作者: 吴斯旻
[ 短期来看,进行现房销售试点的城市或有增加,但全国大范围推广的可能性相对有限。为实现“保交楼”,更多城市预计将继续规范预售资金监管的相关政策,结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件,以促进房地产市场供需两端预期稳定。 ]
为了缓解“保交楼”压力,2023年全国将有更多省市探索预售制度改革或试点现房销售。
截至目前,浙江、河南、河北、山东、福建、天津、湖北、安徽、吉林、黑龙江、内蒙古、辽宁等省份陆续召开年度住房和城乡建设工作会议。对于备受关注的房地产行业风险防范问题,多地表示,将聚焦“保交楼、稳民生”,防范化解房地产项目逾期交付风险、稳妥推进个别房企债务风险化解相关工作。
其中,山东、安徽、河南等省份进一步明确,将因地制宜开展现房销售试点。
此前,全国住房和城乡建设工作会议亦提出,“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险”。
市场机构相关统计显示,2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%。其中,全国期房销售面积同比下滑29.6%,全国现房销售面积同比降幅明显较少,为2.3%。
多名业界人士认为,随着全国房地产市场步入新一轮降温通道,全国现房销售占比拉升,体现部分购房者对于“认购期房”存在顾虑。从供给侧来看,目前全国大范围推广现房销售的可能性依然较小,但出于“增信心、防风险”考虑,今年或有更多重点省会城市开展现房销售试点或在供地政策中嵌入现房销售条款。
多地聚焦“保交楼”
去年下半年,多地楼盘停工、延期交付事件,使购房者置业信心受挫,楼市复苏也受到一定影响。
据CRIC调研数据,截至2022年12月31日,32个典型城市重点监测的290个项目中,一半以上已经复工,仍有126个项目处于停工状态。
进入2023年,为了稳定购房者预期、带动全行业投资复苏,“保交楼”成为中央和地方在部署年度楼市工作的关键举措。
河南是2022年全国保交楼工作的典型省份。为着力推进问题楼盘处置化解和“保交楼”,该省当年争取国家两批专项借款453亿元,数额居全国第一。根据河南住建厅数据,截至去年年底,河南专项借款和省重点监测项目复工80%以上、交付10万多套。
在省会郑州,CRIC上述调研显示,由于政策起步较早,当地复工项目占比接近九成。
2月7日,河南省住房和城乡建设工作会议召开。在保交楼、化风险方面,会议提出,围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目标,发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用,以周保月、以月保季、以季保年,确保按时间节点完成目标任务。
楼盘交付困难背后是房企的资金周转问题。因而,纾困问题楼盘需要金融部门的配合,并满足房企合理的资金需求。1月初,河南省人民政府发布《关于印发大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施的通知》,其中提到,将商业银行“保交楼”专项借款项目配套贷款实际投放结果作为财政资金存放的激励因素,并适当提高权重;引导省管金融企业按照市场化原则保障房地产项目合理融资需求。
近日,人民银行郑州中心支行、河南省住建厅发布《关于印发河南省房地产行业省级白名单企业的通知》,划定100家白名单房企,要求加大对这些企业的金融支持力度。
山东“保交楼”的纾困力度同样较大。2022年,山东省通过申报国家专项借款,支持已售逾期难交付住宅项目建设交付,两批获借款267亿元。山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志在2023年山东省住房城乡建设工作会议上介绍称,截至去年年底,该省首批216个“保交楼”项目全部复工、交楼15115套,保交楼套数居全国首位。
该会议还透露,今年,山东省还将继续加大“保交楼、稳民生”的工作力度,并严格监管防范风险。
除了河南和山东,第一财经梳理发现,福建、内蒙古、辽宁、河北、广西等省份也在年度住建工作会议或一季度相关部门工作会议中提到,今年将全力推进“保交楼”相关工作、着力盘活“烂尾楼”;重庆、广东、湖南、贵州等省份则在今年政府工作报告中提出,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。
“2023年地产投资取决于保交楼的推进,而非销售的回暖。”华创证券房地产组组长、首席研究员单戈称。
他认为,如果以销售修复带动地产投资回升的逻辑推演2023年地产投资,存在较大问题。因为本轮销售恢复无论是在城市层面还是在房企层面都更多体现为结构性复苏,而待竣工量较大的房企,2023年销售回暖的可能性仍然较低。2023年全行业的竣工面积增速和投资金额增速,主要取决于历史问题的解决,包括保交楼的推进,以及出险房企的资产处置。
专家:全国现房销售占比有望5年增加至20%
楼市下行之际,商品房预售资金监管过严,会导致部分房企现金流承压,但预售资金监管不到位,则会诱发房企挪用预售款。二者均不利于“保交楼”工作的推进。
基于此,今年以来,多地持续优化调整预售资金监管的相关办法。比如,山东省住建工作会议中明确,今后五年,逐步提高预售门槛,并会严厉查处购房款未进入监管账户、违规提取、抽逃资金等行为;安徽合肥在2月1日发布的《合肥市商品房预售资金监督管理办法》(征求意见稿)中提出,房企不得将预售资金直接收存至监管账户以外的任何其他账户。
而在江苏多地以及昆明、武汉、乌鲁木齐等城市,则聚焦缓解房企的资金压力,出台了如增加重点监管资金提取节点、提高部分节点资金使用额度、允许企业使用银行保函、允许企业在部分情况下申请使用冻结的预售监管资金等细化政策。同时,部分城市预售条件继续放松。比如,武汉明确房地产开发企业可增加申请预售许可次数,预售许可最低规模不小于栋。
此外,由于短期内,房企债务问题和楼盘停工现象依然存在,第一财经从武汉、郑州、合肥等多地了解到,当地购房者更青睐“所见即所得”的现房或准现房。
根据上海易居房地产研究院相关研报,从全国房地产市场交易结构来看,2021年6月份,全国现房销售占比为9.5%,随后该指标总体处于攀升态势,到了2021年12月,现房销售占比达到10.4%,并在2022年12月继续上升至13.9%的水平。
分省份来看,上述研报显示,海南的现房销售规模占比最高,为39%。
这与海南是全国第一个推行现房销售试点的省份不无关系。当地相关文件规定,在2020年3月8日后(含3月8日),海南通过出让取得的土地建设的商品住宅,实行现房销售制度。截至目前,海南推行现房销售试点已有三年。
今年,更多城市有望加入现房销售试点的队列。1月中旬,住建部明确支持房地产行业转型发展、“有条件的可以进行现房销售”之后,山东、安徽、河南、四川这四个省相继提出,将因地制宜开展现房销售。
其中,河南省已确立试点城市。河南省住房和城乡建设工作会议明确,今年将进一步规范商品房预售资金监管,逐步提高预售门槛,以郑州、开封为试点,积极探索预售制度改革和现房销售。
此外,雄安新区也将加入。据中国雄安官网2月6日消息,在住房保障系列工作中,雄安新区将建立多元化住房供应体系,通过商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和保障性租赁住房四类住房,并创造性实行现房销售。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称,关于现房销售的模式探索,地方试点分为两个阶段。在2021年上半年之前,各地主要是在供地规则中明确了现房销售的模式,目的是为了促进房企理性拿地,维持地价平稳;2021年下半年之后,尤其是在目前多地住建工作会议中提及现房销售,主要是为了防范烂尾楼风险,地产金融风险蔓延以及保护购房者合法权益。从长远来看,现房销售将是房地产行业探索新发展模式的重要一环,有望在更多重点城市推进。
“当前全国现房销售规模占比约为14%,我们认为最近5年改革下,到2028年全国现房销售规模占比有望达到20%。”严跃进称。
不过,在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,如果城市已批新房、土地供应非常大且房价持续下跌,且土地价格、建设成本不变,现售只会抬高建设成本。换言之,现售制度下,必须要求政府在地价上让利,以降低房企开发成本,进而实现稳预期和稳房价。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静亦认为,短期来看,进行现房销售试点的城市或有增加,但全国大范围推广的可能性相对有限。为实现“保交楼”,更多城市预计将继续规范预售资金监管的相关政策,结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件,以促进房地产市场供需两端预期稳定。
责任编辑:李桐
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海通证券.盈投顾2024-01-17 08:35:33
宏观要闻1、省部级主要领导干部推动金融高质量发展专题研讨班16日上午在中央党校(国家行政学院)开班。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在开班式上发表重要讲话强调,坚定不移走中国特色金融发展之路,推动我国金融高质量发展。据了解,这是1999年以来、时隔25年后再次以金融为主题专题研讨。2、国务院国资委召开国有企业经济运行座谈会,推动中央企业做好提质增效开局起步工作,努力实现一季度“开门红”。国务院国资委党委书记、主任张玉卓强调,狠抓提升经营效益,切实改善预期、提振信心,更好发挥稳定器、压舱石作用。3、昨日沪指探底回升,下午2点以后,跟踪沪深300指数4只ETF成交量显著放大,护盘资金或又出动。截至昨日收盘,华泰柏瑞沪深300ETF、嘉实沪深300ETF、华夏沪深300ETF、易方达沪深300ETF成交额分别为59.25亿、36.43亿、40.67亿和47.17亿,该4只ETF昨日成交额分别为30.31亿、8亿、5.99亿和5.67亿,尤其是后三只ETF,成交额分别增4倍、6倍和8倍。行业新闻1、昨日一则消息称“上午同花顺大部分融资盘爆仓,并称某大户爆仓10亿遭强平,进而引发创业板崩盘“,对此,有媒体多方采访了解到,这一说法不合理,同花顺大跌有两个因素干扰:一是传言竞争对手有降价预期;二是悲观情绪引发补跌概率更大。2、从多位产业链人士处获悉,为了保证市场地位,宁德时代正在梳理产线资源,推动降本。“24年中旬有几家车企都会切换到这款产品,电芯价格不超过0.4元/Wh,加量不加价,目标就是10-20万元的纯电市场。”有行业知情人士透露。动力电池正在逐步进入0.3元/Wh时代。3、“工农中建交邮”六大国有行理财公司及招银、兴银、信银、光大、浦银理财共11家公司去年下半年规模净流入逾1.1万亿,大行理财公司较去年初仍有缺口。国有行理财公司方面,除交银理财外的其余5家大行理财公司存续规模较2023年初仍然差距约460亿至4000亿元的缺口,合计降幅仍将近9000亿元。4、比尔盖茨在达沃斯闭门演讲中表示,ChatGPT之后,AI可以读,也可以写。这是一个巨大的进步,对于白领工作者而言,可以处理很多日常的工作,很多大量的分析工作都可以瞬间完成,工作效率提升极大。在五年之内,会对生产力有一个极大的提升。5、针对昨日市场消息指平安银行将包括万科、保利、龙湖、金地等41家开发商列入可获融资支持名单,平安银行回应媒体称,去年12月召集房企开会,并推出相应举措。6、2024年春运将于1月26日拉开帷幕。从1月16日召开的国新办发布会上获悉,预计春运期间全国跨区域人员流动量将达到90亿人次,铁路、公路、水路、民航等营业性客运量将超18亿人次,高速公路及普通国省干线非营业性小客车人员出行量将近72亿人次,自驾出行占比将突破8成。7、2024年开年仅半个月,先后有正荣、旭辉、奥园、龙光等多家房企披露了境外债务重组方面的阶段性进展,包括重组方案获法院批准、与债权人小组签署支持协议、给出较为成熟的债务重组方案等,且皆达成了不同程度的削债规模,基本均在40%以上。业内预计,行业风险出清将加速。环球市场1、美股三大指数集体收跌,道指跌0.62%,纳指跌0.19%,标普500指数跌0.37%,热门中概股普跌,纳斯达克中国金龙指数跌3.81%。2、WTI原油期货跌1.06%,布伦特原油期货跌0.2%。3、COMEX黄金期货跌0.97%,COMEX 白银期货收跌1.01%。公司新闻1、普瑞眼科公告,预计2023年净利润同比增长1164%-1286%。2、海康威视公告,控股股东一致行动人电科投资拟继续增持3亿元-6亿元股份。3、扬电科技公告,股东赵恒龙拟减持不超过3%股份。4、锐科激光发布业绩预告,2023年净利预增389.32%-511.64%。5、金龙羽公告,实控人之一致行动人吴玉花拟减持不超过3%股份。6、乐华娱乐在港交所发布公告,公司经营正常,董事均未出售所持股份。7、宁夏建材公告,重组事项未通过上交所重组委审核。投资机会参考1、头部网红正式开启海外直播带货,跨境直播或成出海新风口近日,据抖音账号“Tiktok事业部(三只羊)”视频显示,小杨哥公司三只羊网络近日已开启海外带货布局,第一站为新加坡,带货模式为联合海外达人赋能直播带货,带货品牌多为中国本土品牌。有媒体就该事联系三只羊公司,三只羊回应该账号为公司官方账号,海外带货确已开启,且近日已完成在新加坡的海外直播,并逐渐开始在更多国家布局。随着国内短视频平台市场越来越饱和,很多网络红人和电商卖家开始寻求新的市场机遇,出海或成头部直播电商机构的新增长点。市场分析称,相比于中国,电商直播在海外市场似乎还是一片未完全开发的全新商业领域。根据ForesightResearch统计,2022年美国电商直播预计收入只有110亿美元,这与庞大的中国直播电商市场相比差距甚远。艾媒咨询分析师进一步分析指出,随着TikTok电商平台的迅速发展,各大平台也将发力跨境直播电商,中国跨境直播电商潮流势不可挡。预计2025年跨境直播电商市场规模将达到8287亿。2、氢能最具潜力的应用领域之一,这类产品落地商用加速推进据媒体报道,麻省理工大学(MIT)电动汽车团队近日探索推出了全新的氢基试验台,演示了氢动力电动摩托车原型,并开源相关代码,欢迎其他汽车开发人员测试交流,共同推进氢动力产品的研发。氢能可广泛应用于储能、发电、汽车、航空、冶金、建筑供热等领域。氢燃料电池车是最具潜力的应用领域之一。与电动汽车相比,燃料电池车能量密度高,加注燃料便捷、续航里程较高,更适用于长途、大型、商用车领域,可有效解决商用货车高续航要求、高污染排放等问题。燃料电池汽车规划明晰,产业发展有望提速。参考国家能源局、发改委联合发布的《氢能产业中长期规划(2021-2035年)》,2025年全国燃料电池汽车保有量需达到5万台,而根据国内20个氢能发展主要省市规划,2025年燃料电池汽车保有量将达10.88万台。市场分析认为,随着政策力度加3、先进封装+半导体设备+人工智能,龙头公司去年净利同比预增超50%北方华创公告,预计2023年归母净利36.10亿元-41.50亿元,同比增长53.44%-76.39%;扣非后归母净利润33亿元-38亿元,同比增长56.69%-80.43%。报告期内,公司2023年主营业务呈现良好发展态势,市场认可度不断提高,应用于高端集成电路领域的刻蚀、薄膜、清洗和炉管等数十种工艺装备实现技术突破和量产应用,工艺覆盖度及市场占有率均得到大幅提升;2023年公司新签订单超过300亿元,其中集成电路领域占比超70%。机构人士指出,公司产品矩阵持续扩张,平台化布局彰显公司竞争力。截至2023年5月,ICP刻蚀产品出货累计超过2000腔,8寸CCP刻蚀设备已批量供应,12寸CCP刻蚀设备已进入客户端验证,同时公司清洗、12寸去胶机等均取得进展。市场人士看好2024年中国本土晶圆制造商资本开支维持高强度及半导体设备国产市场进程加速,国产半导体设备厂商业绩有望持续放量。4、国家电网预计2024年电网建设投资总规模超5000亿元,特高压工程仍是重中之重近日,国家电网公司对外透露,2024年将继续加大数智化坚强电网的建设,促进能源绿色低碳转型,推动阿坝至成都东等特高压工程开工建设。围绕数字化配电网、新型储能调节控制、车网互动等应用场景,打造一批数智化坚强电网示范工程,预计电网建设投资总规模将超5000亿元。近年来,国家电网一直把建设特高压工程作为工作重点,2024年度特高压工程仍是重中之重。除8条特高压工程有望在年内开工。国家电网还将推动推动数条特高压工程的核准工作。国家电网年初工作会议再次提到以特高压和超高压为骨干网架,首次提到柔性直流”,特高压技术方向朝着柔性直流方向发展更为明确。机构人士认为,特高压作为主网基础,依旧是投资重心,2023年特高压直流开工规模为历史年度最高值,预计2024-2025期间柔直总投资或达1,005亿元,设备总投资/核心零部件换流阀投资或为603亿/146亿。免责声明:市场有风险,投资需谨慎。本文所载内容仅供海通证券股份有限公司的客户参考使用,客户须自主做出判断和投资决策。 -
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策略配置中配置的酒ETF开始发力。 -
金股捕手2022-04-06 13:23:49
地产板块和中药板块的爆发都是有相关的主题意义存在,地产产业链的爆发主要是国内经济的压力增加,各地纷纷放开了限售限购相关的政策,这一政策预期打开了地产相关板块的补涨空间,简单说这是在炒作预期;因为大家都知道地产的业绩并未出现好转,市场炒作都是先行的,也许等政策真的落地了,那么就是到了资金兑现的时候,现在很多人也都是看好地产的相关行情,毕竟大家也都看得到,不过我这里需要提示一下:地产相关对于经济支撑固然重要,但是4月份也是业绩落地的阶段,地产股价已经先行,业绩和一季度的销量可能大家现实中都可以看到是不及预期的,资本市场情绪想来是多变的,所以追涨需谨慎;如果真的要去考虑,依据未来是否有做大做强的资本,未来是否有被兼并收购这两个预期去选择;而对于中药来讲,祖宗留下来的东西自然是好的,事实证明对于抗疫有着积极的效果,不过这一波有些也不低了,时刻关注国内数据变化,一旦数据出现拐点下行,那么中药行情股价也会跟随出现下行,这两者基本上是属于同步的关系! -
华林证券梁财华2022-03-29 17:16:56
江南化工(002226)一.基本面:公司主营工业炸药,雷管研发,生产,销售风力发电,光伏发电开发,建设,运营。2021年营业收入64.81亿元,同比增长65.39%,归母净利润10.53亿元,同比增长135.58%,扣费净利润5.415亿元,同比增长33.98%。PE16.58倍,PE相对低。二.消息面:国家能源局印发《2022年能源工作指导意见》稳步推进结构转型。煤炭消费比重稳步下降,非化石能源占能源消费总量比重提高到17.3%左右,新增电能替代电量1800亿千瓦时左右,风电、光伏发电发电量占全社会用电量的比重达到12.2%左右。国家能源局:.继续实施整县屋顶分布式光伏开发建设,加强实施情况监管.三.技术面:近期股价突破年线,量价齐升,均线多台排列,换手率比较高,3月24日涨停,说明有主力介入,25,28日股价回调,29号股价企稳。短期支撑位5.95元,短期压力位7.40.止盈价:7.40附近,止损价:5.95以上仅是个人看法,仅供参考,不构成投资建议,风险自担! -
股海飞扬2022-03-23 14:33:34
#市场凌乱,小心一日游行情在出现,地产高位风险较大# 大盘还在回暖,指数有点超出预期了,不过盘面给我个人呢感觉就是难受,乱套,今天海联金汇和宁波建工比较靓眼,这都是好的反馈,高位资金并没有全面撤退,下午做了中富通,中兴通讯不管你再烦,实实在在的几十亿封单在那了。下午这波地产拉的我是十分懵逼的,看看是不是像前天晚上医药一样
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