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房贷利率新政今日落地 你家的房贷利息会涨多少?
房贷利率新政今日落地 你家的房贷利息会涨多少?

新浪财经-自媒体综合|2019年10月08日  07:49
北京首套房贷最低利率上浮 百万25年期月利率约增6元
北京首套房贷最低利率上浮 百万25年期月利率约增6元

北京青年报|2019年10月08日  09:37
个人房贷利率正式“换锚”
个人房贷利率正式“换锚”

|2019年10月08日  08:31
央行新政落地:个人首套房贷利率不低于相应期限LPR
央行新政落地:个人首套房贷利率不低于相应期限LPR

新浪财经综合|2019年08月26日  00:18
央行:公积金贷款利率暂不调整
央行:公积金贷款利率暂不调整

北京青年报|2019年08月30日  03:31
央行房贷利率新政全解读:利息会涨?会影响房价?
央行房贷利率新政全解读:利息会涨?会影响房价?

中国新闻网|2019年08月26日  07:24
央行调整个人房贷利率新政落地 10大核心全解读
央行调整个人房贷利率新政落地 10大核心全解读

新浪财经-自媒体综合|2019年08月25日  19:52
媒体:房贷利率新规表明"房住不炒"决心不变
媒体:房贷利率新规表明"房住不炒"决心不变

新浪财经综合|2019年08月26日  00:03
看齐LPR 个人房贷利率告别“折扣”
看齐LPR 个人房贷利率告别“折扣”

新浪财经综合|2019年08月26日  00:40

徐远新浪理财大学音频课《房产投资42讲》

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房贷利率“换锚”平稳过渡 后续利率自行调整空间大
房贷利率“换锚”平稳过渡 后续利率自行调整空间大

  原标题:房贷利率“换锚”平稳过渡 后续利率自行调整空间大 来源:经济日报-中国经济网 经济日报-中国经济网编者按:10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成,“换锚”后的“新版”房贷利率正式启用。据悉,多地房贷利率“换锚”总体较为平稳,各家银行对“换锚”也做了充分准备。 据悉,房贷利率定价方法转换过程中,重点是保持调整前后利率水平基本稳定。因此,“换锚”前后,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 对于各大商业银行而言,其将根据实际经营状况和房地产政策导向,基于LPR基础利率和基点等要素,重新计算房贷利率和进行房贷的发放。有专业人士表示,后续各行利率自行调整的空间会更大。 房贷利率“换锚”首日平稳有序 据中国证券报,记者走访北京、上海、深圳、江苏等多地发现,各地政策总体以稳为主,“换锚”前后房贷利率变化不大。 北京地区多家银行网点负责人表示,北京地区新的个人住房贷款利率下限为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点,跟“换锚”前相比几乎持平。 苏州方面,某国有大行苏州分行负责人告诉记者,“我们根据总行9月中旬下发的《新发放个人房贷利率调整的通知》,落实了10月8日执行新利率的工作,各行首套房仍旧保持此前基准利率上浮25%的水平,统一执行LPR加128个基点,即6.13%的利率,房贷利率水平不降低。二套房指客户有一套房贷还未结清,首付80%,原来是基准利率上浮30%的,现在在LPR基础上加150个基点。” 值得一提的是,记者8日从接近央行的人士处获悉,上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点。 对于上海首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点,相关消息人士解释,上海这一做法主要是考虑到改革之前,上海首套房最低按照贷款基准利率九五折之后,大概就是4.6%。如果按新定价机制,等于上海首套房要加20个基点,对于市场会有比较大的影响。 LPR传导尚需时间 据上海证券报,记者从多位银行分支行行长处获悉,目前一些地区的加点下限要求尚未传导至银行分支机构。 某城商行沿海省会城市支行行长表示,因为新的个人房贷利率形成机制刚开始执行,目前还暂未接到来自当地金融管理部门关于加点下限的具体要求,当天接到上级行的通知是,保持与此前相同的最低贷款利率绝对值不变。 上述人士解释道,目前行内新的个人房贷合同已经全部按照LPR加点的形式签订,但具体的加点数值,是通过“老办法”确定的利率,倒推最近一个月相应期限的LPR得出。比如,此前当地首套房贷款利率在基准利率上上浮10%以上,以此前4.9%的贷款基准利率计算,上浮10%为5.39%,以此倒算加点下限为5.39%与4.85%的差值,也就是54个基点。 尽管传导尚需时间,但总体而言,个人住房贷款利率“换锚”正有序推进。根据融360大数据研究院监测的数据,北京、上海、深圳三地目前只有个别银行未采用新定价方式。 从具体银行在全国的布局看,招行已在全国44家分行实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放,并顺利度过了新一期LPR报价的更新,新贷款平稳完成转换。 对个人房贷选择、月供等影响几何? 据经济日报,个人房贷利率“换锚”后,对个人房贷选择、月供等影响如何?据悉,“换锚”后,个人住房贷款仍可选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。 如果选择固定利率的,贷款利率由LPR加点确定,且在借款期限内,该利率保持不变;选择浮动利率的,贷款利率由LPR加点确定,并按照借款合同约定的利率调整周期进行调整,利率随参考的LPR变动而浮动。新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年,贷款利率、月还款额不会按月调整变化。 如经借贷双方协商一致,约定重定价周期为1年,贷款利率“于1月1日调整”,则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算。又如经借贷双方协商一致,约定重定价周期为3年,贷款利率“于起息日在对月对日调整”,如起息日为2019年10月28日,贷款利率会在每隔3年的10月28日按照当年10月20日LPR加点重新计算。 那么,存量房贷利率如何“换锚”?10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行;已签订合同但未发放的个人住房贷款,仍按原合同约定执行。10月8日后签订借款合同的,应参考LPR定价。据相关人士表示,存量贷款“换锚”相关政策正在研究中,但不管怎样,会坚持保护借贷双方合法权益的原则。 房贷利率存在进一步下调的可能 据第一财经,从全国主要的一二线城市看,目前房贷利率水平相比二季度有轻微波动,但多数城市依然维持在过去两年的最低利率。融360大数据研究院此前的监测数据显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨了3bp;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2bp。 房贷利率换锚后,LPR每月20日会公布一次,理论上商业银行也可根据实际情况修改所加基点的数量,因此,利率后续存在调整的可能。购房者还关心,未来房贷利率可能出现怎样的变化? 央行公告明确,LPR执行后,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 易居研究院智库中心研究总监表示,就目前而言,LPR不会有太大的变动,基点在短期内也不会有太大变动,如何调整的关键还要看贷款合同约定。“如果约定每年调整一次,那么到期的时候,就会根据‘新LPR+老基点’来调整,一年内并不会变动;如果约定30年不调整,那么就相当于一直不变了,即‘老LPR+老基点’。” 对于各大商业银行而言,其将根据实际经营状况和房地产政策导向,基于LPR基础利率和基点等要素,重新计算房贷利率和进行房贷的发放。有专业人士表示,后续各行利率自行调整的空间会更大。 另从趋势上看,当前全球降息的动作依然会持续,国内降息预期同步增强,将对LPR及房贷利率产生影响。有观点分析,房贷政策短期内不会放松,但后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计LPR房贷利率存在进一步下调的可能。 央视调查:良好信用记录对房贷利率影响更大 据央视,在申请房贷时,有些人会很容易批下来,而有些人则会发现,自己的房贷利率比别人高出不少。银行人士提醒,相对于贷款市场报价利率对房贷利率的影响,其实个人信用记录对房贷利率的影响要更大。 浙商银行首席财务官景峰指出,底线的要求我们基本都是按照当地最低利率,但是其实具体到每笔业务上,起决定性作用的,还是客户他自身的信用资质,所以这个得因人而异。 景峰介绍说,目前各地银行公布的房贷利率,其实只是实际发放贷款利率的下限,也就是最低值,如果你信用不好,往往得不到最低的房贷利率。 一般来说,有贷款没有按时归还的记录,就会直接影响个人征信。你在任何一家金融机构的违约记录,都会被上报到央行的征信系统里。下次,无论你在哪家银行申请房贷,银行都会根据这个不良信用记录,提高房贷利率,甚至是拒贷。最常见的不良信用记录就是信用卡逾期。 兴业银行计划财务部副总经理官文元认为,有些消费者信用卡刷卡消费的时候,比较潇洒,但在还款的时间里,忘了还款,过了还款期,之后也把钱还上了,但是这样也会形成一个不良的信用记录。 银行人士还提醒,在等额本息还款模式下,如果你签的房贷重新定价周期是一年,那么一年内无论市场利率怎么变,每月的还款额都是不变的。但是当第二年的定价周期到来时,房贷月供就可能会发生变化,这时就要关注一下变化后的还款额,以免因还款不足影响自己的信用记录。[详情]

中国经济网 | 2019年10月09日 10:43
房贷新政实施:百万房贷月供增6元 多地房贷利率上涨
房贷新政实施:百万房贷月供增6元 多地房贷利率上涨

  原标题:房贷新政实施:百万房贷月供仅增6元 多城市房贷利率上涨 来源:长江商报 长江商报消息 长江商报讯(记者 江楚雅)10月8日,各大城市房贷基于贷款市场报价利率(简称LPR)基准的定价规则逐渐出炉,以LPR为基准的房贷利率新政正式实施。9月20日公布的5年期LPR水平与前值持平,这也意味着,按照房贷新政规则,日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。 房贷新政对购房者来说有何影响?上海易居房地产研究院发布《中国LPR房贷利率报告》,该报告以100万贷款本金、30年期限、等额本息为例进行测算,报告显示,14个城市在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。 易居研究院认为,由于该政策对住房贷款利率产生的实际影响较小,居民购房时的贷款成本与此前几乎没有较大差别,因此对当前的房地产市场成交并未产生较大影响。而从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。 从各城市执行情况来看,上海多银行水平仍低于新规下限,广州执行新政银行不到半数。从北上广深四个一线城市的情况来看,根据融360大数据研究院监测的数据,北上深三个地区目前只有极个别银行未采用新定价方式,而广州地区23家银行中,只有10家银行采用LPR方式。 综合来看,各一线城市在采用LPR方式进行报价后,主流水平与之前相比略有上涨,但相对稳定。从城市来看,除了天津二套房贷款利率略低外,其他城市的整体房贷利率水平都已经高于新规下限。相比首套房贷款利率0-2个BP的增长区间,二套房贷款利率的涨幅稍微更大一些,最高为6BP。虽然前期有着一个多月过渡期的准备和试点工作,但目前来看,即使是重点城市,也并非所有银行开始按照新方式进行房贷报价。一线城市尚未全部调整完毕,二三线城市则可能需要更长的过渡时间。 融360认为,未来,在信贷额度紧张和严控房市的背景下,房贷利率上行趋势或将延续。而且,随着LPR房贷新政逐渐铺开,之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新的动作,也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。不过,LPR报价水平和频率对房贷利率的干扰不会太大,从前两期LPR的报价水平来看,5年期的LPR变化频率可能会远低于1年期LPR,大概率会保持一个中短期的稳定。因此房贷利率挂钩LPR后,变化频率虽然相对于之前参考贷款基准利率会快一些,但也不会月月都变,LPR新政对房贷利率水平的影响将会逐渐弱化,保证房地产市场的平稳。[详情]

新浪财经综合 | 2019年10月09日 07:25
北京首套房贷最低利率上浮 百万25年期月利率约增6元
北京首套房贷最低利率上浮 百万25年期月利率约增6元

  原标题:今起北京首套房贷最低利率上浮0.01% 本报讯(记者 程婕)根据央行公告,自今天起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。其中,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。央行公告同时明确,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 据了解,各省市已部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作,具体情况将陆续正式出台。北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%),二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算,北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套是5.9%。此前,北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。从绝对数值看,新规执行后,北京地区的首套房贷款最低利率上浮0.01%,二套房贷款利率上浮0.02%,改革前后的房贷最低利率水平基本一致,符合市场预期。 以100万元25年期的首套房贷为例,采用等额本息的还款方式,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元;若是二套房,之前月供为6369.86元,改革后的月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。 据北京青年报记者了解,北京地区部分银行在10月8日前已经按新的定价基准为客户定价了。有知情人士表示,新规执行后的房贷利率水平与北京市当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本一致。这次定价既实现了与LPR的对接,同时也考虑了北京地区房地产金融政策的连续性和稳定性。 市场人士普遍认为,当前房地产调控强调分城施策,各地情况不同,在这样的大背景下,今后各地的市场利率定价自律机制会发挥非常重要的作用。 对于未来房贷利率的走势,兴业研究宏观分析师郭于玮认为,短期来看,房贷利率应该变化不大,但长期来看,如果市场对房价的预期彻底扭转,在房价往下走的周期可能会出现一定松动,这个可能需要比较长的时间。她同时强调,目前一二线城市与三四线城市的房价走势有很大差异,因城施策的房地产调控未来也还会继续贯彻下去,不同城市的房贷利率状况也会不一样。 值得注意的是,此次新规只是针对10月8日以后新发放的个人房贷,不涉及存量房贷。对于存量房贷,郭于玮认为,如果银行每一单都要重新定价,工作量和难度都会非常大,全面“换锚”可能需要央行出台行政性引导。[详情]

北京青年报 | 2019年10月08日 09:37
房贷利率换锚不换药:上涨趋势逐步蔓延
新浪财经综合 | 2019年09月12日 07:24
国庆后实施新政 北京首套房贷款利率不得低于5.4%
国庆后实施新政 北京首套房贷款利率不得低于5.4%

  原标题:北京首套房贷款利率不得低于5.4% 根据央行此前的公告,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。 据《中国证券报》报道,北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%),二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。北京青年报记者了解到,已经有银行按这样的定价规则确定客户房贷利率。按照央行8月20日公布的5年期LPR4.85%的水平计算,北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套是5.9%。该水平与北京当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本一致。 新政以最新LPR为定价基准加点形成 8月25日,央行发布公告称,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。 就此,央行有关负责人曾表示,公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。 定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。 长期以来,我国银行的房贷利率定价都是在央行贷款基准利率基础上乘以一定比例系数。比如,此前北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。有业内人士指出,这种乘法方式显现出明显弊端,当基准利率处于低位时,被乘后效应会相应变小。而现在用LPR加点的方式之后,就可以解决效应变小的问题,使计算方式更为直观。 调整后房贷利率与当前水平基本相当 目前,北京地区首套房贷款利率普遍为基准利率上浮10%(大概为5.39%),据《中国证券报》报道,调整后北京新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。 按照最近一次公布的5年期LPR(4.85%)计算,北京首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套房是5.9%。该水平与当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本相当。 公积金贷款利率暂不调整,首套房的公积金贷款利率,1-5年期仍为2.75%,6-30年期为3.25%;二套房公积金贷款利率,1-5年期为3.025%,6-30年期为3.575%。 值得注意的是,此次确定的加点下限并非一成不变。业内人士介绍,会根据北京市房地产形势的变化和LPR的波动情况,指导北京地区利率定价自律机制适时适度地调整个人住房贷款利率加点的下限。 多家银行准备就绪 根据央行的规定,10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。当然,如果部分银行已经准备就绪,在和借款人协商一致后,可以选择按照LPR加点方式来确定贷款利率。 北青报记者了解到,北京地区一些银行已经按新规确定房贷利率。据介绍,工商银行和建设银行已开展了相应的工作。 工行个人金融业务部副总经理任西明向媒体介绍,目前工行主要开展了三方面工作,个人住房贷款LPR定价模式系统正在测试,9月中下旬可以完成该系统的准备工作。建行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲也披露了建行有关的六方面工作。目前已经研究梳理了政策的宣传素材和客户的问答题库等,完成了政策过渡期间客户答疑工作的准备。 分析 各地市场利率定价 自律机制将发挥作用 此前央行公告明确,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 未来LPR会上下浮动,房贷利率会不会一路走低?会不会因此影响房地产调控政策的实施效果? 对此,多位业内人士指出,LPR会浮动,如果加点不变,确实会使房贷情况发生变化,但加点也可以浮动,也会影响房贷利率,不会使得房贷利率只能单边下行。当前房地产调控强调“因城施策”,各地情况不同,在这样的大背景下,各地的市场利率定价自律机制会发挥非常重要的作用。可以预计,如果出现个别城市因为LPR变化带来房贷利率变化,导致当地房地产市场矛盾比较紧张,那么市场利率指导就会相对频繁一些,比如一两个月就会调整一次。 中国银行国际金融研究所研究员周经纬认为,未来抵押贷款利率将更加突出地反映各银行的区域货币政策和信贷战略。不同地区、不同客户和不同时期的抵押贷款利率差异将更大,更能反映城市政策。 据知情人士透露,当前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作,下周或将相继落地。 交行金融研究中心首席金融分析师鄂永健也表示,新的抵押贷款定价规则对市场的影响有限,而且仍然是以往房地产调控政策的延续:它可以维持整体个人住房贷款利率基本保持稳定,既不下降也不会显著增加个人住房贷款利息负担。这将有助于确保房地产市场的稳定性,同时促进企业贷款利率的下降。[详情]

北京青年报 | 2019年09月12日 02:27
房贷利率上升趋势明显 短期房贷利率下降可能性不大
新浪财经综合 | 2019年09月12日 00:21
央行:公积金贷款利率暂不调整
央行:公积金贷款利率暂不调整

  原标题:公积金贷款利率暂不调整 本报讯(记者 程婕)最近,央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,公告同时明确,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。昨天,中央国家机关住房资金管理中心在官方微信公众号上再次明确“公积金贷款利率暂不调整”。 北京青年报记者在该公众号上查询了解到,首套房的公积金贷款利率,1-5年期为2.75%,6-30年为3.25%;二套房公积金贷款利率,1-5年期的是3.025%,6-30年期的是3.575%。 央行公告明确,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 8月20日发布的新LPR中,1年期贷款市场报价利率为4.25%,5年期贷款市场报价利率为4.85%。由于大部分个人房贷期限都在5年以上,因此按照央行公告,新发放商业性个人房贷,首套利率应该不得低于4.85%,二套不得低于5.45%。目前,北京地区首套商业性房贷主流利率仍为基准利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。不论从哪个角度,商业性房贷利率都比公积金贷款利率高很多。 央行称,调整新发放商业性个人住房贷款利率是为了坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益。业内人士认为,新政出台后,个人房贷利率将保持平稳,不会下降但也不会明显上涨。[详情]

北京青年报 | 2019年08月30日 03:31
LPR推广运用加快:已有多家银行发行挂钩LPR贷款
LPR推广运用加快:已有多家银行发行挂钩LPR贷款

  原标题:LPR推广运用加快 自贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革完善后,不少金融机构都在抓紧准备。8月26日,中国人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开24家主要金融机构LPR工作会议,要求金融机构要把LPR报价和推广运用的各项工作做实做细,切实提高报价质量,把LPR用好用到位。 兴业银行方面表示,目前该行合同修订和系统改造均已按要求完成,完全支持在信贷投放中运用LPR、SHIBOR等市场化利率进行定价。下阶段,兴业银行将调整内部FTP定价基准,按LPR加减点形成FTP收益率曲线,引导经营单位加快LPR的推广,有效管理贷款定价。 “从公司业务和零售贷款两个层面看,这次LPR改革影响最大的是公司贷款客户,特别是大型、信用评级比较高的优质企业,它们的议价能力会进一步增强,会对银行的利息收入带来一定的负面影响。同时,银行的利率风险管理难度可能会进一步加大,如何做好利率风险管理是银行业面临的新挑战。”招商银行副行长王良说,招行十几年来一直开展战略转型,零售银行和非利息收入这两大业务已成为招行利润和收入的重要来源。所以,LPR改革对招行的影响较小。 联讯证券首席经济学家李奇霖表示,从第一次报价的降幅看,银行负债成本偏高可能是制约贷款利率进一步下行的重要因素,若想进一步降低实体融资成本:要么是强行压降贷款利率,但会导致融资需求进一步萎靡,供需关系失衡;要么是调降1年期MLF利率,或者通过货币适度宽松引导综合负债成本下行。 据了解,目前已有多家银行发行了挂钩LPR的贷款。例如,8月20日渣打银行宣布已完成对苏宁易购等客户的基于新LPR的贸易融资放款。同日,浙商银行完成了首笔挂钩LPR浮息贷款的投放,该笔3500万元的贷款投向一家民营企业,相比企业原有的融资成本降低了约20基点。 易纲强调,金融部门要做好改革完善LPR形成机制各项工作,报价行要健全报价机制,确保报价的科学性和真实性,各金融机构要抓紧推动LPR运用,尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,推动贷款实际利率进一步下降。[详情]

经济日报 | 2019年08月28日 06:04
房贷利率新政解读:目的是平稳楼市 对购房者影响不大
房贷利率新政解读:目的是平稳楼市 对购房者影响不大

  央行房贷利率新政“白话本”解读来了! 政策的目的应该是平稳房地产预期。 对购房者影响不大,不必过分担心。 来源:中国新闻周刊 8月25日,央行发布《关于新发放商业性住房贷款利率调整的公告》。全文仅八条、七百余字,很多人表示看不懂。那么问题来了,房贷利率到底是升了,还是降了?这里逐一解读。 一、定价算法 自新规实施之日(2019年10月8日)起计,商业性个人住房贷款利率,是以最近一个月内公布的LPR(贷款基础利率)之上加点形成。 按照LPR机制改革后的规定,即由全国银行间同业拆借中心,于每月20日公布新报价。 简言之,如果你的贷款合同在11月签订,就按照10月20日公布的LPR计算,如果在12月签订合同,则计算标准就是11月20日公布的LPR。 再具体举例:以8月20日LPR形成机制改革后的首次报价,5年期以上LPR 4.85%计,就是4.85%+XX点。 注:加点的每个“基点”为0.0001,100个基点即1%。 二、加点区别 首套不得低于相应期限贷款市场报价利率;二套不得低于相应期限贷款市场报价利率再加60个基点。仍以目前最新的LPR举例,4.85%+0.60%=5.45%。 而这只是“最低”。公告规定,央行省一级分支机构有权在以上统一基础之上,自行确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款的加点下限。 其后,银行业金融机构根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合自身经营状况和客户个人信用风险、资质条件等因素,再决定是否还要加点,以及加多少点。 通俗说来,就是贷款人有可能要经受国—省—行三级的三次加点。 三、调还不调? 公告表示,贷款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,周期最短一年。 这是因为LPR每月公布一次,受宏观环境变化影响会出现高低浮动。因此若重新定价,需以最新月份的LPR为基准。当然如果贷款人觉得自己现行的贷款利率划算,也可不重新定价。 公告规定的新利率执行时间起始日为2019年10月8日。也即是说,已发放的,以及在此时间之前办理成功的商业性个人住房贷款不受新规影响,仍按原利率标准执行。 另外,商业、办公性质用房,与二套商业性个人住房贷款一样,利率也是在不低于相应期限贷款市场报价利率的基础上再加60个基点。 首套公积金个人住房贷款利率维持不变。 首套二套利率都有上升但对购房人实际影响不大 “三层三次加点”,容易被外界简单误读为房贷利率更高了。 这次调整于购房者的切实影响究竟如何? 中原地产首席分析师张大伟认为,该政策属于中性,类似于之前要求房贷利率不得低于基准利率70%的规定。也可以进一步解读为利好。“因为如果全社会利率普遍下调,单独房贷上涨,那结果只能是资金都流入楼市,与当前对房地产的定位和期望不符。因此政策的目的应该是平稳房地产预期。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进,则用调整前后实际利率区别说明。 过去,房贷利率计算公式是“基准利率×(1+浮动比例)”。以最新一期央行基准利率4.9%计算,首套房和二套房分别下浮10%和上浮10%,因此二者的利率分别是4.41%和5.39%。 按新规,之后房贷利率是在4.85%(现行)的基础上,首套不低于此数值,二套加60个基点,因此二者的最低利率分别是4.85%和5.45%。 “这样看来,无论是首套还是二套,利率都有所上升,也就是说购房人成本也会上涨一些。不过这是按照8月的LPR计算的,也没有考虑进去其他情况,是比较理想化的。实际贷款利率和不同银行的不同政策相关,后续LPR也有下调可能。因此影响不大,购房者不必过分担心。”[详情]

新浪财经-自媒体综合 | 2019年08月27日 13:26
盘和林:利率长效机制调控房住不炒
盘和林:利率长效机制调控房住不炒

  此次商业性个人住房贷款利率的调整,对于个人实际购房成本产生的影响并不大,不过是国家方面由短期的、行政的、强制性的调控到长期的、经济的、市场的房地产长效管理机制重要转变的一个重要象征,对于稳定市场预期,贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位具有重要的意义。[详情]

新浪财经 | 2019年08月27日 10:55
房贷利率“换锚”平稳过渡 后续利率自行调整空间大
房贷利率“换锚”平稳过渡 后续利率自行调整空间大

  原标题:房贷利率“换锚”平稳过渡 后续利率自行调整空间大 来源:经济日报-中国经济网 经济日报-中国经济网编者按:10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成,“换锚”后的“新版”房贷利率正式启用。据悉,多地房贷利率“换锚”总体较为平稳,各家银行对“换锚”也做了充分准备。 据悉,房贷利率定价方法转换过程中,重点是保持调整前后利率水平基本稳定。因此,“换锚”前后,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 对于各大商业银行而言,其将根据实际经营状况和房地产政策导向,基于LPR基础利率和基点等要素,重新计算房贷利率和进行房贷的发放。有专业人士表示,后续各行利率自行调整的空间会更大。 房贷利率“换锚”首日平稳有序 据中国证券报,记者走访北京、上海、深圳、江苏等多地发现,各地政策总体以稳为主,“换锚”前后房贷利率变化不大。 北京地区多家银行网点负责人表示,北京地区新的个人住房贷款利率下限为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点,跟“换锚”前相比几乎持平。 苏州方面,某国有大行苏州分行负责人告诉记者,“我们根据总行9月中旬下发的《新发放个人房贷利率调整的通知》,落实了10月8日执行新利率的工作,各行首套房仍旧保持此前基准利率上浮25%的水平,统一执行LPR加128个基点,即6.13%的利率,房贷利率水平不降低。二套房指客户有一套房贷还未结清,首付80%,原来是基准利率上浮30%的,现在在LPR基础上加150个基点。” 值得一提的是,记者8日从接近央行的人士处获悉,上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点。 对于上海首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点,相关消息人士解释,上海这一做法主要是考虑到改革之前,上海首套房最低按照贷款基准利率九五折之后,大概就是4.6%。如果按新定价机制,等于上海首套房要加20个基点,对于市场会有比较大的影响。 LPR传导尚需时间 据上海证券报,记者从多位银行分支行行长处获悉,目前一些地区的加点下限要求尚未传导至银行分支机构。 某城商行沿海省会城市支行行长表示,因为新的个人房贷利率形成机制刚开始执行,目前还暂未接到来自当地金融管理部门关于加点下限的具体要求,当天接到上级行的通知是,保持与此前相同的最低贷款利率绝对值不变。 上述人士解释道,目前行内新的个人房贷合同已经全部按照LPR加点的形式签订,但具体的加点数值,是通过“老办法”确定的利率,倒推最近一个月相应期限的LPR得出。比如,此前当地首套房贷款利率在基准利率上上浮10%以上,以此前4.9%的贷款基准利率计算,上浮10%为5.39%,以此倒算加点下限为5.39%与4.85%的差值,也就是54个基点。 尽管传导尚需时间,但总体而言,个人住房贷款利率“换锚”正有序推进。根据融360大数据研究院监测的数据,北京、上海、深圳三地目前只有个别银行未采用新定价方式。 从具体银行在全国的布局看,招行已在全国44家分行实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放,并顺利度过了新一期LPR报价的更新,新贷款平稳完成转换。 对个人房贷选择、月供等影响几何? 据经济日报,个人房贷利率“换锚”后,对个人房贷选择、月供等影响如何?据悉,“换锚”后,个人住房贷款仍可选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。 如果选择固定利率的,贷款利率由LPR加点确定,且在借款期限内,该利率保持不变;选择浮动利率的,贷款利率由LPR加点确定,并按照借款合同约定的利率调整周期进行调整,利率随参考的LPR变动而浮动。新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年,贷款利率、月还款额不会按月调整变化。 如经借贷双方协商一致,约定重定价周期为1年,贷款利率“于1月1日调整”,则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算。又如经借贷双方协商一致,约定重定价周期为3年,贷款利率“于起息日在对月对日调整”,如起息日为2019年10月28日,贷款利率会在每隔3年的10月28日按照当年10月20日LPR加点重新计算。 那么,存量房贷利率如何“换锚”?10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行;已签订合同但未发放的个人住房贷款,仍按原合同约定执行。10月8日后签订借款合同的,应参考LPR定价。据相关人士表示,存量贷款“换锚”相关政策正在研究中,但不管怎样,会坚持保护借贷双方合法权益的原则。 房贷利率存在进一步下调的可能 据第一财经,从全国主要的一二线城市看,目前房贷利率水平相比二季度有轻微波动,但多数城市依然维持在过去两年的最低利率。融360大数据研究院此前的监测数据显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨了3bp;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2bp。 房贷利率换锚后,LPR每月20日会公布一次,理论上商业银行也可根据实际情况修改所加基点的数量,因此,利率后续存在调整的可能。购房者还关心,未来房贷利率可能出现怎样的变化? 央行公告明确,LPR执行后,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 易居研究院智库中心研究总监表示,就目前而言,LPR不会有太大的变动,基点在短期内也不会有太大变动,如何调整的关键还要看贷款合同约定。“如果约定每年调整一次,那么到期的时候,就会根据‘新LPR+老基点’来调整,一年内并不会变动;如果约定30年不调整,那么就相当于一直不变了,即‘老LPR+老基点’。” 对于各大商业银行而言,其将根据实际经营状况和房地产政策导向,基于LPR基础利率和基点等要素,重新计算房贷利率和进行房贷的发放。有专业人士表示,后续各行利率自行调整的空间会更大。 另从趋势上看,当前全球降息的动作依然会持续,国内降息预期同步增强,将对LPR及房贷利率产生影响。有观点分析,房贷政策短期内不会放松,但后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计LPR房贷利率存在进一步下调的可能。 央视调查:良好信用记录对房贷利率影响更大 据央视,在申请房贷时,有些人会很容易批下来,而有些人则会发现,自己的房贷利率比别人高出不少。银行人士提醒,相对于贷款市场报价利率对房贷利率的影响,其实个人信用记录对房贷利率的影响要更大。 浙商银行首席财务官景峰指出,底线的要求我们基本都是按照当地最低利率,但是其实具体到每笔业务上,起决定性作用的,还是客户他自身的信用资质,所以这个得因人而异。 景峰介绍说,目前各地银行公布的房贷利率,其实只是实际发放贷款利率的下限,也就是最低值,如果你信用不好,往往得不到最低的房贷利率。 一般来说,有贷款没有按时归还的记录,就会直接影响个人征信。你在任何一家金融机构的违约记录,都会被上报到央行的征信系统里。下次,无论你在哪家银行申请房贷,银行都会根据这个不良信用记录,提高房贷利率,甚至是拒贷。最常见的不良信用记录就是信用卡逾期。 兴业银行计划财务部副总经理官文元认为,有些消费者信用卡刷卡消费的时候,比较潇洒,但在还款的时间里,忘了还款,过了还款期,之后也把钱还上了,但是这样也会形成一个不良的信用记录。 银行人士还提醒,在等额本息还款模式下,如果你签的房贷重新定价周期是一年,那么一年内无论市场利率怎么变,每月的还款额都是不变的。但是当第二年的定价周期到来时,房贷月供就可能会发生变化,这时就要关注一下变化后的还款额,以免因还款不足影响自己的信用记录。[详情]

房贷新政实施:百万房贷月供增6元 多地房贷利率上涨
房贷新政实施:百万房贷月供增6元 多地房贷利率上涨

  原标题:房贷新政实施:百万房贷月供仅增6元 多城市房贷利率上涨 来源:长江商报 长江商报消息 长江商报讯(记者 江楚雅)10月8日,各大城市房贷基于贷款市场报价利率(简称LPR)基准的定价规则逐渐出炉,以LPR为基准的房贷利率新政正式实施。9月20日公布的5年期LPR水平与前值持平,这也意味着,按照房贷新政规则,日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。 房贷新政对购房者来说有何影响?上海易居房地产研究院发布《中国LPR房贷利率报告》,该报告以100万贷款本金、30年期限、等额本息为例进行测算,报告显示,14个城市在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。 易居研究院认为,由于该政策对住房贷款利率产生的实际影响较小,居民购房时的贷款成本与此前几乎没有较大差别,因此对当前的房地产市场成交并未产生较大影响。而从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。 从各城市执行情况来看,上海多银行水平仍低于新规下限,广州执行新政银行不到半数。从北上广深四个一线城市的情况来看,根据融360大数据研究院监测的数据,北上深三个地区目前只有极个别银行未采用新定价方式,而广州地区23家银行中,只有10家银行采用LPR方式。 综合来看,各一线城市在采用LPR方式进行报价后,主流水平与之前相比略有上涨,但相对稳定。从城市来看,除了天津二套房贷款利率略低外,其他城市的整体房贷利率水平都已经高于新规下限。相比首套房贷款利率0-2个BP的增长区间,二套房贷款利率的涨幅稍微更大一些,最高为6BP。虽然前期有着一个多月过渡期的准备和试点工作,但目前来看,即使是重点城市,也并非所有银行开始按照新方式进行房贷报价。一线城市尚未全部调整完毕,二三线城市则可能需要更长的过渡时间。 融360认为,未来,在信贷额度紧张和严控房市的背景下,房贷利率上行趋势或将延续。而且,随着LPR房贷新政逐渐铺开,之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新的动作,也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。不过,LPR报价水平和频率对房贷利率的干扰不会太大,从前两期LPR的报价水平来看,5年期的LPR变化频率可能会远低于1年期LPR,大概率会保持一个中短期的稳定。因此房贷利率挂钩LPR后,变化频率虽然相对于之前参考贷款基准利率会快一些,但也不会月月都变,LPR新政对房贷利率水平的影响将会逐渐弱化,保证房地产市场的平稳。[详情]

北京首套房贷最低利率上浮 百万25年期月利率约增6元
北京首套房贷最低利率上浮 百万25年期月利率约增6元

  原标题:今起北京首套房贷最低利率上浮0.01% 本报讯(记者 程婕)根据央行公告,自今天起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。其中,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。央行公告同时明确,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 据了解,各省市已部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作,具体情况将陆续正式出台。北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%),二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算,北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套是5.9%。此前,北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。从绝对数值看,新规执行后,北京地区的首套房贷款最低利率上浮0.01%,二套房贷款利率上浮0.02%,改革前后的房贷最低利率水平基本一致,符合市场预期。 以100万元25年期的首套房贷为例,采用等额本息的还款方式,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元;若是二套房,之前月供为6369.86元,改革后的月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。 据北京青年报记者了解,北京地区部分银行在10月8日前已经按新的定价基准为客户定价了。有知情人士表示,新规执行后的房贷利率水平与北京市当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本一致。这次定价既实现了与LPR的对接,同时也考虑了北京地区房地产金融政策的连续性和稳定性。 市场人士普遍认为,当前房地产调控强调分城施策,各地情况不同,在这样的大背景下,今后各地的市场利率定价自律机制会发挥非常重要的作用。 对于未来房贷利率的走势,兴业研究宏观分析师郭于玮认为,短期来看,房贷利率应该变化不大,但长期来看,如果市场对房价的预期彻底扭转,在房价往下走的周期可能会出现一定松动,这个可能需要比较长的时间。她同时强调,目前一二线城市与三四线城市的房价走势有很大差异,因城施策的房地产调控未来也还会继续贯彻下去,不同城市的房贷利率状况也会不一样。 值得注意的是,此次新规只是针对10月8日以后新发放的个人房贷,不涉及存量房贷。对于存量房贷,郭于玮认为,如果银行每一单都要重新定价,工作量和难度都会非常大,全面“换锚”可能需要央行出台行政性引导。[详情]

房贷利率换锚不换药:上涨趋势逐步蔓延
房贷利率换锚不换药:上涨趋势逐步蔓延

  原标题:“换锚”不“换药”:房贷利率保持上浮趋势 来源:金融时报 记者:陆宇航 在近期接踵而至的全方位楼市紧缩调控措施下,房贷利率上行趋势继续蔓延。融360大数据研究院监测的数据显示,8月份,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨3个BP(基点);二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨两个BP,相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个BP和93个BP,均远高于新政规定的利率下限。 专家普遍认为,目前各行正在紧锣密鼓筹备的房贷利率“换锚”与此轮楼市调控升级开出的各种“药方”契合,在“房住不炒”格局进一步夯实、住房金融“防火墙”不断升级的背景下,近期央行“全面降准+定向降准”后续累计释放的9000亿元资金难以流入楼市,房贷利率短期内很难出现回调。 上涨趋势逐步蔓延 “与6月、7月份相比,8月份房贷利率上涨趋势蔓延,覆盖城市数量和上涨幅度均呈上升态势。”融360大数据研究院分析师李万赋表示。 从城市来看,首套房方面,8月份,17城房贷利率水平有所上涨,15城维持上月水平,仅武汉、东莞和长春3个城市的首套房贷利率水平有所下调。 一线城市中,8月份,广州首套房贷款利率平均水平环比上涨4个BP,其他城市维持上月水平不变;二线城市中,苏州、无锡、沈阳、长沙4个城市首套房贷款利率平均水平出现3个月连涨,昆明、佛山、成都、杭州也出现了两个月连涨。 从涨幅来看,8月份,沈阳涨幅最大,高达23个BP。7月份沈阳首套房贷款利率最高水平为基准上浮10%,8月份多家银行则在基准上浮15%甚至20%的水平,二套房涨至基准上浮20%到25%。涨幅排名第二的济南则在6月份下调房贷利率后一直保持平稳,近期当地各家银行进行了一轮集中上调,使其环比上涨达18个BP。除此之外,南昌、昆明、南宁3个城市8月份涨幅也在10个BP以上。 与此同时,各地的房贷政策紧缩也以多种形式显现出来。8月份,合肥多家银行二手房业务停贷。无锡的首付政策也发生变化,之前无锡首套房的主流首付比例为最低三成,而在8月份多家银行将最低首付比例上调至四成,和二套房水平一致。 “换锚”后超百家银行面临调整 房贷利率定价基准的转化,无疑是普通购房者在近期最为关注的动向之一。虽然当前房贷利率普遍高于新政规定的利率下限,但在8月份,仍有超过百家银行利率水平低于新规下限。 在融360大数据研究院监测的533家银行分(支)行中,除了停贷银行外,共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策,且都位于上海。116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%,主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。 “若9月20日LPR最新报价没有下行,这些银行都必须上调自己的房贷利率水平,进而带来大量城市房贷利率水平的进一步上涨。” 李万赋表示,这还只是全国统一规定的房贷利率下限,各省级市场利率定价自律机制在统一信贷政策基础上,还要根据当地的房地产市场形势确定辖区内的加点下限,各个地方的下限存在更多的可能性。不过短期来看,仅仅因为LPR新机制就调高各省实际房贷利率下限水平的可能性不大。 对于此次新政带来的影响,李万赋进一步分析称,LPR只是一个中性的调控工具。目前虽仍处在过渡期,但已经有广州、深圳、山东等地的部分银行采取了新定价机制,部分银行实际水平和原来保持一致,即加点数值根据之前的实际房贷利率水平减去当前LPR水平倒推得出;部分银行则完全依据LPR加点进行报价,但实际执行利率和之前相比变化很小,这多数可能是由于银行为方便管理,进行整数位加点,房贷利率水平将基本保持稳定,对用户利息支出不会有太大影响。 “预计过渡期内,会有越来越多的银行在系统改造和合同修改完成后,开始对新增房贷使用LPR报价。随着新定价机制的逐渐成熟,银行普遍都会对LPR进行整数位加点,而非简单依据现有水平倒推。短期的波动不可避免,但应该都在用户的心理接受范围之内。而且,考虑到LPR未来下行的市场预期较大,房贷用户在接受新的定价模式和签订合同时也会比较顺利。”李万赋认为。 短期内回调困难 “这一轮的房贷利率上涨趋势,各地多是由国有大型商业银行及股份制银行带头上调,其他银行跟进。从资金成本的角度来看,国有大行的资金成本往往较低,而个人住房贷款又是国有大行非常重视的个人信贷资产,上调房贷利率的内部压力和内部动力相对较小,这波调整可能更多地带有政策意味。” 李万赋表示,下半年来,中共中央对房地产市场“房住不炒”的坚定表态以及监管层密切监控房地产融资的一系列动作,都表明了坚决遏制房地产市场杠杆率进一步提升的决心。 据中原地产统计,仅在8月份,各地针对房地产的调控政策合计达60次。中原地产首席分析师张大伟表示,在近期央行降准前,监管部门已经多次针对房地产收紧政策,避免资金违规流入房地产。2019年以来,房地产金融政策的收紧成为最主要特点,房地产调控再次升级。 “7月份以来,包括银行贷款、信托贷款等在内的房地产融资渠道全面收紧。长期而言,这有利于引导贷款结构优化,使金融资源更多地向制造业领域倾斜。然而,制造业贷款体量显著低于房地产贷款,加之外需低迷,短期内制造业贷款增量难以完全弥补房地产融资放缓带来的缺口。”兴业研究认为,此次降准的重要用意之一是对冲融资“去地产化”可能引发的信用收缩风险。 “这次降准虽然降低了银行的融资成本,但不管是降准措施,还是LPR新报价机制的推出,最终都是期望通过银行传导,降低贷款实际利率。”李万赋表示,短期来看,政策主要是为了降低实体企业的融资成本,房贷利率下降的可能性不大。[详情]

国庆后实施新政 北京首套房贷款利率不得低于5.4%
国庆后实施新政 北京首套房贷款利率不得低于5.4%

  原标题:北京首套房贷款利率不得低于5.4% 根据央行此前的公告,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。 据《中国证券报》报道,北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%),二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。北京青年报记者了解到,已经有银行按这样的定价规则确定客户房贷利率。按照央行8月20日公布的5年期LPR4.85%的水平计算,北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套是5.9%。该水平与北京当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本一致。 新政以最新LPR为定价基准加点形成 8月25日,央行发布公告称,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。 就此,央行有关负责人曾表示,公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。 定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。 长期以来,我国银行的房贷利率定价都是在央行贷款基准利率基础上乘以一定比例系数。比如,此前北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。有业内人士指出,这种乘法方式显现出明显弊端,当基准利率处于低位时,被乘后效应会相应变小。而现在用LPR加点的方式之后,就可以解决效应变小的问题,使计算方式更为直观。 调整后房贷利率与当前水平基本相当 目前,北京地区首套房贷款利率普遍为基准利率上浮10%(大概为5.39%),据《中国证券报》报道,调整后北京新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。 按照最近一次公布的5年期LPR(4.85%)计算,北京首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套房是5.9%。该水平与当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本相当。 公积金贷款利率暂不调整,首套房的公积金贷款利率,1-5年期仍为2.75%,6-30年期为3.25%;二套房公积金贷款利率,1-5年期为3.025%,6-30年期为3.575%。 值得注意的是,此次确定的加点下限并非一成不变。业内人士介绍,会根据北京市房地产形势的变化和LPR的波动情况,指导北京地区利率定价自律机制适时适度地调整个人住房贷款利率加点的下限。 多家银行准备就绪 根据央行的规定,10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。当然,如果部分银行已经准备就绪,在和借款人协商一致后,可以选择按照LPR加点方式来确定贷款利率。 北青报记者了解到,北京地区一些银行已经按新规确定房贷利率。据介绍,工商银行和建设银行已开展了相应的工作。 工行个人金融业务部副总经理任西明向媒体介绍,目前工行主要开展了三方面工作,个人住房贷款LPR定价模式系统正在测试,9月中下旬可以完成该系统的准备工作。建行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲也披露了建行有关的六方面工作。目前已经研究梳理了政策的宣传素材和客户的问答题库等,完成了政策过渡期间客户答疑工作的准备。 分析 各地市场利率定价 自律机制将发挥作用 此前央行公告明确,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 未来LPR会上下浮动,房贷利率会不会一路走低?会不会因此影响房地产调控政策的实施效果? 对此,多位业内人士指出,LPR会浮动,如果加点不变,确实会使房贷情况发生变化,但加点也可以浮动,也会影响房贷利率,不会使得房贷利率只能单边下行。当前房地产调控强调“因城施策”,各地情况不同,在这样的大背景下,各地的市场利率定价自律机制会发挥非常重要的作用。可以预计,如果出现个别城市因为LPR变化带来房贷利率变化,导致当地房地产市场矛盾比较紧张,那么市场利率指导就会相对频繁一些,比如一两个月就会调整一次。 中国银行国际金融研究所研究员周经纬认为,未来抵押贷款利率将更加突出地反映各银行的区域货币政策和信贷战略。不同地区、不同客户和不同时期的抵押贷款利率差异将更大,更能反映城市政策。 据知情人士透露,当前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作,下周或将相继落地。 交行金融研究中心首席金融分析师鄂永健也表示,新的抵押贷款定价规则对市场的影响有限,而且仍然是以往房地产调控政策的延续:它可以维持整体个人住房贷款利率基本保持稳定,既不下降也不会显著增加个人住房贷款利息负担。这将有助于确保房地产市场的稳定性,同时促进企业贷款利率的下降。[详情]

房贷利率上升趋势明显 短期房贷利率下降可能性不大
房贷利率上升趋势明显 短期房贷利率下降可能性不大

  原标题:机构报告:房贷利率上升趋势明显 来源:经济参考报 11日,融360大数据研究院发布8月房贷市场报告,重点监测的35个城市房贷数据显示,2019年8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨了3个基点;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2个基点。值得注意的是,房贷利率上涨趋势的覆盖城市数量和上涨幅度,均呈现上升态势。 首套房方面,报告显示,8月17个城市首套房贷利率水平有所上涨。监控的35个城市中,已有两城首套房贷利率进入“6时代”。报告显示,苏州已三连涨,首套房贷平均利率环比上涨1个基点,达6.04%;南宁首套房贷平均利率6.01%,较7月的5.9%环比上涨11个基点。 二套房贷方面,报告显示,重点监测城市二套房贷利率平均水平为5.78%,环比上涨2个基点,已连续三个月上浮。具体来看,重点监测的533家银行分(支)行中,357家房贷利率为基准上浮12%到30%。 关于LPR新报价机制对于房贷的影响,融360大数据研究院研究员李万赋指出,个人住房贷款新政要求未来新增房贷将参考LPR进行加点定价,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 如果按照目前的LPR水平,那首套房贷款水平下限为4.85%;二套房贷款水平下限为5.45%。李万赋表示,8月全国首套房和二套房贷款平均利率水平均远高于新政规定的利率下限。 “应注意到,从目前数据看,上海、厦门和天津的整体房贷利率水平低于新规下限,面临上涨压力。”李万赋说,房贷新政自10月8日起实施,定价基准转换后,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。这意味着如果9月20日LPR的最新报价没有下行,相关银行必须上调房贷利率水平。 李万赋表示,近期央行降低存款准备金率,推出LPR新报价机制,虽然目的是通过银行传导可以降低贷款实际利率,但对于房地产行业,政策层面明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,监管层对资金围堵力度之大,违规检查之严远超以往。短期来看,房贷利率下降的可能性不大。[详情]

央行:公积金贷款利率暂不调整
央行:公积金贷款利率暂不调整

  原标题:公积金贷款利率暂不调整 本报讯(记者 程婕)最近,央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,公告同时明确,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。昨天,中央国家机关住房资金管理中心在官方微信公众号上再次明确“公积金贷款利率暂不调整”。 北京青年报记者在该公众号上查询了解到,首套房的公积金贷款利率,1-5年期为2.75%,6-30年为3.25%;二套房公积金贷款利率,1-5年期的是3.025%,6-30年期的是3.575%。 央行公告明确,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 8月20日发布的新LPR中,1年期贷款市场报价利率为4.25%,5年期贷款市场报价利率为4.85%。由于大部分个人房贷期限都在5年以上,因此按照央行公告,新发放商业性个人房贷,首套利率应该不得低于4.85%,二套不得低于5.45%。目前,北京地区首套商业性房贷主流利率仍为基准利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。不论从哪个角度,商业性房贷利率都比公积金贷款利率高很多。 央行称,调整新发放商业性个人住房贷款利率是为了坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益。业内人士认为,新政出台后,个人房贷利率将保持平稳,不会下降但也不会明显上涨。[详情]

LPR推广运用加快:已有多家银行发行挂钩LPR贷款
LPR推广运用加快:已有多家银行发行挂钩LPR贷款

  原标题:LPR推广运用加快 自贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革完善后,不少金融机构都在抓紧准备。8月26日,中国人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开24家主要金融机构LPR工作会议,要求金融机构要把LPR报价和推广运用的各项工作做实做细,切实提高报价质量,把LPR用好用到位。 兴业银行方面表示,目前该行合同修订和系统改造均已按要求完成,完全支持在信贷投放中运用LPR、SHIBOR等市场化利率进行定价。下阶段,兴业银行将调整内部FTP定价基准,按LPR加减点形成FTP收益率曲线,引导经营单位加快LPR的推广,有效管理贷款定价。 “从公司业务和零售贷款两个层面看,这次LPR改革影响最大的是公司贷款客户,特别是大型、信用评级比较高的优质企业,它们的议价能力会进一步增强,会对银行的利息收入带来一定的负面影响。同时,银行的利率风险管理难度可能会进一步加大,如何做好利率风险管理是银行业面临的新挑战。”招商银行副行长王良说,招行十几年来一直开展战略转型,零售银行和非利息收入这两大业务已成为招行利润和收入的重要来源。所以,LPR改革对招行的影响较小。 联讯证券首席经济学家李奇霖表示,从第一次报价的降幅看,银行负债成本偏高可能是制约贷款利率进一步下行的重要因素,若想进一步降低实体融资成本:要么是强行压降贷款利率,但会导致融资需求进一步萎靡,供需关系失衡;要么是调降1年期MLF利率,或者通过货币适度宽松引导综合负债成本下行。 据了解,目前已有多家银行发行了挂钩LPR的贷款。例如,8月20日渣打银行宣布已完成对苏宁易购等客户的基于新LPR的贸易融资放款。同日,浙商银行完成了首笔挂钩LPR浮息贷款的投放,该笔3500万元的贷款投向一家民营企业,相比企业原有的融资成本降低了约20基点。 易纲强调,金融部门要做好改革完善LPR形成机制各项工作,报价行要健全报价机制,确保报价的科学性和真实性,各金融机构要抓紧推动LPR运用,尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,推动贷款实际利率进一步下降。[详情]

房贷利率新政解读:目的是平稳楼市 对购房者影响不大
房贷利率新政解读:目的是平稳楼市 对购房者影响不大

  央行房贷利率新政“白话本”解读来了! 政策的目的应该是平稳房地产预期。 对购房者影响不大,不必过分担心。 来源:中国新闻周刊 8月25日,央行发布《关于新发放商业性住房贷款利率调整的公告》。全文仅八条、七百余字,很多人表示看不懂。那么问题来了,房贷利率到底是升了,还是降了?这里逐一解读。 一、定价算法 自新规实施之日(2019年10月8日)起计,商业性个人住房贷款利率,是以最近一个月内公布的LPR(贷款基础利率)之上加点形成。 按照LPR机制改革后的规定,即由全国银行间同业拆借中心,于每月20日公布新报价。 简言之,如果你的贷款合同在11月签订,就按照10月20日公布的LPR计算,如果在12月签订合同,则计算标准就是11月20日公布的LPR。 再具体举例:以8月20日LPR形成机制改革后的首次报价,5年期以上LPR 4.85%计,就是4.85%+XX点。 注:加点的每个“基点”为0.0001,100个基点即1%。 二、加点区别 首套不得低于相应期限贷款市场报价利率;二套不得低于相应期限贷款市场报价利率再加60个基点。仍以目前最新的LPR举例,4.85%+0.60%=5.45%。 而这只是“最低”。公告规定,央行省一级分支机构有权在以上统一基础之上,自行确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款的加点下限。 其后,银行业金融机构根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合自身经营状况和客户个人信用风险、资质条件等因素,再决定是否还要加点,以及加多少点。 通俗说来,就是贷款人有可能要经受国—省—行三级的三次加点。 三、调还不调? 公告表示,贷款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,周期最短一年。 这是因为LPR每月公布一次,受宏观环境变化影响会出现高低浮动。因此若重新定价,需以最新月份的LPR为基准。当然如果贷款人觉得自己现行的贷款利率划算,也可不重新定价。 公告规定的新利率执行时间起始日为2019年10月8日。也即是说,已发放的,以及在此时间之前办理成功的商业性个人住房贷款不受新规影响,仍按原利率标准执行。 另外,商业、办公性质用房,与二套商业性个人住房贷款一样,利率也是在不低于相应期限贷款市场报价利率的基础上再加60个基点。 首套公积金个人住房贷款利率维持不变。 首套二套利率都有上升但对购房人实际影响不大 “三层三次加点”,容易被外界简单误读为房贷利率更高了。 这次调整于购房者的切实影响究竟如何? 中原地产首席分析师张大伟认为,该政策属于中性,类似于之前要求房贷利率不得低于基准利率70%的规定。也可以进一步解读为利好。“因为如果全社会利率普遍下调,单独房贷上涨,那结果只能是资金都流入楼市,与当前对房地产的定位和期望不符。因此政策的目的应该是平稳房地产预期。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进,则用调整前后实际利率区别说明。 过去,房贷利率计算公式是“基准利率×(1+浮动比例)”。以最新一期央行基准利率4.9%计算,首套房和二套房分别下浮10%和上浮10%,因此二者的利率分别是4.41%和5.39%。 按新规,之后房贷利率是在4.85%(现行)的基础上,首套不低于此数值,二套加60个基点,因此二者的最低利率分别是4.85%和5.45%。 “这样看来,无论是首套还是二套,利率都有所上升,也就是说购房人成本也会上涨一些。不过这是按照8月的LPR计算的,也没有考虑进去其他情况,是比较理想化的。实际贷款利率和不同银行的不同政策相关,后续LPR也有下调可能。因此影响不大,购房者不必过分担心。”[详情]

盘和林:利率长效机制调控房住不炒
盘和林:利率长效机制调控房住不炒

  此次商业性个人住房贷款利率的调整,对于个人实际购房成本产生的影响并不大,不过是国家方面由短期的、行政的、强制性的调控到长期的、经济的、市场的房地产长效管理机制重要转变的一个重要象征,对于稳定市场预期,贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位具有重要的意义。[详情]

热点地区利率预计上升 上海地区银行利率打折或结束
热点地区利率预计上升 上海地区银行利率打折或结束

  原标题:房贷新政下热点地区利率预计上升 上海地区银行利率打折或结束 ■本报记者 吕 东 彭 妍 房贷利率是老百姓最关心的金融话题之一。 周日,央行发布了商业性个人住房贷款利率调整公告。而新的房贷利率调整方案昨日也引起了市场的热议。 根据房贷利率调整方案,LPR成为了房贷利率新的“基准”。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。新的政策确定了利率“下限”,这就使得此前,房贷利率比照基准“打折”的情况不复出现。 据记者了解到,全国大中城市中,上海市是房贷利率最低的城市之一。多家银行近期的房贷利率按照贷款基准利率的9折或95折实行,其中95折即为4.655%。如果9月20日公布的新的5年期以上LPR利率超过4.655%的话,那即便是不考虑“加点”的情况下,当地的房贷利率也会上升。而8月20日新公布的5年期以上LPR为4.85%。 不过记者注意到,就在昨日,上海地区的银行在实际执行中可能也会面临利率调整。昨日记者致电了上海地区部分银行的个贷部门,据本报记者调查了解,部分银行房贷利率实际执行中也在等待总行层面新的政策。 某国有行的个贷部工作人员昨日对《证券日报》记者表示:“之前我行首套房贷利率执行95折优惠,但现在,我们只能说是把贷款材料先收起来,内部走申请程序,但最终执行的利率是多少,只有等行里的细则出来才能知道。” 另一家国有行的个贷经理告诉记者:“目前首套房贷利率执行95折优惠。”当记者问及利率优惠是否会受房贷新政的影响,该行的个贷经理称,“目前我行还没有接到具体相关的细则,具体实施情况要等通知,总之房贷利率有可能随时调整。” 此外,记者也联系了几家股份制银行以及城商行,相关工作人员表示,目前房贷利率还没有新的政策实施,但是在抓紧研究。 不过,房贷利率调整方案,贯彻落实“房住不炒”的定位,因此,在很多专家看来,期今后的整体利率水平不会明显下降,反而热点区域可能会提升。新网银行首席研究员、中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼就表示:“在利率市场化的大趋势下,为什么需要对房贷利率实施特殊的管理?这不是为了保护银行的利差,而是在流动性宽松、市场利率下行的情况下,坚守‘房住不炒’的定位特别是‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’。房贷新政实施后,预计多数地区房贷实际利率将保持基本不变,房价上涨较快的热点区域利率将有所上升。” 西南财经大学住房调查与研究中心副主任弋代春在接受《证券日报》记者采访时表示:“新规主要是实现贷款利率的动态调整及区域调整,可以更好的反应市场资金成本。同时家庭可以根据利率水平,选择利率调整的方式,给予家庭更多选择空间。此外,新规规定了首套房和二套房的差异,表明了房住不炒的决心。”[详情]

央行:推动贷款实际利率进一步下降
央行:推动贷款实际利率进一步下降

  原标题:易纲:尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价 新华社北京8月26日电(记者吴雨)中国人民银行行长易纲26日表示,要做好改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制各项工作,各金融机构要抓紧推动LPR运用,尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,推动贷款实际利率进一步下降。 当日召开的24家主要金融机构贷款市场报价利率(LPR)工作会议指出,这次改革完善LPR形成机制,是深化利率市场化改革的重要一步。要提高LPR的市场化程度,发挥好LPR对贷款利率的引导作用,增强利率传导效率,以改革的办法推动降低企业融资成本。改革完善LPR形成机制,有利于提升金融机构的自主定价能力和综合竞争力,促进金融业稳健经营和可持续发展,推动形成金融和实体经济的良性循环。 会议提出,金融机构要履行好职责,把LPR报价和推广运用的各项工作做实做细,切实提高报价质量,把LPR用好用到位。要坚持金融服务实体经济的本质要求,合理规划信贷投放的节奏和力度,为经济高质量发展创造良好的金融环境。 易纲在这次会议上强调,报价行要健全报价机制,确保报价的科学性和真实性。各金融机构要深入研判经济金融形势,进一步加大对实体经济的金融支持,并保持其商业可持续性,同时优化信贷结构,将更多金融资源用于对小微企业、民营企业、制造业、服务业贷款提供支持,为培育经济增长新动能做贡献。[详情]

评论:维持房贷利率基本稳定可以正确引导市场预期
评论:维持房贷利率基本稳定可以正确引导市场预期

  原标题:评论丨维持房贷利率基本稳定可以正确引导市场预期 8月25日,中国人民银行发布公告,从10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。 这是一次利率形成机制的改革,是前不久实施的LPR改革的一部分。在LPR形成机制更加市场化的基础上,房贷利率以LPR作为定价基准,其市场化程度必然会大大提高。 目前,个人房贷利率主要是以央行发布的贷款基准利率作为定价基准。“利率双轨”中存贷款基准利率的影响,也主要是通过个人房贷利率体现。央行要通过LPR形成机制改革,实现贷款利率“两轨合一轨”,就必须改变房贷利率形成机制,使其定价基准从贷款基准利率转换为LPR。 当然,人们也关注改革是否使房贷利率水平发生变化。根据新的机制,按8月20日5年期以上LPR计算,新发放的首套个人住房贷款利率不得低于4.85%,二套个人住房贷款利率不得低于5.45%。现在的房贷利率是以贷款基准利率(5年期以上为4.90%)为基础打折或上浮一定比例。不同城市打折或上浮的比例不同,如上海首套房贷款利率可执行9.5折甚至9折,而北京等多数城市则要上浮10%-20%。大致来说,目前全国范围内,首套房贷利率在贷款基准利率的0.9-1.1倍的范围内,即落在4.41%-5.39%的区间;二套房贷利率在贷款基准利率的1.1-1.2倍的范围内,即落在5.39%-5.88%的区间。 可见,新机制确定的首套房贷和二套房贷利率下限,都处于目前实际房贷利率的区间内。也就是说,在机制改革的前后,个人住房贷款利率保持基本稳定。对于一些城市来说,机制改革之后房贷利率会小幅上升,例如上海;对于另一些城市来说,机制改革之后房贷利率会小幅下降,例如北京。 在形成机制改革的过程中保持房贷利率基本稳定,有两方面的重要意义。首先,这可以使改革的推进更加顺利。其次,这传递了不刺激房地产市场的信号。在经济下行压力加大的情况下,市场中存在央行降息的预期,不少人将LPR改革、房贷利率改革看成“变相降息”,维持LPR以及房贷利率水平基本稳定,可以引导市场正确预期。8月26日,央行开展一年期MLF操作1500亿元,利率为3.30%,与此前持平。央行不降低MLF利率引导LPR下行,显示了战略定力,将重点放在机制改革上,而不是短期刺激经济。 短期内,形成机制改革不会使房贷利率大幅波动,上升或下降的幅度都会比较小。但长期来看,形成机制的改革必然会对房贷利率的走势产生影响。在新的机制下,房贷利率将由三部分组成,每个组成部门都由不同的主体确定。 第一部分是公开市场操作利率,主要是中期MLF的利率,这是由央行决定的。LPR由公开市场操作利率加点形成,中期MLF利率将是其基础。目前一年期MLF利率是3.30%,在利率改革的过渡期可望维持稳定,但未来可能回到2017年之前3.0%的水平。 第二部分是LPR在公开市场操作利率的基础上的加点,这是由18家报价行集体确定的。各报价行会根据自己的资金成本、市场供需、风险溢价等因素确定加点幅度。去年来,市场利率整体是下行的,但过去的LPR形成机制没有很好地反映市场利率的变化,在新机制下,银行的适应会有一个过程,使加点与之前比变化不大。但随着银行更加准确地评估资金成本、市场供需、风险溢价,加点将有所减少,使LPR有一定幅度的下降。由于LPR对房贷利率的影响最直接,房贷利率将是银行在LPR报价中重点考虑的因素。 第三部分是房贷利率在LPR基础上的加点下限,这是由人民银行省一级分支机构,指导省级市场利率定价自律机制确定的。省级机构将根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。[详情]

个人住房贷款利率新规颁布 促进房地产市场合理平衡
个人住房贷款利率新规颁布 促进房地产市场合理平衡

  原标题:房产利率新规颁布 促进房地产市场合理平衡 盘和林 8月25日,中国人民银行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告称,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。其中,首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。 此次房产利率新规的亮点,在于将个人住房贷款利率的基准,由原来设定的固定市场利率,转变为最近一个月相应期限贷款利率的市场报价利率。而且,住房利率还可以由双方协商根据当时最近一个月的LPR进行重定价。 有关新规的颁布,预示着我国房地产调控,将由以短期性、强制性行政成交量干预为主,转变为以长期性的利率干预为主。毕竟,仅仅通过国家强制手段,借“限售”“限价”等限制条款对住房交易进行调整,并不足以从根本上改变住房市场的供需关系。借制度等因素强行使价格偏离供需平衡点,只会造成“黑市”等市场乱象。而长期性的个人贷款利率调控,则能够从需求端深层影响房地产市场。 我国房地产市场一直处于需求过剩状态,消费者的购房热情从未因房地产市场的动荡而受到太多影响,而个人贷款利率的调整,将会从支出成本和未来预期两个方面切实影响消费者的购房行为。 我国大部分住房者都是通过住房贷款来购房,首付比例仅占购房成本的20%到30%。这意味着剩余的购房成本与贷款利率密不可分。原有贷款利率变动迟缓、与市场相脱节,受到房地产投资属性的影响,许多人从中渴望赚取利差。然而,此次住房贷款利率的改革将会在贷款利率和市场实际利率中搭起一座桥梁,抹平期间的利差,预示着未来投机空间将会越来越小,这增加了投资者的支出成本,也影响了其对房价未来的预期,将能促进住房市场需求趋于合理。 除此之外,个人贷款利率与LPR挂钩也是我国利率市场化改革由“双轨制”转向“单轨制”的重要一步。我国利率体系依然保持存贷款基准利率与市场利率并存的“双轨制”,这导致一方面政策利率难以在货币、债券、信贷等金融子市场间有效传导,另一方面,贷款等定价难以及时准确反映市场利率水平,不利于资金从金融机构流向实体经济。未来双轨制合并之后,我国利率市场基本形成贷款利率与LPR挂钩、LPR与公开市场操作挂钩的局面,利率政策传导机制通畅、各分割市场有机结合。 可以预见,在个人贷款利率与LPR挂钩之后,未来房地产企业的银行贷款利率也将随之调整。此次个人住房贷款利率改革仅影响增量贷款,而在房地产市场中,存量贷款的规模更为庞大。因此,国家之后将会探寻如何实现利率市场化的平稳过渡,实现对存量贷款定价基准的转换。中长期来看,存贷款利率和市场实际利率的利差将会缩窄,房地产企业的投资回报率也会随之变动。因此,此次的住房贷款利率调控表面来看仅仅影响需求端,实际上长期来看将会从供需两端共同影响房地产市场,实现合理房价下的供需再平衡。 不过许多刚需人群担心这会影响他们的购房成本,央行此次颁布新规也做出了相应的解释。此次要求的住房贷款利率实际上跟我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当,各地区也将根据实际情况确定LPR加点下限,故持消费型需求的居民家庭并不会受到影响。 以笔者之见,住房利率新规的颁布,是一种长效的调控方式,是我国房地产市场改革由表及里、逐步深入的重要措施,也是利率市场化并轨工作的重要一步,未来房地产市场将会实现新的合理价格下的再平衡。[详情]

房贷利率换锚定价模型重塑 银行行长:短期下调无可能
房贷利率换锚定价模型重塑 银行行长:短期下调无可能

  原标题:房贷利率换“锚”定价模型重塑银行行长们:短期内下调没可能 21世纪经济报道根据wind数据制成一张全国个人住房贷款加权平均利率和SHIBOR变化的图,从图中也可以看到,两者基本呈现正相关性。 “房贷利率向下打开的空间是有了,但具体怎么定,还要看央行和银行本身。”一位国有大行西南某省分行副行长告诉21世纪经济报道记者。而且,数家银行地方分支行的行长均表示,“房住不炒机制下,房贷利率下调几乎没可能。” 中国人民银行8月25日发布公告称,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。存量房贷利率按照原合同执行。 新政引起了部分购房者的担忧。 有正准备认筹的上海购房者紧急在微信群求问:“房贷利率是不是要上涨了?9月跟银行签合同还能赶上最后一波吗?” 当然,多方说辞不一。有文章甚至将房贷新政称之为“房奴的滑铁卢”。但也有别的省市购房者乃至一些微信公众号奔走相告,认为房贷利率下调在即,购房者即将迎来重大利好。 为此,21世纪经济报道询问了三位华东、华南和西南地区的国有大行和城商行行长,试图从房贷利率新旧定价机制角度判断未来是升还是降。 定价模型新旧对比 一家国有大行西南某省分管零售业务的副行长对21世纪经济报道解释了LPR之前房贷利率的形成机制。 银行内部是根据FTP来进行存贷款定价的,包括房贷利率。所谓FTP(内部资金转移定价),是指商业银行内部根据市场资金价格,与分支行等业务经营单位按照一定规则全额有偿转移资金的价格,也就是分支行等经营单位的利润考核成本。从FTP定价机制来看,短期FTP价格与Shibor关系较为紧密,但由于FTP定价会以一段时间内的Shibor平均值为基准,因此波动相对滞后,也相当于平滑了Shibor的波动。 上述副行长表示,各地的负债成本有所不同,分行们将资金成本计算汇总到总行,总行相应制定和调整当期FTP,考虑各地的房地产政策和同业竞争情况,在此基础上加减点形成各城市分行的贷款利率。 “有时候总行定价过高,地方分支行会出现业务难做的情况,那这时候会汇报给总行,因地制宜进行调整。不过一般来说房贷利率定价持续性较强,这种情况较少出现。”上述分行长表示。 在当时,房贷利率锚定的是5年期贷款基准利率,当前为4.9%,并且这一数值自2015年10月起已经4年没有调整。 当锚定项从基准利率更改为LPR时,定价模型相应变成“三层定价”: 第一层:央行规定首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。 第二层:人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。 第三层:在上述两个下限的基础上,商业银行根据自己的负债端成本和房地产风险溢价,自主定价。 “长期来看,跟着LPR每个月浮动而变化,房贷利率未来会更加贴近市场定价,相应的,银行分行和总行之间的沟通、银行与央行之间的沟通会更加频繁。”上述副行长表示,沟通机制的重新搭建是银行迫在眉睫的事情。 一家国有大行华东某分行行长则对21世纪经济报道记者表示,未来锚定LPR的房贷利率定价,当地央行会发挥最主要的作用。特别是资金充裕的国有大行,会对当地LPR加点下限格外关注。 告别“打折时代” 21世纪经济报道根据wind数据制成一张全国个人住房贷款加权平均利率和Shibor变化的图,从图中也可以看到,两者基本呈现正相关性。 2018年下半年至今,银行间流动性非常充裕,Shibor数值不断走低,8月26日一年期SHIBOR报价仅3.055%,而2018年初为4.7%左右。 值得注意的是,从2018年年中开始,住房加权平均贷款利率与SHIBOR相关性逐渐变弱,差值拉大,甚至会出现走势背离的现象。这其中,多地房地产调控,以及“房住不炒”的中央精神在发挥作用,银行并不敢随意降价。 今年7月底,中共中央政治局会议用44字定调房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。 在8月20日举行的国务院政策例行吹风会上,中国人民银行副行长刘国强表示,此次利率并轨改革,房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不能下降。 “央行公布的只是最低利率而已,到了地方上,会一城一策继续调整,总体来看房贷利率不会下降。”上述国有大行华东某分行行长对21世纪经济报道记者表示。一位华南城商行行长对此观点表示认可:“房贷利率不会有大的变化。” “可以确定的是,锚定LPR之后房贷利率向下打开的空间有了,但是具体要怎么定,还要看央行和总行。长期来看,房住不炒机制下,涨还是跌现在还不能下定论。”上述西南银行行长表示。 以当前的5年期LPR数值来计算,最“受伤”的莫过于上海人民了。由于市场竞争充分,上海是房贷利率打折“硕果仅存”的城市,一般老百姓能拿到首套房最低基准贷款利率95折的优惠。由于央行另外制定锚定LPR的利率下限,上海房贷利率正式告别“打折时代”。 根据21世纪经济报道记者计算,新计算方式下首套房贷款利率较之前最少高了20BP,二套房6BP。[详情]

易纲:尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价
易纲:尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价

  原标题:易纲:尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价 新华社北京8月26日电(记者吴雨)中国人民银行行长易纲26日表示,要做好改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制各项工作,各金融机构要抓紧推动LPR运用,尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,推动贷款实际利率进一步下降。 当日召开的24家主要金融机构贷款市场报价利率(LPR)工作会议指出,这次改革完善LPR形成机制,是深化利率市场化改革的重要一步。要提高LPR的市场化程度,发挥好LPR对贷款利率的引导作用,增强利率传导效率,以改革的办法推动降低企业融资成本。改革完善LPR形成机制,有利于提升金融机构的自主定价能力和综合竞争力,促进金融业稳健经营和可持续发展,推动形成金融和实体经济的良性循环。 会议提出,金融机构要履行好职责,把LPR报价和推广运用的各项工作做实做细,切实提高报价质量,把LPR用好用到位。要坚持金融服务实体经济的本质要求,合理规划信贷投放的节奏和力度,为经济高质量发展创造良好的金融环境。 易纲在这次会议上强调,报价行要健全报价机制,确保报价的科学性和真实性。各金融机构要深入研判经济金融形势,进一步加大对实体经济的金融支持,并保持其商业可持续性,同时优化信贷结构,将更多金融资源用于对小微企业、民营企业、制造业、服务业贷款提供支持,为培育经济增长新动能做贡献。 +1     [详情]

星石投资:房贷利率大幅上行或者下行的可能性都不大
星石投资:房贷利率大幅上行或者下行的可能性都不大

  中证网讯(记者 林荣华)针对近期住房贷款利率规则变化,星石投资表示,未来整体房贷利率大幅上行或者下行的可能性都不大。 星石投资认为,一方面在“房住不炒”的背景下,涉房贷款利率未来大幅下降的可能性不大。另一方面,LPR形成机制改革,主要目的在于疏通货币政策传导渠道,使实体经济的融资成本更趋合理化。因此,涉房贷款利率也不大可能明显上行。否则,涉房贷款利率太高,而其他行业贷款利率太低,中间的利差太明显,仍有可能导致资金流向房地产。 星石投资表示,从结构上来看,不同城市执行的实际房贷利率可能会有一定差异。5年期LPR只是理论上的利率下限,具体情况要根据各不同城市的房地产政策、银行的加点来定。星石投资判断,今年以来房价上涨压力较大的城市可能会执行相对较高的利率,作为调控当地房价的重要工具。[详情]

LPR改革落地后银行迎考核要求 打破贷款利率隐形下限
LPR改革落地后银行迎考核要求 打破贷款利率隐形下限

  原标题:LPR改革落地后,银行迎考核要求,坚决打破贷款利率隐形下限 来源:证券时报网 一分部署九分落实,贷款利率并轨改革启动后,效果如何就看各家银行的执行情况。 证券时报记者从多个信源独家获悉,随着贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革落地,为督促各银行运用LPR定价,严肃处理银行协同设定贷款利率隐性下限等扰乱市场秩序的违规行为,央行近日制定了对银行新发放贷款应用LPR情况的具体考核要求,本周央行各分行将陆续对辖内银行业金融机构进行政策宣贯。 本次针对银行在新发放贷款中应用LPR的考核主要有两方面内容: 一是设定了三个考核时点,以及与之对应的新发放贷款中LPR做为定价基准的应用占比要求; 二是将贷款利率竞争行为纳入宏观审慎评估(MPA),所有银行业金融机构不得通过协同设定贷款利率隐性下限,否则在MPA考核中实行“一票否决”。 8月26日,央行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开24家主要金融机构贷款市场报价利率(LPR)工作会议,研究部署改革完善LPR形成机制工作。易纲强调,要做好改革完善LPR形成机制各项工作,报价行要健全报价机制,确保报价的科学性和真实性,各金融机构要抓紧推动LPR运用,尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,推动贷款实际利率进一步下降。要深入研判经济金融形势,进一步加大对实体经济的金融支持,并保持其商业可持续性,同时优化信贷结构,将更多金融资源用于对小微企业、民营企业、制造业、服务业贷款提供支持,为培育经济增长新动能做贡献。 设定“358”考核要求 银行不得协同设定贷款利率隐性下限 央行此前公告,8月20日起,各银行在新发放的贷款中主要参考LPR定价,并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准,存量贷款的利率仍按原合同约定执行。 证券时报记者了解到,为了督促各银行运用LPR定价,央行近日制定了相应的考核要求。 具体来说,一是设定了三个考核时点和“358”目标。截至今年9月末,全国性银行业金融机构新发放贷款中,应用LPR做为定价基准的比例不少于30%;截至12月末,上述占比要不少于50%;截至明年3月末,上述占比不少于80%。 二是将银行的贷款市场报价利率应用情况及贷款利率竞争行为纳入宏观审慎评估(MPA),所有银行业金融机构不得协同设定贷款利率隐性下限,否则在MPA考核中实行“一票否决”。 此外,考虑到地方中小银行定价能力有待提高,上述“358”考核目标初期不针对包括农村商业银行、农信社、村镇银行等地方法人中小银行。 8月26日,央行上海总部发布消息称,近日,央行上海总部召开落实LPR形成机制会议,170余家金融机构到会。会议强调,上海应该尽快实现新发放贷款中主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,并积极做好宣传推广工作,切实降低实体经济融资成本。树立大局意识,转变传统信贷路径依赖,进一步加大对小微企业、先进制造业、科技创新企业等经济社会发展重点领域和薄弱环节的信贷支持力度,提高制造业中长期贷款和信用贷款占比,切实落实好逆周期总量调节和信贷结构调整优化政策。 贷款换“锚”对银行的影响 利率并轨后也在倒逼银行修炼“内功”,提高自身的资金定价和风险管理能力。不少市场分析人士认为,短期看,贷款利率并轨或将压缩银行的息差,对其盈利水平产生一定影响。 国信证券首席银行业分析师王剑表示,一般来说,小银行受影响更大。部分银行为保住利差放松了信贷标准,或者参与了恶性价格竞争,均有可能造成负面影响,主要是资产质量问题。而对于业务基础好、风险定价能力强的银行,则能够平稳度过改革期。同时,保持严格监管,遏制银行为了利差而铤而走险,也非常重要。因此,预计我国在未来的并轨关键期,行业监管依然会保持高压态势。 实际上,自8月17日央行宣布改革LPR后,不少银行就在抓紧准备。证券时报记者了解到,有国有大行内部已向各分行下发通知,要求此次LPR政策变动要迅速传达至每一位客户经理,做好改革应对和客户解释工作,防控好舆情风险。另有一位大行南方省份的分行高管对记者透露,目前该行要求各分行要扩大以LPR为基础的报价应用,防止新旧报价转换导致价格大幅波动,总行将于近期发布具体的定价指导意见。 兴业银行方面则表示,目前该行贷款合同修订和系统改造均已按要求完成,完全支持在信贷投放中运用LPR、SHIBOR等市场化利率进行定价。下阶段,兴业银行将调整内部FTP定价基准,按LPR加减点形成FTP收益率曲线,引导经营单位加快LPR的推广,有效管理贷款定价。 此次制定的“358”考核目标,是对各类银行贷款进行全覆盖,但9月末之前主要是针对公司类贷款进行考核,因为按照央行要求,新发放的个人住房按揭贷款利率要待10月8日起才需以LPR作为定价基准。至于公司类贷款利率应用LPR作为定价基准,有银行业人士对证券时报记者表示,这对一些贷款定价相对市场化的银行来说,“358”的考核压力并不大。 一股份行中层人士对证券时报记者表示,对银行来说,小微企业贷款、个人住房按揭贷款的利率都主要是根据供求关系确定,受基准利率影响较少,银行一般会先确定贷款实际利率,然后在贷款合同上倒推实际利率与基准利率的倍数关系来填写贷款合同。因此,即便今后新发放贷款要求以LPR为定价基准,但实际情况中短期内对此类贷款影响较小。 “我们行此前对大型企业的贷款基本是以贷款基准利率为定价基准,而对中小微企业,只有5%左右的贷款是基于贷款基准利率定价,剩余的都是根据供求关系确定的。”该股份行中层人士称。 另有一民营银行高管对证券时报记者表示,我们行的贷款定价基本不参考贷款基准利率,都是按照内部资金转移定价(FTP)和参考市场价格确定实际贷款利率,即便央行要求今后在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准,影响也不大,主要是在贷款合同中填写利率时需要倒推实际利率与LPR的倍数关系。 MLF利率存下调可能 9月迎来窗口期 不过,尽管有银行贷款利率定价的市场化能力较高,有能力在不参考基准利率的情况下按照绝对值报价,但如果直接挂钩MLF的LPR下行后,还是多少会对贷款实际利率的下行起到助推作用。因此,市场普遍预期,未来MLF利率有下调的可能性,从而引导LPR下调,最终实现贷款实际利率的进一步下行。 8月26日,央行开展1500亿元1年期MLF操作,并维持3.3%的利率水平不变,对冲当日1490亿元1年期MLF到期。8月20日的首次新LPR报价处于预期内,1年期报4.25%,5年期报4.85%,正因首次LPR报价没有过低,市场对9月20日前调降MLF利率的预期也在升温。有分析认为,考虑在下个月20日LPR再度报价之前,9月19日美联储召开议息会议或会宣布再次降息,届时或会是MLF利率再度下调的时间窗口,从而引导LPR报价进一步下降。 联讯证券首席经济学家李奇霖表示,从第一次报价的降幅来看,银行负债成本偏高可能是制约贷款利率进一步下行的重要因素,若想进一步降低实体融资成本:要么是强行压降贷款利率,但会导致融资需求进一步萎靡,供需关系失衡;要么是央行调降1年期MLF利率,或者通过货币适度宽松引导综合负债成本下行。两条路径对债市均为利好,但仅第二条路径对股票市场有利好作用。 中信证券固收研究认为,从内部情况看,在流动性本身较为充裕的环境下,货币政策也逐步从数量工具转向价格工具,而要进一步引导LPR下行还需要货币政策的配合,MLF“降息”概率加大、时点前移。从博弈时点上看,若美联储再次降息,央行可以顺水推舟下调公开市场操作利率。鉴于美联储下一次议息会议是北京时间9月19日,需要关注9月17日MLF续作、9月19日公开市场操作及9月20日LPR报价的变化。 LPR带动利率互换升温 目前,已有多家银行发行了挂钩LPR的贷款。例如,8月20日,渣打宣布已完成对苏宁易购等客户的基于新LPR的贸易融资放款。此次贸易融资的放款共八笔交易,总额达3100万元;同日,浙商银行完成了首笔挂钩LPR浮息贷款的投放,该笔3500万元的贷款投向一家民营企业,相比企业原有的融资成本降低了约20bp。 此外,LPR改革落地后,也带动LPR利率互换交易升温。浙商银行8月21日达成首笔以LPR为基准的代客利率互换业务7700万元。据浙商银行有关负责人介绍,该企业年初在浙商银行获得一笔固定利率贷款,通过一年期的利率互换业务,将贷款的固定利率转换成LPR加固定点差的浮动利率。随着利率市场化的深入,一年内如果LPR利率下降,融资成本将随之降低。 交通银行选择在长端利率进行突破,8月21日达成了首笔挂钩5年以上LPR的5年期利率互换交易,推动LPR5Y的互换期限向长端延伸。此外,交通银行与其客户企业开展了挂钩1年期LPR利率基准的人民币利率互换代客交易,帮助客户将1年期的固定利率贷款转换为基于1年期LPR利率基准的浮动利率贷款,助力市场利率与贷款利率之间的传导。[详情]

央行行长:尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价
央行行长:尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价

  原标题:易纲:尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价 据央行网站消息,8月26日,人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开24家主要金融机构贷款市场报价利率(LPR)工作会议,研究部署改革完善LPR形成机制工作。 会议指出,这次改革完善LPR形成机制,是深化利率市场化改革的重要一步。要提高LPR的市场化程度,发挥好LPR对贷款利率的引导作用,增强利率传导效率,以改革的办法推动降低企业融资成本。改革完善LPR形成机制,有利于提升金融机构的自主定价能力和综合竞争力,促进金融业稳健经营和可持续发展,推动形成金融和实体经济的良性循环。金融机构要认真贯彻党中央、国务院决策部署,严格按照人民银行要求,履行好职责,把LPR报价和推广运用的各项工作做实做细,切实提高报价质量,把LPR用好用到位。要坚持金融服务实体经济的本质要求,合理规划信贷投放的节奏和力度,为经济高质量发展创造良好的金融环境。 易纲行长在总结中强调,金融部门要提高政治站位,按照“不忘初心、牢记使命”主题教育的要求,坚持服务实体经济的初心使命,以高度负责的态度,主动担当作为,贯彻落实好党中央、国务院决策部署。要做好改革完善LPR形成机制各项工作,报价行要健全报价机制,确保报价的科学性和真实性,各金融机构要抓紧推动LPR运用,尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,推动贷款实际利率进一步下降。要深入研判经济金融形势,进一步加大对实体经济的金融支持,并保持其商业可持续性,同时优化信贷结构,将更多金融资源用于对小微企业、民营企业、制造业、服务业贷款提供支持,为培育经济增长新动能做贡献。[详情]

房贷利率“换锚” 你的房贷支出将有啥变化?
房贷利率“换锚” 你的房贷支出将有啥变化?

  原标题:房贷利率“换锚”,你的房贷支出将有啥变化? 新华社北京8月26日电 题:房贷利率“换锚”,你的房贷支出将有啥变化? 新华社记者吴雨、张千千 在宣布贷款利率“换锚”一周多后,中国人民银行日前明确了房贷新的定价方法。改革后的房贷利率会增还是会减?新发放的房贷利率怎么算?存量房贷利率咋执行?这些问题引起社会普遍关注。 LPR下降房贷会不会降? 人民银行8月17日宣布将贷款市场报价利率(LPR)作为各银行新发放贷款的主要参考,个人住房贷款定价基准自然也要从原来的贷款基准利率转换为LPR。根据央行公布的改革后第一期LPR来看,1年期为4.25%,5年期以上为4.85%;分别较1年期和5年以上贷款基准利率低10个和5个基点(每个基点为万分之一)。 “如果换成利率更低的LPR作为房贷定价基准,那我的房贷利率岂不是能降一些?”近期打算贷款买房的北京市民王先生起初有过这样的想法,但仔细研究了新的房贷定价方法,他发现此次调整并非此前想得那么简单。 除了定价基准进行了转换,此次央行明确,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。 也就是说,LPR降了,房贷利率不一定降,还要看加点的情况。那么谁来决定加点的多少呢?目前来看,有三个不可忽视的因素。 首先是央行的房贷利率底线。此次央行公告明确提出,首套房利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。按8月20日5年期以上LPR计算,购房者资质再好、银行资金再充裕,首套房利率不能低于4.85%,二套房不能低于5.45%。 其次是当地LPR加点下限。每笔房贷具体的加点数值,除了遵循央行制定的全国政策,还得符合当地住房信贷政策要求。此次调整明确,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。 此外,银行会根据综合贷款风险状况,与借款人协商约定。“未来LPR若进一步下调,房贷利率也不一定会降。在现有信贷政策调控下,新增住房按揭贷款额度较之前管控更严,利率也在走高。”苏州一家大行普惠金融部门负责人介绍,改革前当地首套房利率已较基准利率上浮25%。 人民银行副行长刘国强此前曾明确表示,落实“房住不炒”的目标定位,就得做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降。要确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。 谁的房贷利率受影响最大? “我应该现在赶紧定下办贷款,还是再等等?”看到新的房贷定价政策出台,近期忙着看房的上海市民杨女士有些举棋不定。 房贷利率“换锚”后,直接关系着打算贷款购房者的“钱袋子”。专家认为,根据目前实际利率水平来看,此次调整对大部分购房者应该影响不大,只对极少的银行眼中的“优质客户”可能会产生一定影响。 按公告要求,首套房利率不得低于相应期限LPR。这就让个别地区“优质客户”获得首套房贷9折或95折难以实现。不过,央行表示,10月8日前,已经发放和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。专家分析,如果杨女士真的确定能获得9折或95折房贷利率,还是早做决定对她更有利。 不过,据融360大数据研究院发布的35个城市最新房贷利率数据来看,目前执行首套房贷9折或9.5折的城市非常少,7月份上海还有首套房能执行4.84%利率的,但绝大部分城市的首套房平均利率均显著高于4.85%。而且,最近几个月,无论是首套房还是二套房,大部分城市的房贷平均利率都呈微弱上行趋势。 “展望未来一段时间,个人住房贷款利率有上行的可能性,但幅度不会太大。”国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为,不同银行对个人住房贷款业务定位不一样,在不同区域的信贷资源投入也相差较大,因此在房贷利率会有明显的分化,而大型商业银行房贷利率调整预计相对温和。 LPR月月变房贷利率会咋变? “以前每次降息房贷利率会在次年调整,而LPR月月都在变,我的房贷利率会咋变?”这应该是不少贷款购房者心中的疑问。 此次央行的公告明确,个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 也就是说,房贷利率“换锚”后,新增房贷重新定价时得看当时LPR的水平。专家表示,房贷调整频率是最高1年,最低频率可以不调整。房贷利率不会每个月都跟着LPR走,但预计未来银行为了降低自身的风险,会要求客户每年做一次重定价,根据LPR一年变一次。此外,根据央行公告,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 中国银行国际金融研究所研究员周景彤认为,未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大,更能体现“因城施策”。 交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,房贷定价新规对市场影响有限,仍然是此前房地产调控政策的延续:可以维持新的个人住房贷款利率保持总体稳定,既不下降,也不会明显增加个人房贷利息负担。这将有利于在推动企业贷款利率下降的同时,保证房地产市场稳定。[详情]

央行定LPR应用时间表:全国性银行9月末占比不少于3成
央行定LPR应用时间表:全国性银行9月末占比不少于3成

  原标题:央行制定LPR应用时间表:全国性银行9月末占比不少于三成 为推动银行采用贷款市场报价利率(LPR)报价,央行给出了明确的时间表。 据证券时报报道,央行针对银行在新发放贷款中应用LPR的考核设定了三个考核时点,截至今年9月末,全国性银行业金融机构新发放贷款中,应用LPR做为定价基准的比例不少于30%;截至12月末,上述占比要不少于50%;截至明年3月末,上述占比不少于80%。 “今天上午已经开会落实了人行的要求,我们银行要求从9月1日起发放的新贷款中,不低于30%要采用LPR报价。”沪上某银行对公业务人士告诉澎湃新闻记者。 具体在操作中,上述人士透露,如果贷款已经签了合同并已经办理了抵押,那就按照合同执行,参考基准利率,但是如果合同还没签或者合同签了但款还没放下去,就看与客户协商,如果客户愿意改用LPR肯定按照LPR执行,如果客户不同意就按照合同执行。 “人行的要求应该是可以完成的,参考8月20日的LPR,相比基准利率的下调幅度是10个基点,不过实际中也有一些不确定的问题,”上述人士表示,“目前LPR只有一年期和五年期,而我们实际中会有三年期的贷款,这部分怎么定价还有待明确,可能先还是会参考基准利率。” 8月17日,为深化利率市场化改革,提高利率传导效率,推动降低实体经济融资成本,央行决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成,其中,公开市场操作利率主要指中期借贷便利利率,加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素,解决了原来多参考贷款基准利率进行报价,市场化程度不高,不能及时反映市场利率变动的问题。 央行上海总部8月26日发布消息称,近日召集170余家在沪银行业金融机构召开推进落实贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革工作会议,会议要求,尽快实现新发放贷款中主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,并积极做好宣传推广工作,切实降低实体经济融资成本。 此外,央行此前在国新办举行的降低实际利率水平有关政策吹风会上已经明确,自2019年第三季度起,人民银行将把LPR运用情况及贷款利率竞争行为纳入宏观审慎评估(MPA)。 “银行贷款原来是参照基准利率,将来是贷款市场报价利率,即LPR,这是全覆盖的,不是说某几种继续参照基准利率,某几种参照新的LPR,而是全覆盖,各种贷款都要参照LPR。在推动的过程中,我们会纳入MPA考核,也就是宏观审慎评估。”央行副行长刘国强表示。[详情]

央行上海总部:尽快实现新发放贷款中主要参考LPR定价
央行上海总部:尽快实现新发放贷款中主要参考LPR定价

  原标题:央行上海总部:尽快实现新发放贷款中主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限 8月26日,界面新闻从央行上海总部获悉,央行上海总部近日召开推进落实贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革工作会议,传达学习人民银行改革完善LPR形成机制的政策精神,紧密结合“不忘初心、牢记使命”主题教育,部署推进上海落实LPR形成机制相关工作。人民银行上海总部相关负责人出席会议并讲话,170余家在沪银行业金融机构主要负责人参加会议。 会议指出,党中央、国务院高度重视利率市场化改革工作。改革完善LPR形成机制,是深化利率市场化改革的关键一步,是利率市场化改革过程中的一次新突破。此次改革有利于疏通货币政策传导机制,提高市场配置资源效率,推动降低实体经济融资成本。 会议强调,上海应该在适应推动这项金融市场改革中走在前面,各有关金融机构要深刻认识改革完善LPR形成机制的重要意义,主动提高政治站位,坚决落实好此次改革任务,尽快实现新发放贷款中主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,并积极做好宣传推广工作,切实降低实体经济融资成本。树立大局意识,转变传统信贷路径依赖,进一步加大对小微企业、先进制造业、科技创新企业等经济社会发展重点领域和薄弱环节的信贷支持力度,提高制造业中长期贷款和信用贷款占比,切实落实好逆周期总量调节和信贷结构调整优化政策。 上周开始,贷款市场报价利率(LPR)形成机制在社交圈刷屏,人们感叹利率市场化改革的大动作终于“靴子”落地,热议改革后LPR将如何形成,研判新的LPR会降还是升。 8月17日,央行正式宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。新的LPR由各报价行于每月20日(遇节假日顺延)9时前,以0.05个百分点为步长,向全国银行间同业拆借中心提交报价,全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均,向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR,于当日9时30分公布。 8月20日,全国银行间同业拆借中心首次发布了新的LPR,1年期LPR为4.25%,5年期以上LPR为4.85%,此前一年期LPR为4.31%,新的LPR基本符合预期。 央行副行长刘国强此前在国新办吹风会表示,利率市场化改革有利于增强货币政策的效果,但不能替代货币政策。新LPR形成机制并不会使房贷利率下降,对于房地产市场要坚决贯彻落实“房住不炒”的原则。 此外,关于中国是否降准、降息的问题,刘国强表示短期主要看改革(完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制),改革以后看情况,降准、降息都有空间,但是降不降还要根据经济增长和物价形势。[详情]

央行制定LPR考核要求:全国性银行9月末占比不少于30%
央行制定LPR考核要求:全国性银行9月末占比不少于30%

  原标题:【独家】央行制定LPR应用情况考核要求 全国性银行9月末应用占比不少于30% 证券时报记者从多个信源获悉,随着贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革落地,为督促各银行运用贷款市场报价利率定价,严肃处理银行协同设定贷款利率隐性下限等扰乱市场秩序的违规行为,央行近日制定了对银行新发放贷款应用LPR情况的具体要求,本周央行各分行将陆续对辖内金融机构进行政策宣贯。 记者了解到,本次针对银行在新发放贷款中应用LPR的考核主要有两方面内容:一是设定了三个考核时点和“358”目标,具体来说,截至今年9月末,全国性银行业金融机构新发放贷款中,应用LPR做为定价基准的比例不少于30%;截至12月末,上述占比要不少于50%;截至明年3月末,上述占比不少于80%。二是将贷款利率竞争行为纳入宏观审慎评估(MPA),所有银行业金融机构不得通过协同设定贷款利率隐性下限,否则在MPA考核中实行“一票否决”。 此外,考虑到地方中小银行定价能力有待提高,上述“358”考核目标初期不针对包括农村商业银行、农信合作组织、村镇银行等地方法人中小银行。 8月26日,央行上海总部发布消息称,近日,央行上海总部召开落实LPR形成机制会议,170余家金融机构到会。会议强调,上海应该尽快实现新发放贷款中主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,并积极做好宣传推广工作,切实降低实体经济融资成本。树立大局意识,转变传统信贷路径依赖,进一步加大对小微企业、先进制造业、科技创新企业等经济社会发展重点领域和薄弱环节的信贷支持力度,提高制造业中长期贷款和信用贷款占比,切实落实好逆周期总量调节和信贷结构调整优化政策。[详情]

央行房贷新规:居民房贷利息支出基本不受影响
央行房贷新规:居民房贷利息支出基本不受影响

  来源:北京晚报 昨日下午,央行官网就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜进行公告。公告表示,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。按照8月20日的LPR,全国范围内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于4.85%,二套房贷款利率不得低于5.45%。 新政 房贷利率重定价周期可约定 根据央行公告,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为一年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。 贷款利率方面,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 记者注意到,8月20日,全国银行间同业拆借中心公布了改革后的第一期LPR,1年期水平为4.25%,与1年期贷款基准利率4.35%相比,低10个基点;5年期水平为4.85%,比5年期贷款基准利率4.90%低了5个基点。 央行表示,10月8日是定价基准转换日。这也就意味着,10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。与此同时,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 分析 对大部分购房人影响不大 中国银行首席研究员周景彤表示,央行此举是“新老划断”,新发生商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。 多位业内人士分析,央行根据LPR新基准进行的房贷利率调整,是坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。对绝大部分购房人来说,这次调整影响不大。 后期,如果LPR利率下调,根据央行的这一规定,首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调,但是需要注意的是,这仅指最低利率,实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响,预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。 本报记者 张品秋[详情]

宝盈基金:个人住房贷款利率调整有助于稳定市场预期
宝盈基金:个人住房贷款利率调整有助于稳定市场预期

  中证网讯(记者 张焕昀)8月25日,央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》(简称“公告”)。公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。对此,宝盈基金分析指出,本次调整的基调仍然是稳预期,执行层面将延续“因城施策”的路径。 宝盈基金认为,结合本次公告的要求与最新一期5年LPR的利率水平,理论上看,首套房按揭利率不低于4.85%,二套房利率不低于5.45%。 宝盈基金指出,这并不意味各城市的按揭利率会下调到央行给出的指引要求,因为政策除了对利率水平的管理,还有对额度的管理。虽然监管机构没有明确银行按揭投放比例的要求,但原则上要求新增额度保持稳定。因此,每个城市最终的按揭利率水平是由当地的市场需求、可投放额度和城市调控方向共同决定的,依照现在的情况看,按揭利率下降的概率和空间都不大。 宝盈基金表示,未来,央行根据市场情况动态调整的余地比较充足,比如5年期LPR的变动、对个别城市利率加点的指导等。本次央行公告的意图还是在坚持“房住不炒”的同时稳定市场预期。[详情]

央行上海总部:尽快实现新发放贷款中主要参考LPR定价
央行上海总部:尽快实现新发放贷款中主要参考LPR定价

  原标题:人民银行上海总部召开推进落实贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革工作会议 近日,人民银行上海总部召开推进落实贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革工作会议,传达学习人民银行改革完善LPR形成机制的政策精神,紧密结合“不忘初心、牢记使命”主题教育,部署推进上海落实LPR形成机制相关工作。人民银行上海总部相关负责人出席会议并讲话,170余家在沪银行业金融机构主要负责人参加会议。 会议指出,党中央、国务院高度重视利率市场化改革工作。改革完善LPR形成机制,是深化利率市场化改革的关键一步,是利率市场化改革过程中的一次新突破。此次改革有利于疏通货币政策传导机制,提高市场配置资源效率,推动降低实体经济融资成本。 会议强调,上海应该在适应推动这项金融市场改革中走在前面,各有关金融机构要深刻认识改革完善LPR形成机制的重要意义,主动提高政治站位,坚决落实好此次改革任务,尽快实现新发放贷款中主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,并积极做好宣传推广工作,切实降低实体经济融资成本。树立大局意识,转变传统信贷路径依赖,进一步加大对小微企业、先进制造业、科技创新企业等经济社会发展重点领域和薄弱环节的信贷支持力度,提高制造业中长期贷款和信用贷款占比,切实落实好逆周期总量调节和信贷结构调整优化政策。(完)[详情]

盘和林:房地产将不是被“放水的田”
盘和林:房地产将不是被“放水的田”

  贷款市场报价利率机制改革,房地产将不是被“放水的田”。[详情]

央行宣布大消息 贷款买房子又有大变化了
央行宣布大消息 贷款买房子又有大变化了

  周末重磅!央行宣布大消息!咱以后贷款买房子,又有大变化了→ 今天下午,中国人民银行发布公告宣布:从10月8日起,新发放的个人住房贷款,定价基准从贷款基准利率转换为LPR,也就是贷款基础利率。 定价基准转换后,个人住房贷款利率将如何定价?这项改革又将给居民家庭带来哪些影响呢? △央视财经《经济信息联播》栏目视频个人住房贷款利率定价基准10月8日起调整 根据央行公告,10月8日起新发放的个人住房贷款,利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。 同时,公告明确,首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点,假设最新的5年期以上LPR为4.85%,则首套住房贷款利率不低于4.85%,而二套住房贷款利率不低于5.45%。 中国社会科学院金融研究所房地产金融中心主任尹中立:在这之前实际上是利率体系是双轨制的,我们当前实施的所谓的LPR,它实际上是完成了我们利率市场化体系报价系统的最后一道程序。 此外,公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。比如说,购房者第一年的利率为5.45%,利率一年一调整,一年后,如果相应期限的LPR上调40个基点,则购房者第二年的利率为5.85%。 中国社会科学院金融研究所房地产金融中心主任尹中立:现在LPR是每个月报价一次,我们和银行签订合同的时候,如果是(利率重定价)调整的周期是一年的话,就意味着我们按揭贷款的利率实际上是一年调整一次,所以调整的频率比以前更快了、更高了。 关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告 为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下: 一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。 二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。 三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。 六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。 七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。 八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问 1.公告发布的背景是什么? 个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。 2.改革后个人住房贷款利率如何定价? 改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。 3.确定定价基准时,相应期限如何理解? 目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。 4.什么是利率重定价? 利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 5.对于居民家庭有什么影响? 公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 6.何时实施? 2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。 你会喜欢倒贴钱?房贷1万,只要还9950?!银行竟然如此大方,这事儿是真的→ 电子设备在地铁上不能外放声音了!这座城市拟出新规,获一边倒支持... “窃听风云”“通天大盗”中的情节,日常生活中也出现了 4年花了40万,还被威胁公开隐私录音?!心理咨询背后乱象丛生:山寨证书成本仅… 央视财经评论丨濒临退市,富贵鸟“折翼”!鞋王之路为何走“斜”了?[详情]

个人房贷利率定价有变 业内:首套上海或升北京或降
个人房贷利率定价有变 业内:首套上海或升北京或降

  原标题:个人房贷利率定价有变,业内称首套上海或升,北京或降  个人房贷利率政策调整后,对购房者的贷款利率影响因城市、套数而异。目前北京首套房贷款利率普遍是基准利率上浮10%,达到5.39%,从鼓励刚需购买首套房的预期来看,这意味着,新政之后,或有下调的可能。 继8月17日决定改革完善LPR(Loan Prime Rate即贷款基础利率)形成机制后,8月25日,央行确定住房贷款利率将对标LPR,商业房贷款利率由之前依据“央行基准利率+基点”转向“LPR+基点”来计算。 个人房贷利率“定价”标准调整之后,对购房者的贷款利率影响因城市、个人、套数而异。虽然多位业内人士认为这是中性政策,但仍将影响“金九”的成色。 不是单纯调高或调低商业房贷利率 8月25日,央行发布公告明确住房按揭贷款政策的最新原则,并于10月8日起执行。重点内容是,新发放商业性个人住房贷款利率与LPR挂钩,LPR是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。 公告内容显示,商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,加点数值要求符合全国和当地住房信贷政策要求。 此外,央行明确住房贷款利率底线,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。 央行称此举的目的在于在改革完善LPR形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。 众所周知,8月17日,为了提高利率传导效率,推动降低实体经济融资成本,央行决定改革完善LPR形成机制,以解决原来多参考贷款基准利率进行报价,市场化程度不高,不能及时反映市场利率变动的问题。 在这样的大背景下,房贷利率也早已产生随之调整的预期。 8月20日,中国人民银行副行长刘国强在召开的国务院政策例行吹风会上透露,近期人民银行将在充分调研的基础上发布关于个人住房贷款利率政策的公告。新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。金融行业应当注意,“房住不炒”的定位不能偏离,同时,避免把房地产工具化。 对此,诸葛找房市场研究员姜国君认为,上述举动体现“房住不炒”的定位和实行差别化信贷政策的原则的同时,发出了进一步稳利率、稳金融、防风险的政策导向和市场信号。 易居研究院智库中心研究总监严跃进则进一步解释称,过去商业房贷款利率是根据“央行基准利率+基点”来计算,而现在是“LPR基础利率+基点”。 他认为,此次央行政策本质上不是调高或调低商业房贷利率,原先是按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率,但现在瞄准的是5年期LPR这个贷款市场报价利率。LPR是包括中农工建等银行以及其他银行在内部形成的贷款市场报价利率,随时调整并且带有商业属性。而央行的基准利率是不会轻易调整的,一旦调整容易引起加息或降息的嫌疑。 个别城市首套房贷款利率有下调可能 个人房贷利率标准调整之后,对于购房者的贷款利率影响,成为最受关注的话题。 按新政规定,如果房贷定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。 相比之下,中原地产首席分析师张大伟分析称,按照目前的房贷数据,大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10%-20%,二套房贷上浮20%-30%。这符合新政策要求,因此对目前市场来说,政策不会导致利率上行。 中国人民银行有关负责人在答记者问时也强调,与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 在很多业内人士看来,房贷利率与LPR利率挂钩在预料之中,这是一个中性政策。 不过,对不同城市的影响也不尽相同。在统一的底线之下,央行要求省一级分支机构指导下,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 从上述表述来看,“因城施策”的意图明显。“适度地放宽了各地确定房贷利率加点下限的政策空间,能更好地根据市场实际进行调控,避免一刀切。”姜国君如是说。 严跃进也认为,考虑到近期房地产贷款以收紧为导向,那么“LPR基础利率+基点”后的利率会有所上调。但受因城施策的影响,也不排除个别城市利率有下调的可能。 据张大伟介绍,国内不同城市的首套房利率差距较大,其中最低的上海只有95折,而很多城市的利率是5.4-6.0。从当下房地产市场看,首套房贷利率过高,从政策预期看,后续有降低的可能性。 以上海为例,此前对于最优质的客户,首套房按揭贷款利率可以给到9折(4.41%),优质客户则普遍可以给到9.5折(4.655%),按新政策的提法,上海首套房贷款利率预期将提高到4.85%。而北京首套房贷款利率为普遍是基准利率上浮10%,达到5.39%,从鼓励刚需购买首套房的预期来看,这意味着,新政之后,或有下调的可能。 二套房贷利率预期上涨,“金九”不再? 从上述新调整的内容来看,延续了旧政策二套房贷上浮比例大于一套房贷的逻辑,对满足基本自住需求的首次购房行为不施加贷款利率压力,而对购买二套房的行为进行一定的信贷制约。对此姜国君认为,这将有助于预防楼市过热。 此外,政策规定商业用房购房贷款利率加点标准与二套房贷相同,即为加60个基点。体现了房贷利率政策以首套房优先、二套房和商业用房趋严的导向。 同策咨询研究总监张宏伟也认为,房贷利率直接调控作用更加明显,可能刚需购房者和多套房购房者的房贷利率会出现分化,对于首套房刚需购房者可能会是利好。 值得关注的是,除了五年期的LPR利率变化影响房贷利率外,姜国君表示,央行房贷利率定价规则中还提到了“客户风险状况、信贷条件、合理确定每笔贷款的具体加点数值”等表述,这预示着差别化的房贷利率政策不仅因地区、因套数而异,或许后续还将有因人而异的可能性,比如个人征信记录的优劣也将对其房贷利率的高低产生一定的影响。 在一些业内人士看来,利率调整的变化或对市场销售也将产生一定抑制作用。 诸葛找房副总裁苑承建预计,未来一段时间,全国房贷利率不光不会下降,反而整体会呈现上升趋势,特别是二套房利率,这对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。 与此同时,姜国君也认为,受严格的二套房贷政策影响,各地商业银行所加点数也将高于60个基点。因此,不会引发“放水”的现象。 而从时间节点来看,9月份处于新房贷利率政策执行前的市场酝酿期,各商业银行尚未公布具体加点数值,购房者对利率变动的预期分歧将加剧,观望情绪也会加重。为此,姜国君认为,今年楼市“金九”行情将不复存在。 新京报记者 袁秀丽  [详情]

新发放商业性个人住房贷款利率将“换锚”
新发放商业性个人住房贷款利率将“换锚”

  原标题:新发放商业性个人住房贷款利率将“换锚” 新华财经北京8月26日电(记者张千千)中国人民银行25日发布消息称,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。 央行官网发布公告表示,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR计算为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 央行有关负责人表示,这一调整是为了落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,维护借贷双方合法权益。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 公告表示,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据加点下限合理确定每笔贷款的具体加点数值。 据了解,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 该负责人表示,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善LPR形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。[详情]

房贷利率彻底变了 对居民购房成本影响几何?
房贷利率彻底变了 对居民购房成本影响几何?

  原标题:挂钩LPR,房贷利率彻底变了!对居民购房成本影响几何? 贷款利率并轨启动后,个人住房贷款利率的动向备受关注,如今终于明确。 8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。 这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。 具体内容如下: 总体方式:自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。 设置利率重定价周期:借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。 下限要求:央行要求,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 新老划断:公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。 1 有序转换,平稳过渡 8月17日,央行宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。贷款市场报价利率报价行于每月20日按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式,向全国银行间同业拆借中心报价。各商业银行在新发放贷款时将主要参考LPR定价。 而此前中期借贷便利期限以1年期为主,此次贷款市场报价利率由原有1年期一个期限品种扩大至1年期和5年期以上两个期限品种,彼时央行有关负责人表示:“为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考,也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。” 8月20日,据中国货币网数据,1年期LPR报4.25%,较此前的4.31%水平小幅下行6个基点;5年期以上LPR报4.85%。 今日,央行有关负责人表示,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。 “同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。”该负责人称。 2 明确“下限”,协商周期 改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。 至于如何选择相应期限,央行有关负责人表示,目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。 定价基准转换后,下限变为,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。 此外,公告中明确借款人可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,最短为1年,最长为合同期限。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。 据央行有关负责人介绍,所谓利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 这也就意味着,按照新的规定,新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。 3 因城施策,新老划断 公告中还提到,央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 银行业金融机构方面,应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。 此外,央行强调,银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。 关于新老划断,公告指出,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。 “2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。”上述负责人称。 4 利率换“锚”,影响不大 “此次调整最重要的变化,是个人住房贷款定价基准的变化。”新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼在接受《国际金融报》记者采访时表示,在这次调整之前,个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或者下浮多少,来确定个人住房贷款利率。调整之后,个人住房贷款的定价基准是LPR,即在LPR的基础上加点,根据LPR来确定个人住房贷款的利率。这是这次调整的根本。 根据这个调整规则,暂时以8月20日发布的首期新LPR计算,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。 在央行有关负责人看来,这与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,央行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。”该负责人称。 融360大数据研究院分析师李万赋在接受《国际金融报》记者采访时表示,此前按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。若10月8日之后的LPR大致维持目前的水准,理论上来讲,最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。 但是,根据融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据来看,在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少,7月份只有上海的首套利率为4.84%,低于4.85%,35城市的平均首套利率则为5.44%,显著高于4.85%。二套房方面,7月份也仅有上海、天津两个城市低于5.45%,35城市的平均首套利率则为5.76%,同样显著高于5.45%。“同时,最近几个月来,无论是首套房还是二套房,35城的平均利率都呈微弱上行趋势。”李万赋进一步指出。 因此,李万赋认为,从短期的实际利率水平来看,央行此次房贷利率调整仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响,对绝大部分购房人来说影响不大。后期如果LPR利率下调,根据央行的这一规定,首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调。但是需要注意的是,这仅指最低利率,实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响,预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。 中原地产首席分析师张大伟向《国际金融报》记者指出,按照目前的房贷数据,大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10%至20%,二套房贷上浮20%至30%,这符合新政策要求。对目前市场来说,政策不会导致利率上行。 张大伟认为,政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随LPR明显下调。 记者 范佳慧[详情]

央行房贷利率新政全解读:利息会涨?会影响房价?
央行房贷利率新政全解读:利息会涨?会影响房价?

  原标题:央行房贷利率新政全解读:利息会涨?会影响房价? 中新网客户端北京8月26日电 (记者 程春雨 李金磊 )25日,央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率,10月8日起施行。“专业术语太强,看不懂!”很多网友看完公告后纷纷表示,“有课代表出来解释一下啥意思吗?” 为此记者咨询并梳理了数位专家学者以及行业研究人士观点,对网友关注度较高的系列问题进行了解答。 资料图:中国人民银行。中新社发 杨明静 摄 图片来 房贷利率政策为何调整? 央行为了解决“融资贵”难题,最近搞了新的贷款市场报价利率(LPR),推动降低贷款实际利率。 新LPR的报价方式改为按照公开市场操作利率(主要是1年期中期借贷便利利率)加点形成;报价频率改为每月报价一次,每月20日公布。并且,在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。 即,央行改革完善LPR形成机制后,个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR。 房贷利率以后如何定价? 之前,房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。 2015年10月24日至今,房贷的贷款基准利率是:一至五年(含五年)期限的为4.75%,五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。 未来,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。 其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。 如,最近一个月(8月20日)的5年期以上LPR为4.85%,如果银行给你的房贷利率是5.44%,那就是加了59基点,在LPR的基准上浮12%。 资料图:民众在房展会上的某楼盘展台咨询。中新网 程春雨 摄 未来房贷利率不再有折扣价? 2013年7月20日起,央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限,但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。 即,为何以前我们会听到“房贷利率可打7折”,只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化,近年一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。 按新的定价方式,以后就不会有房贷利率可打折的现象了。 根据新政,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 调整后最低利率提高还是下降了? 根据上述规则,按最近一个月(8月20日)LPR计算,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。 融360大数据研究院分析师李万赋表示,此前按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。 “简单对比这两组数值,可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%,二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。” 资料图。 张云 摄 实际房贷利率会下降还是上升? 这个问题上,央行明确定调,“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。” 目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%,二套房贷上浮20%-30%。 融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示,2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。高于现行房贷基准利率4.9%,也高于即将实施的利率下限。 中原地产首席分析师张大伟也表示,新机制下,存量和增加房贷利率都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,有轻微波动,但主流是平稳。 “新的个人住房贷款利率得以保持稳定,既不下降,也不会明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,因为新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变;央行各地分支行会结合各地情况,规定加点下限。 从房贷利率市场未来走势看,李万赋表示,“预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,从下半年的情况看,考虑到楼市政策依然从紧,实际上具体的房贷利率只会上调,而不会下调。融360大数据研究院监测数据显示,从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。 资料图:北京市丰台区小屯路某小区外景。中新网 邱宇 摄 哪些人买房的利息会增加? 首套房商贷利率在目前基准利率下本来可享受打折的潜在买房人。 据融360大数据研究院数据,在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少,7月份只有上海的首套利率为4.84%,低于4.85%。35城的平均首套利率为5.44%,显著高于4.85%。 即,首套房贷利率有折扣地区的一些潜在购房人的利率将上升,如上海;而利率原有上浮较大的地区,利率很有可能不变,如苏州。7月份苏州首套房贷利率为6.03%,为全国房贷利率水平最高的城市。 “从短期的实际利率水平来看,新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响,对绝大部分购房人来说,影响不大。”李万赋说,如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准,那么理论上来讲,最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。 公积金贷款买房的利率调整吗? 根据央行公告,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 在分析人士看来,这保障了首套房的刚需置业需求,体现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。 目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的,五年以上公积金贷款利率3.25%,五年及以下公积金贷款利率为2.75%,全国都一样。 资料图:工人操作挖掘机在一商品房建设工地施工作业。 韦亮 摄 在还贷中的房贷利率会调整吗? 央行明确,个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。 即,早就贷款买房的人,每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还,无需更改。 刚签了合同,还没放款,会受影响吗? 2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。 也就是说,2019年10月8日前,签了房贷合同,虽然10月8日以后才放款,也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。 央行表示,2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。 资料图:售楼员为民众推荐商品房户型。 韦亮 摄 可跟银行商量改房贷利率吗? 张大伟表示,以前借款人申请房贷,利率是一年可调一次。 目前房贷法定期限最长是30年,有一些地方特殊,例如北京目前规定最长期限是25年。购房者签署的贷款合同,多是浮动利率,如果央行基准利率不变,房贷利率就不会变化,每月还款金额就不会发生变化。 不过,2015年10月24日至今,贷款基准利率均没有变化过,很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。 根据新政,未来借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 也就是说,因为LPR是每个月更新一次,如果一年后LPR比上一年的低,只要你之前有约定,就可按更低利率去还贷;反之如果利率上升,你也得承担利息增加的压力。 “其含义是未来房贷的利率计算,可基于购房者的需要进行微调”,严跃进认为,但需要提前约定定价周期,同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式,后续将成为银行房贷工作人员需要积极和购房者协调的地方。 每个人的商业房贷利率会不一样? 按照“因城施策”原则,在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR;二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点),以后各省份可根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 同时,根据各省级的加点下限,银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。 也就是说,如果客户的资质,包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好,贷款利率就会比一般人的高。要想获得较低的贷款利率,借款人在平时就得注意个人信用的积累。 在严跃进看来,未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。 来源:国家统计局官网。 哪些地方房贷利率LPR加点可能更高? 中国银行主管研究员周景彤也认为,未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。 兴业研究宏观分析师郭于玮表示,央行将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限,这说明LPR下限将因城而异,房价上涨较快的地区LPR加点可能更高,一城一策、房住不炒的政策导向没有改变。 “在实际操作过程中,一些房价上涨过快的城市,未来将可以适当在央行标准下,进行基点的上调。”严跃进也表示,此类上调最后也会影响到具体商业银行房贷部门的贷款利率。 二套房贷利率会大幅提高? 根据李万赋的计算,执行新政后,二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%,相比LPR加点60个基点。 “二套房60个基点的增加貌似不大,但结合因城施策的原则,预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。”东北证券研究总监付立春表示,基于部分城市二手房贷款暂停的背景,未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。 58安居客房产研究院首席分析师张波称,“对于二套房商贷的明确要求,体现出保障首套刚需的置业需求,以及保持现有调控力度不放松的明确态度。” “未来一段时间二套房房贷利率可能会呈现上升趋势”,诸葛找房副总裁苑承建称,对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。 对房价走势会产生什么影响? 鄂永健表示,央行的改革有利于在推动企业贷款利率下降,同时避免房地产市场过热,充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。 “政策是避免房贷过量,引导资金进入实体经济,对楼市属于中性政策。”在张大伟看来,政策的出台是为了平稳房地产预期,避免在LPR下调背景下,对房地产产生刺激作用,避免资金绕道进入房地产。 张波认为,央行再次提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务,也是落实“房住不炒”的重要体现,不但可以有效预防调控实际执行中被钻空子,更是有效打击炒房需求,对于降低市场风险性也有着直接现实意义。 7月份,楼市延续“退烧”状态。国家统计局房价数据显示,7月新房上涨城市数量进一步减少,二手房连续2个月多达20城下跌。 张大伟称,叠加8月是市场的惯例淡季,预计房价下调城市将继续明显增加。张波认为,预计三季度成交量集中化趋势更为明显,但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑,在以三四线为主的降温带动下,整体成交量呈现减少态势。(完)[详情]

房贷利率以LPR为基准 对楼市会有什么影响?
房贷利率以LPR为基准 对楼市会有什么影响?

  原标题:一文看懂|房贷利率以LPR为基准,对楼市会有什么影响?  8月25日,中国人民银行发布最新公告,宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。 最为贴近大众的莫过于房贷利率如何变化。新政明确,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 什么是贷款市场报价利率? 贷款市场报价利率(LPR),也就是贷款基础利率,创设于2013年10月,简单的说,LPR就是18家(注:8月17日,在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行)综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式,确立一个最优贷款利率供行业定价参考。央行在2013年7月全面放开金融机构贷款利率管制,随后为了进一步推进利率市场化,完善金融市场基准利率体系,指导信贷市场产品定价,随后创设了LPR。 此次政策明确,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。 个人住房贷款利率最新定价办法是什么? 改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。 目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。具体来说,1年期贷款市场报价利率为4.25%,5年期以上贷款市场报价利率为4.85%。1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。 对于个人住房贷款利率的实行年限,新政明确,个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 实行贷款市场报价利率和此前相比有何变化? 按照中国人民银行有关负责人的解答,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。 业内人士指出,该政策本身并非直接提升或降低现有房贷利率水平,而是在市场化的基础上对房贷利率执行更为严格的规定。 当前,央行五年期以上贷款基准利率是4.9%。 目前而言,一些城市首套房利率仍存在打折的情况,比如上海,首套房利率最低可以打9折到95折;而二套房通常是基准利率的1.1倍。 按此计算,首套房利率即为4.9%*0.9=4.41%,按8月20日5年期以上LPR为4.85%对比来看,略低。二套房的房贷利率即为4.9%*1.1=5.39%,按8月20日5年期以上LPR为5.45%对比,同样略低。 而在房贷利率普遍上调的情况下,按照目前的房贷数据,大部分银行执行的是首套房贷基准利率上浮10%~20%,二套房贷上浮20%~30%。 同样以5年以上贷款为例,按首套房贷上浮10%计算,即基准利率1.1倍,利率为4.9*1.1=5.39%。二套房贷上浮20%计算,即基准利率1.2倍,利率为4.9*1.2=5.88%。由此对比,均略高于贷款市场报价利率(LPR)。 图片来源:58安居客房产研究院 业内人士也指出,由于LPR每个月都会调整,还要看10月新政执行时相应的LPR。 “市场规定的是利率下限,就算预期利率会有所下行,但是否能拿到有不确定因素,比如这个地区楼市调控是否有压力,各个银行自身资金是否充裕有关。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示。 不过,此前央行已经明确表示,房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不能下降。“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。” 同时,个人住房贷款利率实行贷款市场报价利率也实行因城施策。 政策指出,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。 对楼市会有影响吗? 政策明确,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。 此外,10月8日起执行的新政,只针对商贷,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。也就是说,如果你10月8日以后买房贷款时只使用公积金贷款,那还是沿用现在的模式。 诸葛找房副总裁苑承建认为,从央行公布的房贷利率定价机制来看,与以往不同的是明确了房贷利率的下限,首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率(当前为4.85%),二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(约为5.45%),全国二套房房贷利率全面提升,首套房利率看似比当前基准利率略低,但预计各地会自行公布首套房利率加点后不会低于当前基准利率水平。 而对于热点城市来说,新的利率定价机制明确要求各地要根据当前房地产市场实际状况制定利率加点,预计热点城市实际执行的利率加点将在央行公布的60个基点上明显提高,至少不低于当前实际执行的利率。 未来一段时间,全国房贷利率不但不会下降,反而整体会呈现上升趋势,特别是二套房利率,对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。 苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,LPR由18家银行月度报价决定,此次政策确定的是辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限,同时还要看新政执行时期的LPR,在房子是用来住的,不是用来炒的大背景下,长期来看并没有利好楼市。 上海链家资深分析师杨雨蕾则认为,商业贷款利率是根据基准利率上浮或者下浮,比如目前上海不少银行会根据基准利率打九五折,此次调整参考基准后,就不再存在打折的情况了。但是未来基准利率可能不变,而LPR可能会下降,所以长期来看LPR定价存在相对的优势。而且根据央行的规定,在贷款合同期限内,最短每年可以对贷款利率进行重定价,即定价基准部分可根据最近一个月的相应期限的LPR进行调整(加点部分固定不变)。 杨雨蕾认为,新的参考基准规定了贷款利率的下限,加点部分则根据各地及各人实际情况进行调整。此外,虽然打折的情况未来将不存在,但是每年可有一次重定价的机会,长期来看LPR定价有相对优势。但是短期内贷款利率不会出现大的变动,且在目前“房住不炒”的政策导向下,长期来看贷款利率也不会出现明显的下降。  [详情]

房贷利率以LPR为基准对楼市有何影响?业内:抑制销售
房贷利率以LPR为基准对楼市有何影响?业内:抑制销售

  原标题:一文看懂|房贷利率以LPR为基准,对楼市会有什么影响? 8月25日,中国人民银行发布最新公告,宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。 最为贴近大众的莫过于房贷利率如何变化。新政明确,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 什么是贷款市场报价利率? 贷款市场报价利率(LPR),也就是贷款基础利率,创设于2013年10月,简单的说,LPR就是18家(注:8月17日,在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行)综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式,确立一个最优贷款利率供行业定价参考。央行在2013年7月全面放开金融机构贷款利率管制,随后为了进一步推进利率市场化,完善金融市场基准利率体系,指导信贷市场产品定价,随后创设了LPR。 此次政策明确,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。 个人住房贷款利率最新定价办法是什么? 改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。 目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。具体来说,1年期贷款市场报价利率为4.25%,5年期以上贷款市场报价利率为4.85%。1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。 对于个人住房贷款利率的实行年限,新政明确,个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 实行贷款市场报价利率和此前相比有何变化? 按照中国人民银行有关负责人的解答,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。 业内人士指出,该政策本身并非直接提升或降低现有房贷利率水平,而是在市场化的基础上对房贷利率执行更为严格的规定。 当前,央行五年期以上贷款基准利率是4.9%。 目前而言,一些城市首套房利率仍存在打折的情况,比如上海,首套房利率最低可以打9折到95折;而二套房通常是基准利率的1.1倍。 按此计算,首套房利率即为4.9%*0.9=4.41%,按8月20日5年期以上LPR为4.85%对比来看,略低。二套房的房贷利率即为4.9%*1.1=5.39%,按8月20日5年期以上LPR为5.45%对比,同样略低。 而在房贷利率普遍上调的情况下,按照目前的房贷数据,大部分银行执行的是首套房贷基准利率上浮10%~20%,二套房贷上浮20%~30%。 同样以5年以上贷款为例,按首套房贷上浮10%计算,即基准利率1.1倍,利率为4.9*1.1=5.39%。二套房贷上浮20%计算,即基准利率1.2倍,利率为4.9*1.2=5.88%。由此对比,均略高于贷款市场报价利率(LPR)。 图片来源:58安居客房产研究院 业内人士也指出,由于LPR每个月都会调整,还要看10月新政执行时相应的LPR。 “市场规定的是利率下限,就算预期利率会有所下行,但是否能拿到有不确定因素,比如这个地区楼市调控是否有压力,各个银行自身资金是否充裕有关。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示。 不过,此前央行已经明确表示,房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不能下降。“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。” 同时,个人住房贷款利率实行贷款市场报价利率也实行因城施策。 政策指出,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。 对楼市会有影响吗? 政策明确,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。 此外,10月8日起执行的新政,只针对商贷,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。也就是说,如果你10月8日以后买房贷款时只使用公积金贷款,那还是沿用现在的模式。 诸葛找房副总裁苑承建认为,从央行公布的房贷利率定价机制来看,与以往不同的是明确了房贷利率的下限,首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率(当前为4.85%),二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(约为5.45%),全国二套房房贷利率全面提升,首套房利率看似比当前基准利率略低,但预计各地会自行公布首套房利率加点后不会低于当前基准利率水平。 而对于热点城市来说,新的利率定价机制明确要求各地要根据当前房地产市场实际状况制定利率加点,预计热点城市实际执行的利率加点将在央行公布的60个基点上明显提高,至少不低于当前实际执行的利率。 未来一段时间,全国房贷利率不但不会下降,反而整体会呈现上升趋势,特别是二套房利率,对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。 苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,LPR由18家银行月度报价决定,此次政策确定的是辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限,同时还要看新政执行时期的LPR,在房子是用来住的,不是用来炒的大背景下,长期来看并没有利好楼市。 上海链家资深分析师杨雨蕾则认为,商业贷款利率是根据基准利率上浮或者下浮,比如目前上海不少银行会根据基准利率打九五折,此次调整参考基准后,就不再存在打折的情况了。但是未来基准利率可能不变,而LPR可能会下降,所以长期来看LPR定价存在相对的优势。而且根据央行的规定,在贷款合同期限内,最短每年可以对贷款利率进行重定价,即定价基准部分可根据最近一个月的相应期限的LPR进行调整(加点部分固定不变)。 杨雨蕾认为,新的参考基准规定了贷款利率的下限,加点部分则根据各地及各人实际情况进行调整。此外,虽然打折的情况未来将不存在,但是每年可有一次重定价的机会,长期来看LPR定价有相对优势。但是短期内贷款利率不会出现大的变动,且在目前“房住不炒”的政策导向下,长期来看贷款利率也不会出现明显的下降。[详情]

央行明确个人房贷利率不得低于相应的LPR
央行明确个人房贷利率不得低于相应的LPR

  央行明确个人房贷利率不得低于相应LPR 房价上涨较快地区LPR加点可能更高 来源:每日经济新闻 每经记者 边万莉    每经编辑 卢九安     8月25日,为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布了关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告。 人民银行表示,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。 个人住房贷款如何改革? 1、以LPR为定价基点,加点确定后合同内固定不变。 改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。 目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。 2、可协商约定利率重定价周期,最短为1年。 公告表示,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。 公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 3、因城施策 公告表示,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。 对居民家庭有何影响? 值得一提的是,人民银行副行长刘国强在8月20日的国务院政策例行吹风会上明确表示:“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。” 人民银行表示,公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 《每日经济新闻》记者注意到,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。另外,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 交行金研中心首席金融分析师鄂永健分析认为:“有两方面重点,一是新机制下新发放个人住房贷款利率,无论是首套还是二套,都和之前基本不变,二是人行各地分支行会结合各地情况,规定加点下限。因此,新的个人住房贷款利率得以保持稳定,既不下降,也不会明显增加利息负担。该举措有利于在推动企业贷款利率下降的同时,避免房地产市场过热,充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。” 兴业研究宏观分析师郭于玮向《每日经济新闻》记者表示,央行要求首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,目前5年以上LPR是4.85%,而之前相应的贷款基准利率为4.9%,这相当于限定了首套房贷款利率下浮的下限,对于过去房贷利率下浮比例较高的城市来说可能使房贷利率上升。此外,央行将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限,这说明LPR下限将因城而异,房价上涨较快的地区LPR加点可能更高,一城一策、房住不炒的政策导向没有改变。 盘古智库高级研究员吴琦告诉《每日经济新闻》记者,在LPR定价机制调整首次报价后,5年期LPR实际降幅偏窄,就体现了加强房地产调控的原则。总体来看,调整后的居民住房贷款利率水平将与之前的最低利率基本相当,总体稳定的利率水平不仅有利于保障借贷双方的合法权益,同时也进一步强调了房住不炒的原则,避免房价出现过热的情况。对于居民买房总体影响不大。 中国银行国际金融研究所研究员范若滢则认为,新房贷利率将与宏观房地产调控方向保持一致,且做到“因城施策”。新房贷利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,商业银行可根据不同地区楼市运行情况、房地产调控政策要求、借款人个体差异,灵活决定具体的加点数值。既有利于保障房贷利率与房地产宏观调控政策的方向相一致,也有利于综合考虑不同地区间的差异,做到“因城施策”。[详情]

评论:房贷利率新规表明“房住不炒”决心不变
评论:房贷利率新规表明“房住不炒”决心不变

  原标题:房贷利率新规表明“房住不炒”决心不变 来源:每日经济新闻 每经评论员 薛晖 8月25日,央行宣布自10月8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率将以最近一个月期的LPR为基准加点形成,而非像之前那样建立在央行规定的基础利率之上。 此前一周,坊间一度传闻房贷可能下降,加之8月20日的一年期LPR“果然”较此前水平下降10个BP,于是“降房贷”的传闻甚嚣尘上。以致于央行25日的新规出台后,在各地房产圈出现刷屏,有人浮想联翩,断言新规“利好”楼市。 我们认为,有关降房贷的猜想可能过于主观。央行的新规显示,即将执行的新商贷分为首套房和二套房两类,其中二套房的贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%,高于部分银行的最低二套房房贷利率。 然而,新规也的确透露出监管层对提升房贷利率灵活性的考量。理论上,如果LPR持续下行,对应的个人商贷利率也会随之下降。 LPR虽然是在多国央行降息的大背景下出台的举措,但符合政府长期主张的利率市场化改革方向。市场调控更加灵活,更能够体现真实供需情况,也有利于资金流往最 需要的产业。 然而,利率市场化也会带来利率波动的增加,引发潜在的金融风险,故各国央行都在敬畏市场的同时,牢牢紧握基准利率大权。房贷利率更是一直由政府把控。在过去的二十多年,政府曾多次在需要刺激经济时首先降低个人商贷利率,以鼓励个人购房。 但自中央定调“房住不炒”以来,持续火热的楼市得以降温。尤其是今年7月,中央在重申“房住不炒”精神之外,又明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,此语一锤定音,断了“松限”论者的种种幻想。8月25日的房贷利率新规,又再次重申了“房住不炒”定位,要求首套房贷款利率不低于LPR,二套房贷利率不得低于LPR加60个BP。 实际上,对降房贷和松限抱有种种幻想的人,无非是希望政策放松以刺激市场回暖。但楼市回温并不仅仅是降低个人商贷就会有立竿见影之效。对于房企而言,最重要的是开发贷而非个人贷。而在央行的新规里,对开发贷只字未提。对楼市而言,“卡脖子”的政策首先是限贷,而这些政策至今仍未见松动迹象。因而,仅仅凭个贷的新规出现市场化灵活性就断言“利好”楼市,未免开心太早。 如今,中国改革开放已入深水区。楼市退烧、经济增速发缓、人口红利消退、经贸摩擦升级……种种难题交织一起,剪不断理还乱,各方利益纠缠,牵一发而动全身。以LPR代替固定利率,马上就带来了个人商贷利率的灵活性问题。但是二套商贷利率不得低于相应期限LPR利率加60个基点,更能说明中央坚持“房住不炒”的决心未变。[详情]

10月8日起新发放首套房贷利率不得低于同期限LPR
10月8日起新发放首套房贷利率不得低于同期限LPR

  原标题:个人房贷利率换LPR“锚” 来源:上海证券报 10月8日起新发放首套房贷利率不得低于同期限LPR ⊙记者 李丹丹 ○编辑 黄蕾 伴随着贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革的完善,个人住房贷款利率的相关政策也随之调整。 中国人民银行昨日发布公告,宣布自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,首套不得低于相应期限LPR,二套不得低于相应期限LPR加60个基点。存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。 人民银行有关负责人表示,与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 新政前后房贷实际最低利率基本相当 人民银行有关负责人指出,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善LPR形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。 具体看政策,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。 定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。 新政也与人民银行副行长刘国强近日的表述一致。刘国强指出,“利率并轨”改革后,房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不能下降。 与此同时,“因城施策”原则不变。人民银行省一级分支机构指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。 上述负责人指出,个人住房贷款利率是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。明确个人住房贷款利率调整相关事项,有利于落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益。下转2版[详情]

央行新政调整商业个人房贷利率 坚持房住不炒
央行新政调整商业个人房贷利率 坚持房住不炒

  原标题:新发放商业性个人住房贷款利率政策将调整 制图:胥晓璇(新华社发) 本报北京8月25日电 (记者王观)中国人民银行25日发布公告称,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。 这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。 定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 目前,贷款市场报价利率有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。 据悉,10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。 人民银行有关负责人表示,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善LPR形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益。[详情]

央行:10月8日起房贷利率定价基准换为LPR
央行:10月8日起房贷利率定价基准换为LPR

  原标题:央行:10月8日起房贷利率定价基准换为LPR 来源:证券时报 贷款利率并轨启动后,个人住房贷款利率的调整政策终于明确。 8月25日,央行发布公告称,为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成;在此之前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。 央行规定了银行新发放的个人住房贷款利率的“下限”,即在最近一个月相应期限的LPR利率基础上加点,而加点的“下限”则由两部分组成:一部分是央行规定的全国最低标准,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%),二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。另一部分为央行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 央行有关负责人称,定价基准转换后,与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 央行副行长刘国强前不久就明确表示,利率市场化重点是要降低实体经济的融资成本,对于房地产市场,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。这次利率并轨改革,房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不能下降。 一股份行中层人士对证券时报记者表示,对银行来说,小微企业贷款、个人住房按揭贷款的利率都主要是根据供求关系确定,受基准利率影响较少,银行一般会先确定贷款实际利率,然后在贷款合同上倒推实际利率与基准利率的倍数关系来填写贷款合同。因此,即便今后新发放贷款要求以LPR为定价基准,但实际情况中短期内对此类贷款影响较小。 进入7月以来,随着房地产调控政策再次趋严,不少城市的首套房贷利率有所上调。据融360分析师李万赋分析,一方面,未来银行将加速调整信贷结构,减少房地产行业占用的信贷资源,并将更多的信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向;另一方面,房地产调控短期内不会放松,资金环境较为紧张,未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。 按照新规,新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。 不过,住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分,而对于在LPR基础上的加点部分,则在合同期限内固定不变。 此外,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。[详情]

盘和林谈房贷利率新政:房地产不是那块被"放水的田"
盘和林谈房贷利率新政:房地产不是那块被

  原标题:央行发布房贷利率新政房地产不是那块被“放水的田” 央行发布房贷利率新政,意味着“靴子”正式落地,也进一步印证了国家对“房住不炒”的定位。 央行贷款利率市场“降息”,一度引发市场关于“房贷利率是否会下降”的猜测。8月25日,央行发布房贷利率新政,意味着“靴子”正式落地,房地产不是那块被“放水的田”。 据中国人民银行网站消息,央行8月25日公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率;二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 在一周前的8月17日,中国人民银行曾发布公告,宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。8月20日,中国人民银行副行长刘国强在国新办举行的国务院政策例行吹风会上表示,房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,据央行授权全国银行间同业拆借中心公布的新贷款市场报价利率首次报价显示,1年期LPR为4.25%,较贷款基准利率低10BP,较原LPR降6BP;5年期以上LPR为4.85%,市场将之解读为“降息”。 从贷款利率首次报价数据来看,不论是1年期还是5年期以上利率,相较于原基准利率及原市场报价利率都有所下降,因此直观上释放的是“融资成本下降”的积极信号。但从现实意义讲,“降息”的理解不够准确,因为银行各类贷款利率是可在市场报价利率基础上“加减点”生成,所以在现实借贷过程中,真实借贷利率存在一定的自由浮动空间。 完善贷款市场报价利率机制,目的是为了精确“引水入田”。央行副行长刘国强在8月20日举办的国务院政策例行吹风会上明确表示,完善贷款市场报价利率目的是为了将更多信贷资源流向小微和民营企业。针对最近房贷利率普遍上涨的房地产行业,刘国强坚决表态称“不会下降”。8月25日央行迅速发布公告,进一步证实了刘国强关于“房贷利率不会下降”的表态。 此次改革贷款市场报价利率是中国利率市场一个重要节点,对于利率决定市场化和完善利率的传导机制都具有积极意义。从理论上讲,改革完善的贷款市场报价机制可以实现资本定向放水,将信贷资源更多地配置到实体经济中。 但从现实考虑,利率传导机制有效性的前提是一个相对完善的利率市场化体系。首先需要一个公平、公正、公开的报价环境,这是利率市场化的根本所在。其次,松紧适度的“利率”规制,也是疏通融资渠道的重要条件。从国际经验看,两者都会导致利率倒挂,导致资本市场配置效率失效。 房贷利率保持基本稳定,是国家对房地产行业秉持的基本态度。首先,考虑到当前整个宏观经济环境状况,即使未来贷款市场报价利率仍有下调可能,下调空间也不会很大。其次,从提振经济和防范金融风险角度看,调整信贷资源结构是此次贷款市场报价利率的重要目标,实体经济和房地产领域之间信贷资源的不平衡,是此次信贷结构调整的重要领域,因此可以肯定,贷款利率即使下调,也不太可能是房地产领域。 总体来说,此次贷款市场报价利率机制改革,是否起到“降息”的作用,很大程度上依赖于银行的现实操作,能否做到精准地“引水入田”,也依赖于贷款利率结构的调整和后期的市场监管效果。现在唯一能确定的是,央行发布房贷利率新政,进一步印证了国家对“房住不炒”的定位。 □盘和林(应用经济学博士后)[详情]

看齐LPR 个人房贷利率告别“折扣”
看齐LPR 个人房贷利率告别“折扣”

  原标题:看齐LPR 个人房贷利率告别“折扣”       来源:北京商报 在完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制之时就曾被央行提及的新版个人住房贷款利率政策终于落地。8月25日,央行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。新机制下,央行对于房贷利率机制设定了下限,以8月20日发布的LPR计算,首套房贷利率不低于4.85%,二套房贷利率加60个基点,不得低于5.45%。个人住房贷款利率改革对于购房者、房地产市场会产生哪些影响? 存量房贷客户不受影响 随着LPR新机制出炉,利率市场化改革再进一步,未来房贷利率走向如何备受关注。根据央行公告,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 另外,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。这就意味着,新规只对10月8日之后的新增住房贷款有效。 定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。 值得一提的是,在央行发布LPR机制之际,便对未来房贷利率进行了表态。8月20日,央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上透露,新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。刘国强表示,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。 房贷利率降与否? 在此前定价机制下,各城市或各银行对于发放的房贷利率水准不一。中原地产首席分析师张大伟指出,按照目前的房贷数据,大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10%-20%,二套房贷上浮20%-30%。这符合新政策要求。对目前市场来说,政策不会导致利率上行。 张大伟表示,对于当下房地产贷款市场,首套房贷利率过高,大部分执行的利率都在5.39%以上,这从政策预期看,后续有降低的可能性。此外,如果说二套房贷款利率涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷过款的刚需。未来政策应该针对这部分群体有定向的平稳利率。 张大伟对北京商报记者表示,此次调整属于中性政策,之前同类型的政策要求房贷利率不得低于基准利率的70%。“如果解读可以理解为利好,因为LPR肯定会下调,这种情况下,避免刺激房地产,只能稳定房地产利率,不存在打压房地产的可能性,因为如果全社会利率下调,单独房贷上涨,最后的结果只能是资金绕道进入房地产。” 融360大数据研究院分析师李万赋认为,如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准,那么理论上来讲,最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。从短期的实际利率水平来看,仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响,对绝大部分购房人来说影响不大。 后期,如果LPR利率下调,根据央行的这一规定,首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调,但是需要注意的是,这仅指最低利率,实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响,预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。 东北证券研究总监付立春表示,房贷利率的形成机制将发生变化,新增的房贷会面临一定的磨合成本。二套房60个基点的增加貌似不大,但结合因城施策这一原则,预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。基于部分城市二手房房贷暂停这样的背景,未来房贷成本及可得性都会面临一些挑战,房地产投机难度大幅提高。房地产市场可能更加平稳,成交量可能会有下行压力,价格可能会因此下降。 新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼则表示,以5年以上贷款利率为例,原基准利率为4.9%,现LPR为4.85%——首套房贷若不加点,比基准利率低5个基点,目测加点可能性高;二套房贷加60个基点后为5.45%,约为基准利率上浮11%。这是全国统一的最低要求。 打折房贷利率或一去不返 值得一提的是,此前,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍。多位分析人士对北京商报记者指出,此前商业银行有9.5折房贷或8折房贷,在新机制下,原本的“打折房贷利率”或将一去不返,未来LPR就是最低的下限。 在此前的定价机制下,各城市、银行对于发放的房贷利率水准不一,比如首套房贷,有的是基准利率,有的是上浮5%或10%,有些小商业银行则还能有折扣。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,类似政策在实际过程中,或会倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中,往往会存在放大政策效应的地方,所以不排除近期部分在看房的群体或加快交易。当然从稳定房地产交易秩序的角度看,近期要查处相关中介机构虚假宣传的做法,比如说通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。而相关购房者应该理性科学看待央行此次政策,不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向,相关购房行为也应该保持稳定。 缓解银行息差下降趋势 房贷利率形成机制发生变化的同时,也明确银行能够根据借款人的资质等条件设定更为灵活的定价规则。央行表示,银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。 天风证券银行业分析师廖志明分析指出,全国要求首套房房贷利率不能低于LPR,比如,地方要求加点幅度不能低于30个基点,那么该笔首套房房贷利率不能低于LPR+30个基点。倘若借款人资质一般,银行可以与借款人协商贷款利率为LPR+50个基点。对银行净息差是好事,缓解息差下行压力。 在规范房地产贷款市场方面,央行明确表示,银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务。在分析人士看来,这实际上是为了规范后续的贷款业务,有助于形成更为明确的贷款秩序规范。 在严跃进看来,此次房贷利率政策调整进一步体现了央行对于房地产市场的关注,尤其是对于房贷领域的风险管控和市场引导的积极信号,对于今年下半年的房地产贷款工作等有较为清晰的指导意义。 事实上,下半年来,监管层动作密集,从银行、信托、债券等多个方面收紧房地产融资,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。李万斌认为,结合其他相关政策,一方面,未来银行将加速调整信贷结构,减少房地产行业占用的信贷资源;另一方面,房地产调控短期内不会放松,资金环境较为紧张,未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。 北京商报记者 孟凡霞 马嫡 吴限[详情]

央行新政落地:个人首套房贷利率不低于相应期限LPR
央行新政落地:个人首套房贷利率不低于相应期限LPR

  原标题:央行新个人房贷利率政策落地 来源:经济参考报 中国人民银行8月25日发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。另外,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 公告明确,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。 中国人民银行有关负责人表示,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。 该负责人表示,公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 “新的个人住房贷款利率可以保持稳定,既不下降,又不会明显增加利息负担。该举措有利于在推动企业贷款利率下降的同时,避免房地产市场过热,充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。”交行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示。 融360大数据研究院分析师李万赋也表示,后期,如果LPR利率下调,根据央行的这一规定,首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调,但是这仅指最低利率,实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响,预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。[详情]

央行调整新发放商业性个人住房贷款利率
央行调整新发放商业性个人住房贷款利率

  原标题:央行调整新发放商业性个人住房贷款利率 本报记者 刘 琪  继上周决定改革完善市场报价利率(LPR)形成机制后,8月25日,央行又发布了商业性个人住房贷款利率调整的公告。 央行有关负责人表示,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。 为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告明确个人住房贷款利率调整相关事项。 调整内容重点有:自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变;借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期;首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点等。 此次商业性个人住房贷款利率调整,会对居民家庭产生哪些影响? 央行有关负责人表示,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。[详情]

媒体:房贷利率新规表明"房住不炒"决心不变
媒体:房贷利率新规表明

  原标题:房贷利率新规表明“房住不炒”决心不变 来源:每日经济新闻 8月25日,央行宣布自10月8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率将以最近一个月期的LPR为基准加点形成,而非像之前那样建立在央行规定的基础利率之上。 此前一周,坊间一度传闻房贷可能下降,加之8月20日的一年期LPR“果然”较此前水平下降10个BP,于是“降房贷”的传闻甚嚣尘上。以致于央行25日的新规出台后,在各地房产圈出现刷屏,有人浮想联翩,断言新规“利好”楼市。 我们认为,有关降房贷的猜想可能过于主观。央行的新规显示,即将执行的新商贷分为首套房和二套房两类,其中二套房的贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%,高于部分银行的最低二套房房贷利率。 然而,新规也的确透露出监管层对提升房贷利率灵活性的考量。理论上,如果LPR持续下行,对应的个人商贷利率也会随之下降。 LPR虽然是在多国央行降息的大背景下出台的举措,但符合政府长期主张的利率市场化改革方向。市场调控更加灵活,更能够体现真实供需情况,也有利于资金流往最 需要的产业。 然而,利率市场化也会带来利率波动的增加,引发潜在的金融风险,故各国央行都在敬畏市场的同时,牢牢紧握基准利率大权。房贷利率更是一直由政府把控。在过去的二十多年,政府曾多次在需要刺激经济时首先降低个人商贷利率,以鼓励个人购房。 但自中央定调“房住不炒”以来,持续火热的楼市得以降温。尤其是今年7月,中央在重申“房住不炒”精神之外,又明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,此语一锤定音,断了“松限”论者的种种幻想。8月25日的房贷利率新规,又再次重申了“房住不炒”定位,要求首套房贷款利率不低于LPR,二套房贷利率不得低于LPR加60个BP。 实际上,对降房贷和松限抱有种种幻想的人,无非是希望政策放松以刺激市场回暖。但楼市回温并不仅仅是降低个人商贷就会有立竿见影之效。对于房企而言,最重要的是开发贷而非个人贷。而在央行的新规里,对开发贷只字未提。对楼市而言,“卡脖子”的政策首先是限贷,而这些政策至今仍未见松动迹象。因而,仅仅凭个贷的新规出现市场化灵活性就断言“利好”楼市,未免开心太早。 如今,中国改革开放已入深水区。楼市退烧、经济增速发缓、人口红利消退、经贸摩擦升级……种种难题交织一起,剪不断理还乱,各方利益纠缠,牵一发而动全身。以LPR代替固定利率,马上就带来了个人商贷利率的灵活性问题。但是二套商贷利率不得低于相应期限LPR利率加60个基点,更能说明中央坚持“房住不炒”的决心未变。[详情]

央行调整个人房贷利率新政落地 10大核心全解读
央行调整个人房贷利率新政落地 10大核心全解读

   更多房产相关知识,来新浪理财大学,听徐远讲《房产投资42讲》 震撼楼市!央行重磅:个人房贷利率彻底变了!利息多了还是少了?如何影响钱袋子?10大核心全解读 来源:中国基金报 泰勒 明天周一就要开盘了。而刚刚,央行出了个重磅消息,个人住房贷款利率新规来了!这意味着什么?对个人买房有何影响?对房地产公司又有啥影响? 首先来看看央行说了啥。 央行:房贷利率政策调整 央行今天一共发了两条重磅消息,一个是《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,另外一个是答记者问。 基金君整理了10条核心内容。 1、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(也就是LPR)为定价基准加点形成。 2、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率。 3、二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 4、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。 5、新老划断。2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。 6、改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。 7、定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%) 8、二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。 9、人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 10、严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行 房贷利率会不会降? 央行出了这个重磅政策,也意味着房贷的利率由基准利率变为参考LPR。 8月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2019年8月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.25%(此前为4.31%),5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。 而今天央行新发布的个人住房贷款利率中提到,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%),二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。 当时新LPR首次报价出炉后半小时,央行副行长刘国强、银保监会副主席周亮等在国务院政策例行吹风会上对此次改革做了进一步解读,里面就提到跟房贷利率。 对于房贷利率是否会随之下降,央行也予以了回应。 此次LPR定价新机制增加5年期以上的期限品种,央行有关负责人在政策发布时介绍,这是为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考,也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。 被问及个人房贷利率下限的政策会不会做相应调整时,刘国强表示,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,房贷利率虽由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。“有一点是肯定的,房贷的利率不下降。”刘国强称,过几天人民银行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告。 联讯证券首席经济学家李奇霖认为,5年期的LPR实际降幅偏窄,暗含了“房住不炒”,加强调控的政策原则。 中原地产首席分析师张大伟表示,全社会贷款成本都有所降低,房地产相对贷款成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流。 首套房、二套房贷款有何影响? 目前房贷利率的基准利率是4.9%。 以前房贷都是按照基准利率来上浮或打折。比如首套按照基准利率,二套按照基准利率上浮20%等。而今后,央行将推广运用LPR,银行在各类贷款中都要运用LPR作为定价基准,包括房贷。所以,大家今后还要多关注LPR的变化,尤其是在自己即将要贷款买房的时候。 以目前的LPR来举例。目前的基准利率是4.9%,LPR是4.85%,LPR是低于基准利率的。如果是首套房贷,执行LPR利率是要比执行基准利率低一些的。 如果按照原先的基准利率4.9%算,300万贷款30年。一个月要还1.592万元。 如果严格按照LPR最新的数据4.85%算,300万贷款30年。一个月要还1.583万元。 也就是说,如果银行真的严格按照现行的LPR定价来给你放贷款,每个月房贷就轻松了100块钱而已。不过目前加点可能性高。如果以后LPR利率再低一些,还的房贷的也就会随之下降。 值得一说的是,央行对于房贷利率机制设定了下限。 也就是说,新机制下,如果按照目前的LPR,首套房贷利率就不能低于4.85%。二套房贷利率则是加上60个基点,不得低于5.45%。 而原先的定价机制下,各城市或各银行对于发放的房贷利率水准不一,比如首套房贷,有的是基准利率,有的是上浮5%或10%,有的小商业银行则还能有折扣。 以上海为例,融360大数据研究院监测的数据显示,7月上海首套房贷款平均利率为4.84%,环比下降7个基点,上海地区首套房贷利率降至基准以下,超越厦门成为全国最低。上海地区监测的30家银行分支机构中,7家银行在7月下调了首套房贷款利率,3家银行有所上调。调整后,执行基准利率95折(即4.655%)的银行数量增加至17家,有的银行甚至可以做9折(4.41%)。 因此,10月8日起在上海新发放的首套房住房贷款利率,最低也要4.85%,比基准95折的4.655%水平要高出0.195个百分点。 而二套房一般是按照基准利率的10%、20%、30%,也就是5.39%、5.88%到6.37%。 二套房如果按照现在比较普遍的基准利率上浮20%来计算,就是5.88%的利率。而新政下就是5.45%,也是比按基准利率要低。 不过要注意的是,央行规定的是下限,当前调控从严的城市预计都会确定更高的加点下限,所以最终的利率还要根据各城市的加点下限上浮后才能确定。 中原地产首席分析师张大伟分析认为对于当下房地产按照贷款市场看,首套房贷利率过高,大部分执行的利率都在5.39以上,这从政策预期看,后续有降低的可能性。 国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼点评道,央行省级分支机构将按照“因城施策”原则,根据当地房地产市场形势变化,确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限,预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变,房价上涨较快的热点地区或将有所上升。 附央行最新政策原文。 关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告 为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下: 一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。 二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。 三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。 六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。 七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。 八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问 1.公告发布的背景是什么? 个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。 2.改革后个人住房贷款利率如何定价? 改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。 3.确定定价基准时,相应期限如何理解? 目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。 4.什么是利率重定价? 利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 5.对于居民家庭有什么影响? 公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 6.何时实施? 2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。[详情]

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