区后，将不能再做拆除重建类的城市更新，而很多市场上的开发商前期介入城中村均是为了能够推动项目列入拆除重建类计划，以期能够占住山头锁定项目后通过旧改获取超额的利润，但如果锁定项目是在综合整治区内，可以预计项目预期方向，虽然《征求意见稿》规定整合整治区的调出程序，但调出地块各区从严，开发商将进退两难。

　　对于深圳市城市更新的发展未来将如何继续推进，《中国经营报》记者将持续进行关注。

责任编辑：刘万里 SF014