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来源：中国房地产报
俯视成都香江CBD二期，颇具气势。
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这是一个狂奔的房地产投资三角关系的故事，奔过之后，每一方都觉得，自己被辜负了。
中房报记者 崔军民丨成都报道
谁也没有想到，一个购地3000亩，原计划投资170亿元的全球家居CBD项目，不仅没有当初宣传的那么好，还陷入后续开发停摆，业主投资承诺未兑现，以及大量土地荒芜多年。
成都香江全球家居CBD项目，坐落在成都市新都区成都家具产业园内。5月24日，中国房地产报记者在现场看到，已建成的A、B、C三馆，经营惨淡，客流稀疏，不少商铺“售后返租”的租金多年来都难以支付业主，由此引发纠纷。
知情人士称，当时号称香江独创的“2：8财富保障，风险共担”模式，让成都香江全球家居CBD项目兜售一空。
正是香江集团承诺的这种“捆绑式”发展，让成都数千名投资业主消除了后顾之忧，纷至沓来倾囊购买商铺，“一铺养三代”的美好故事变成了一场烦恼的人生事故。
香江控股（股票代码：600162）5月21日的一则公告也揭开了项目后续开发停摆之谜：香江股份与成都当地政府之间裹挟着一个达4个亿的经济纷争诉讼案。
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项目停摆
成都香江CBD门可罗雀。
有投资业主回忆称，成都香江全球家居CBD项目其实涉嫌虚假宣传、一铺重卖、售后返租、租金难付，以及申请成立业委会遭遇推诿扯皮无法成立等问题，“2000名业主为维护权益，几年来从未间断努力，但效果甚微”。
按照当时的宣传彩页描述，成都香江全球家居CBD，占地3000亩，总投资170亿元，由成都市政府和香江集团共同开发。是成都市重大产业化项目、成都市重大招商引资项目。
5月21日，香江控股披露的《关于子公司涉及诉讼事项的公告》（以下简称“公告”）显示，2006 年 7 月、2007 年 9 月，成都市新都区政府与南方香江集团有限公司（以下简称“香江公司”）分别签订《新都家具产业集中发展区投资建设协议书》、《成都家具产业园开发补充协议》（以下统称“投资协议”）。
随后，约定投资协议及相关文件项下香江公司的全部权利和义务转给了香江控股的全资子公司成都香江家具产业投资发展有限公司（以下简称“成都香江家具公司”）
投资协议约定，成都香江家具公司作为家具产业园集中发展区的投资经营主体，负责具体运作和经营。自协议签订及集中发展区规划评审确认 8 个月内，完成第一期的主要道路及管网建设，两年内完成第一期工程规划的基础设施及招商引资项目建设。第二期和第三期工程的开发建设根据第一期的开发进度和集中发展区土地利用规划调整情况进行。
集中开发区内的开发土地由新都区政府与成都香江家具公司按人民币10 万元/亩予以结算，超出 10 万元/亩的收益部分以及与此相关税费的地方留成部分全部转移支付给成都香江家具公司，用于集中发展区内的基础设施建设。集中发展区内所产生的税收（企业所得税、增值税、营业税及建安税）地方所得部分，由新都区政府财政作为企业发展资金对成都香江家具公司进行五年扶持，前两年均按 100%列支给香江公司用于技改和发展，第三、四、五年均按 50%列支给成都香江家具公司用于技改和发展。
投资协议还约定，双方采取“切块运作，共同推进”的办法，新都区政府与成都香江家具公司双方对各自修建路段两侧的土地进行招商，所得收益作为投资回报。
香江控股5月21日的公告显示，2011 年 3 月，四川省国土资源厅发布《关于认真清查建设用地前期开发有关问题的通知》（川国土资电发〔2011〕26 号，以下简称“26 号文”），规定“不得允许各类企业以任何方式参与土地出让收益分成”。因投资协议与“26 号文”规定存在冲突，致使协议实际中止履行。
紧接着，成都市进一步出台《成都市人民政府批转市国土局等部门关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知》（成府发〔2011〕26 号），规定“项目投资年回报率不应高于投资方实际投资金额的 12%”，其支持社会资金进行一级土地整理获得投资回报。
香江控股公告还显示，截至起诉之日，成都香江家具公司已完成整理一级土地 2182 亩，其中已出让土地约 956亩，未出让土地 1227亩。
针对上述经济纷争，成都香江家具公司已向成都市中级法院提起诉讼，要求判令解除投资协议，并要求返还、退还相关费用约达4亿元。目前，成都中级法院已受理本案。
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投资被套
荒芜的土地。曾经每亩倒手就可获利70万元差价。
企业与政府纷争诉讼案之外，业主与企业之间也卷入纠纷漩涡。
围绕成都香江全球家居CBD项目涉嫌虚假宣传、一铺重卖、售后返租、租金难付，以及申请成立业委会遭遇推诿、扯皮致多年仍无法成立等问题，多年来2000名业主从未间断与开发商争执，虽然效果甚微。
曾号称香江独创的“2：8财富保障，风险共担”模式，记者调查获知，当时项目宣传彩页以及销售人员的解释是，80%的商铺产权由香江自持经营，20%的商铺对外出售。
据业主提供的数据，一期（A馆）大约有700余户业主，二期（B馆、C馆）有1693户业主，一二期共有约2400户业主。
这些业主购买的商铺面积，最小的为30平方米，最大的有100余平方米，比较普遍的是50至60平方米。只是，这些商铺是没有实体墙的四至不明确的虚拟商铺，也根本找不到商铺的具体位置在哪儿。
尽管如此，成都市房管局还是给不少业主办理了房本。据成都市透明房产网公布的数据显示，香江全球家居CBD项目一期二期总共可销售房源为3256套，目前共对外销售商铺为2418套，只剩831套未售。而且处于抵押状态。已销售率达74%。根据未售房源面积统计，大约只剩下9万平方米未售。就是说，香江自持商铺的产权比例不足11%。
针对这一事实，有投资业主认为，原本承诺的这种“捆绑式”发展，不过是虚假承诺，香江明显存在欺诈行为。宣传彩页上标注的“十年十铺”等诸多吸睛的关键词，在2000余户业主的集体发声中，也认为是虚假宣传。
在业主看来，他们2000多名商铺投资人资金被套，血本无归，当初宣传的后续拿地、开发更是成了泡影。
多位业主回忆认为，当时销售的诸多细节串联起来，那些曾经动人的宣传不过是给买房人“画饼”的连环骗局。现在生意萧条，客流稀疏，当事企业香江却任由商场沉沦。
有业主统计，大约有30%的业主从2014年开始，一直在收取租金，但只是周边市场租金的三分之一，甚至五分之一。还有20%的业主大约只收取了两三年的租金，之后再也没有支付。还有40%的业主至今分文未收到租金。另有10%的业主收取了大约四年的租金。对于商铺是哪年交付使用的，没有业主能说得清楚。只记得“房产证是2014年拿到手，并且是由物业管理公司指认给业主的。”
大约也是从2014年开始，少数业主开始了维护自己的合法权益。直到2016年，大量的业主才联合起来，时常奔波于各级部门之间表达自己的诉求。
他们拨打市长热线，给批转到了新都区政府；找省信访局，也给转办到了新都区。每一次领导出面接待，都答应一定给予解决，但几年下来都是石沉大海。
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国有资产被考问
不少受访人认为，成都香江全球家居CBD项目这种委托经营的三方关系问题很多。究其根源主要在于相关数据不能透明化处理。
所谓三方关系，就是在项目的开发中，一期由成都香江置业有限公司（以下简称“成都香江置业”）开发，二期由成都香江家园房地产开发有限公司（以下简称“成都香江家园”）开发。并由开发公司与业主签订《商品房买卖合同》，然后由成都香江全球家居城有限公司（以下简称“成都香江家居城”）负责后期运营管理，并把商铺出租给商户。
有业主认为，委托经营不过是业主、运营方和商户三方之间的关系。他们一致要求成都香江家居城（负责后期运营管理）能公开自己的商铺位置，确认产权，并登记房号，几年下来后者始终不予公开。
他们要求委托经营合同到期后不再续签，并要求把自己的商铺收回来自营，多年来也始终无果。
由于商铺没有具体位置，无论是选择收回自己经营，还是选择司法途径解决，都无疑陷入了难以操作的现实困境。自己购买的商铺到底在哪儿？商铺租出去了没？谁也说不清楚。
按委托经营管理的协议约定，商铺没有租出去的，运营方不予支付业主租金。但物业管理费用仍须收取。有业主称，商铺有可能在业主不知情的情况下都已给租出去了，并且运营方针对商户会照常高额收取租金。如果做广告，还须收取商户的广告费用。按照业主的分析，他们认为运营方根本不存在亏本之说。
有业主把成都香江全球家居CBD生意萧条、客流稀疏的原因归于负责运营的管理团队，认为“管理不行”。
更多的业主几年来一直努力积极地推进业主委员会成立，并希望能改变项目经营惨淡的问题，但毫无进展。
在成都香江全球家居CBD项目周边，还有爱灯堡灯具城、家和佳苑、欧洲城等多个家居市场，与它们相比，情况是冰火两重天。
上述公告显示，成都当地政府以每亩10万元的地价供给香江公司开发、经营。
然后，香江公司再以每亩80万元的地价转手。这让香江公司从每亩地中净挣70万元。比如爱灯堡灯具城地块。不仅如此，这些项目占地动辄上百亩。
有行业人士对此认为，当初这种定向供地的危害是显而易见的。它会破坏市场公平竞争，让土地招拍挂制度成为一纸空文。此外，几乎所有的定向招拍挂都是底价成交，这其中是否隐藏权力寻租和国有资产流失，值得警惕。
为什么相关政策出台十年之后香江公司才提起诉讼？为什么投资业主要求公开划定商铺具体位置的诉求多年一直不能实现？投资纠纷如何化解？中国房地产报记者带着这些问题走访了香江旗下的运营方、成都市新都区智能家居产业城管委会、新繁街道办、新都区政府以及新都区委，但都还未能找到答案。
责任编辑：刘万里 SF014
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