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来源:无冕财经
作者:方斯嘉
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南山控股的地产业务,毛利率从2017年的51%,降至去年的14%,但跨界搞光伏,是条好路子吗?
“有与汽车相关合作吗?是否计划整体上市?有参与方舱医院建设吗?”11月末以来,南山控股(002314.SZ)的互动平台异常活跃。
原因在于,11月28日,政策面上,房地产企业融资渠道进一步拓宽,引发资本市场一阵狂欢。
一些房产股似乎迎来了春天。12月1日,南山控股一度涨停,分析指出,南山控股涨停原因类别为房地产+REITs+方舱医院。
南山控股除房地产业务外,涉及物流地产、光伏能源、方舱建设等业务。
这家四处跨界的开发商并不缺钱。11月29日,南山控股对外公告,成功发行了一笔20亿元的中期票据。此外,还向控股股东及其子公司借了40亿。
无冕财经注意到,今年8月,南山控股以旗下四个产业园为底层基础设施项目,申报发行公募REITs。基础设施项目初步估值为19.97亿元,预计可为上市公司实现归母净利润约4.9亿元。
虽然能募得数亿资金,且多番跨界,但这家企业的经营情况并不好。据第三季度报告,录得净利润亏损约1.4亿元。
这家“不务正业”的企业,究竟在打什么算盘?
招商局的“亲儿子”
“开门,我是袁庚。”1982年,年过花甲的袁庚骑着单车,来到清华园,敲开一位学生的宿舍。
那位学生是顾立基,被袁老的一席话打动后,他前往深圳,后来出任了深圳蛇口工业区总经理。
上述场景,是袁老为建设深圳蛇口工业区“抢人”的日常。
改革开放伊始,61岁的袁庚受命前往香港招商局调查,随后起草了一份《关于充分利用香港招商局问题的请示》报告。之后,他被任命为交通部所属的香港招商局常务副董事长,主持招商局全面工作。
招商局如今已有一百多年历史,曾经在历史上叱咤风云,可谓“百年招商局,半部近代史”。但在1978年,香港招商局的资产已寥寥无几,据当时测算,约仅有340万港元。
袁老挑起招商局“重生”的重担。
当时,做为招商局掌门人的袁庚发现,招商局所在的香港寸土寸金,相比之下,对岸的深圳宝安县仍有大量待开发的土地。于是,他决定建设蛇口工业区,并适当引入香港的资金及技术等。
在此期间,着手蛇口工业区建设的袁庚,意欲在企业体制改革层面上作出新的突破,于是在1982年成立南山公司(中国南山集团原称)。
《治南山:深圳经验的南山样本》一书中提及,在袁庚的努力下,经国务院批准,1982年中国南山开发(集团)股份有限公司成立,这是中国第一家股份制公司。
随后的8年里,参照中国南山开发(集团)股份有限公司的“股份制模式”,由香港招商局牵头组建了招商银行、平安保险、中集集团等现代企业。
也就是说,南山公司本就带有探路属性。
南山公司成立的作用是,开发经营赤湾港口、石油基地。这里涉及到一个关键地点——赤湾。
当时,袁老冲破旧体制下的行政束缚,按市场经济运作进行赤湾开发建设。赤湾的建设开发之路应运而生,于是,南山系又成立了南山地产,负责房地产开发工作。
此后,南沙地产的项目遍及深圳南山,并逐步走出深圳,曾在上海外滩开发上海海湾大厦。
时间来到2015年,南山地产注入上市公司雅致股份,雅致股份随之更名为“南山控股”。
如今,招商局仍通过中国南山集团,间接持股南山控股。
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从招商局的百年历史看,一直承担着经济改革探路者的角色,无论是在清末以“官督商办”这一形式建立的招商局,还是在改革开放时期,在香港、广东等地进行的探索。
因此,与招商局一脉相承的南山系公司,也担任着探路者的角色。
地产越来越难挣钱
早期,南山控股的地产业务做得风生水起,集中在粤港澳大湾区、长三角区域。
地产规模虽不及招商蛇口,好在土储优质。截至2022年上半年,总土储占地面积 120.9 万平方米,总建筑面积 255.1 万平方米,其中,华东、华中、成都、大湾区占比分别为 32%、41%、26%、6%。土地分别在上海、深圳、苏州、无锡、武汉、成都、东莞等城市。
2017年以后,南山控股转变了策略。公司对外宣告,将仓储物流纳为战略性主业,但房地产开发仍为支撑性主业。
从现状来看,房地产销售依然占据南山控股的重心。据南山控股2021年财报显示,在2020年,房地产业务营收占比高达约78%,直到2021年有所下降,但仍占有约55%。
地产业务越来越难挣钱了。2017年,南山控股的地产业务毛利率高达51.12%,但在2021年已低至14.13%。
相比之下,仓储物流业务的毛利,连续四年均高达50%以上。
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仓储物流的营收正在逐年增大。2018年,仓储物流的营收为7.53亿元,但到2021年,已达到15.38亿元。直至2022年中,仓储物流业务的营收,已超过房地产业务。
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仓储物流,是指提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理等服务。
截至2021年12月31日,南山控股旗下的宝湾物流,在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区,运营、管理和规划在建(含待建项目)仓储面积达900万平方米。物流仓库平均使用率为94.5%。
仓储物流的收益来自租金,能获取正向现金流,还能通过REITs 运作产生的收益。
在《中国REITs市场建设》一书中指出,REITs可以理解为不动产资产的IPO。是不动产资产持有者的资本运作工具,可以通过盘活存量资产、优化资本结构、实现经营战略目标来创造价值。
早在今年8月,南山控股发布公告称,公司拟以下属公司宝湾物流分别持有的4处仓储物流资产作为底层基础设施项目,开展基础设施公募REITs的申报发行工作。此次发行预计可为上市公司实现归母净利润4.9亿元。
此外,南山控股涉及产城综合开发业务方面,有大量土储收入囊中。同时,还涉及销售、出租业务。南山控股11月30日在互动平台表示,旗下雅致集成公司还为抗疫提供打包箱房,参与部分地区方舱项目建设。
押注光伏赛道
光伏业务,是南山控股发力的新方向之一。
11月末,南山控股回复投资者称,正有序推进新能源业务的探索和落地,选择试点园区开展首批分布式光伏建设。鉴于此部分业务仍处于初期发展阶段,短期对公司整体经营业绩影响相对较小。
近年来,开发商一直试图踏入光伏领域。2022年1月,主业为房地产开发的宋都股份,宣布设立子公司宋都锂业。同年3月,消息称宋都与西藏珠峰公司,就阿根廷锂钾有限公司年产5万吨碳酸锂盐湖提锂建设项目事项进行了详细约定。受消息影响,宋都股份短短16个交易日收获12个涨停。
在8月18日,宋都称被西藏珠峰单方面解约。因此,宋都股份开盘跌停,报3.78元。
8月12日,多项债券违约的地产商蓝光发展,也宣告跨界光伏领域,与广东欧昊集团共同成立成都欧蓝光伏有限公司。
这家新成立的公司尚没有资金实缴注册资金,相关资源及技术人员尚未配备,在存在众多不确定性的情况下,消息一出,公司股价仍跳空高开连续三个交易日。
光伏发电作为一种清洁发电资源大受推广。开源证券指出,2022年来,多部门印发政策,大力支持包括光伏在内的可再生能源的开发与利用,在政策加持下国内光伏产业有望保持快速发展。
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相比之下,南山控股已经迈出了一大步。今年5月,南山控股完成中国核能科技定向增发认购股份交割,以每股0.882港元认购5.39亿股股份获得其发行后29.1%的股权,成为中国核能科技第一大股东。
中国核能是光伏发电领域企业。恰好,南山控股及母公司拥有大量物流园、产业园区,可以拓展拓展屋顶分布式光伏业务的开发。
南沙控股能借势进入新能源领域,并获得业务资质、科学技术和人才资源等。
如今,南山控股正向多个赛道前进,却依然离不开地产主业。这家带有招商局基因的企业,能走出舒适圈吗?
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责任编辑:刘万里 SF014
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