楼市继续调控限售后是否还值得投资？

　　文/新浪港股（微信公众号xlgg-sina）专栏作家 温冠麟

　　上周湖北宜昌发文：明确要求在城区内购买商品房的自签订住房网签合同之日起两年内不得上市交易这就标志着三线城市的楼市弹幕已经拉开，限售会成为楼市去库存的标配。调控走过了限购，限贷，限价，日前又到了限售的心路历程。

　　上周湖北宜昌发文：明确要求在城区内购买商品房的自签订住房网签合同之日起两年内不得上市交易这就标志着三线城市的楼市弹幕已经拉开，限售会成为楼市去库存的标配。调控走过了限购，限贷，限价，日前又到了限售的心路历程。

　　五一前后住建部约谈了12个城市，随后成都，哈尔滨，贵阳，长春，佛山，太原，大连，西安，徐州等城市做出回应，其中又五个城市做出了回应。还有谣言说杭州即将限售传得满城风雨。目前大城市还没有限售，北京，上海，深圳，杭州并未全面限售，这几个大城市只是个别土地新项目给了限售期限，或只有企业住房收到了限售要求，但绝大多数住房都没有限制的。真正的限售是连二手房交易网签之后多少年不许卖。

　　目前全国50个城市已经加入限售阵营中，这个政策意图很明显兵法有言：围城必阙，说得就是围城时一定要留出口，否则你很难攻城，敌方一看，有个缺口就会不顾一切的从这个缺口突围，这样反而攻城会比较容易。所以目前，全国的楼市就是这个策略。在2015年的头十年，全国楼市就北上广深杭不超过10个城市涨幅比较大，在国内大多数城市房价都不怎么涨，所以大量的资金吸纳入经过爆炒的一线特大城市。而现在的做法就是要攻下一线城市，所以我们看到了北京上海深圳在2017年年三月调控后房价基本平稳不再上涨了，相伴随着二三线城市猛涨，沿着这个思路，围剿一线城市的房价，疏导炒作资金，所以不做限售，留着缺口让投资者卖掉一线住房到二三线城市去炒房，帮那边去库存，而当二三线城市炒高后立马限售，锁死炒房资金，让资金不再出。

　　去年在专栏也提到当棚改结束后，大多数地方会出台调控，而调控主思路就是限售，彻底锁死楼市的流动性，将炒作一线资金挤向二三线城市，在去玩库存后锁死流动性，静待房产税改革，既然不能卖出也无法接盘，被炒高的房价就不会下降，确定高评估价，从而通过高价征收房产税，一切都在计划内。而越来越多的城市锁死了流动性，大家辛辛苦苦抢来的房子越来越难卖出去了

　　所以楼市猛涨就是交易行为推动的，买得多卖得少，现在限售以后卖得就更少了，越是限售房价就越是降不下来，但流动性已经开始枯竭了。也就是说房子只有市值无法变现。投资的目的是什么呢？用今天的钱买明天的钱，如果今天的钱进去再也换不成钱，那不是投资而是消费。所以我还是建议买房子一定要想清楚是消费行为还是投资行为。十年前这两种属性是同样方向，既可以投资也可以用于消费。现在不一样了，消费的话那就要尽早买，因为政策会越来越紧张利率也会越来越高，限售卖房供给少了，而房价在房产税出台前也不可能降下来。

　　而投资就不一样了，投资目的是拿回更多钱，所以流动性才是投资的关键根据调查显示：在中国，平均68-80%的中国人都会将资金放在内地房产投资上，假如将来出台房产税，空置税，其它政策和市场变动，那么这些持有房产的有钱人的钱就会大幅度缩水。

　　事实上，将来的变动我们都无法预测，但我们可以从策略和投资部署上做调整，将资产流动性和金融资产提高，把风险调在可控内，积攒流动现金，做好资产配置，例如债券，股票，股权，房产，将资金比例调配好，届时有了防守也可随时进攻，赚钱的目的自然也达到了。

　　(本文作者介绍：温冠麟，为殷鼎国际控股集团有限公司之私人家庭财富管理部董事及财富管理策略师，拥有CWMP & CFC金融认证证书，近十年的投资经验，曾经作为国际券商之副总裁及上市公司之金融分析师，善长根据宏观经济转向，作趋势投资、资产配置（asset allocation）和投资组合再平衡（re-balancing） 。)