上海“睡城”探秘！超预期的REITs是怎样炼成的_新浪财经

　　从上海虹桥机场出发，往西南方向驱车半个多小时，就来到了泗泾。

　　泗泾处于松江老城和上海市区的中间位置，是当地人熟知的“睡城”——白天，人们离开泗泾外出上班；到了傍晚，下班的人们才回到这里。

　　有巢泗泾国际公寓就在9号线泗泾站两公里外的地方，5座高楼，沿街的底商整整齐齐。它同时也是首单市场化机构保租房REIT——华夏基金华润有巢REIT的底层资产之一。

　　华夏基金华润有巢REIT最近披露的一季报显示，一季度现金分派率高达5.3%，远高于预期。近日，中国证券报记者走访了位于上海市松江区泗泾的有巢国际公寓，实地探访它的运营情况。

　　出租率高达97%

　　“您好，我们想来咨询一下租房。”一个工作日的下午，两位年轻人走进有巢国际公寓前台，其中一位指着旁边的朋友说：“我是住在这里的，我朋友也想来看看。”

　　这座位于上海市松江区泗泾的公寓，是华润置地2018年开发的保障性租赁住房项目。项目里一共1264套公寓，其中1226套都租了出去，出租率高达97%。住户大多都是这样的年轻人——在上海没有住房，在松江区或地铁9号线沿线工作。泗泾有巢国际公寓同时也是首单市场化机构保租房REIT——华夏基金华润有巢REIT的底层资产之一。

图片来源：有巢提供

　　泗泾有巢国际公寓每栋楼有17层，从二层开始，每层设有16-17间公寓。这些公寓分为三种户型，开间、一室一厅和两室。房间内部都配有现代简洁的成套装修，洗衣机、空调等基础家电。据工作人员介绍，一间35平米的开间，月租金为2450元，这一价格和市场价持平。记者搜索租房软件发现，附近30平米左右开间租金多在2400-2700元之间。

泗泾有巢国际公寓图片来源：记者拍摄

　　不过，与很多长租公寓不同，泗泾有巢国际公寓整个项目的所有户型都是朝南采光。工作人员介绍说：“这在上海其实是比较难得的。上海很多住宅都是中间一条走廊，两边都有房间，所以会有一半的房间采光不是特别好。”除此之外，小区西侧、南侧的底商还有快餐店、便利店，小区里也设有公共休闲区和健身房，能够满足居民的基本需求。

小区内的健身房图片来源：记者拍摄

　　派息率高达5.3%

　　从国外成熟市场的经验来看，美国公寓REITs的平均派息率在2.5%到3.5%之间，美国最大公寓REITs——EQR的平均派息率也在3.7%到4%之间。最近披露的一季报显示，华夏基金华润有巢REIT的一季度现金分派率高达5.3%，不仅远高于预期，也超出了EQR的派息率。

　　据工作人员介绍，部分原因在于，一季度期间底层资产的收支两端运营情较为理想。在收入端，租金、出租率大幅超过预期。在成本端，运管机构通过精细化管理，使得项目整体成本得到了有效的节约。

　　其中一项举措是面向全体租客的“有巢APP”，有巢住房租赁（深圳）有限公司总经理陈嘉介绍，“有巢APP”，可以实现房间的线上签约、缴费、换房、增值服务预约及退房，方便租户的同时，也降低了一线门店运营成本。同时，面对企业客户，搭建了“巢企荟”平台，为企业租户一站式解决员工的租住需求，截至2022年底已拥有超过300家签约企业租户。

　　扩募储备丰富

　　从资产特点来看，保障性租赁住房具有出租率高、现金流稳定、持续经营能力强等特点，与公募REITs对于基础资产的要求具有很高的适配性。而作为市场上首单市场化机构保租房REIT，华夏基金华润有巢REIT的稳定运营，是中国住房租赁全链条资管模式的创新探索，也是以市场化方式盘活存量资产的关键一步。

　　该REIT的底层资产——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，分别是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。

　　“目前两个园区出租率比招募书预测的90%及91%已分别提升了2.4%和6%，东经项目的出租率未来可能继续上升。”华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一帆说。

　　虽然泗泾、东经两地距离市中心较远，但陈嘉表示，这对两处有巢国际公寓的业绩并无影响。他介绍说：“上海城市的发展并非是摊大饼的外扩模式，而是以区域产业为导向的多中心发展模式。尽管两个项目距离上海的城市中心有一定距离，但项目租客大多属于地铁沿线及项目周边‘产住一体’的就业人群。”

　　未来随着大量的产业园区建设落地，位于长三角G60科创走廊核心区域的松江区，将成为上海科技创新的产业龙头聚集地。因此，松江区会源源不断产生大量的人才租住需求，保证了项目未来客源的稳定性。

　　截至2023年3月末，有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目33个，储备项目23个，布局房源5.6万间。在北京、上海、广州、深圳四个超一线城市均有大型租赁社区布局，后续扩募储备丰富。

　　据陈嘉透露，目前华润有巢已经按招募书披露，从持有的保租房项目中选定了计划扩募项目，待相关项目达稳定经营状态且符合监管要求后，将尽快启动扩募。同时，华润有巢未来投资重点将聚焦于一线及强二线人口净流入城市的可扩募资产，目前已圈定了一批扩募储备。

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