中国房地产市场进入“摇头丸”时代

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 陈志龙

　　尼采说过，疯狂对于个人来说是例外，对于群体来说是常态。许多聪明的事是以愚蠢的方式执行，而许多愚蠢的事也以极其自以为聪明的方式进行。

　　大中城市抓阄摇号如打鸡血般在蔓延。南京房价最高的奥体板块，5月底以来力家楼盘两批摇号冻结资近千亿，平均中签率仅7%左右，最高现金首付标准为960万。与南京相隔不远的杭州，最近集中蓄水70个楼盘集体开仓放水，每个楼盘动辄冻结数十亿资金，摇号大军四处搬钱星夜排队。深圳招商地产的一处楼盘，捧着5000万现金来买房的，也只能找个角落蹲一下。当地媒体现场造新词——五千万蹲。深圳南山蛇口的万科公馆，194套可售房源，最低首付款在640—1040万之间。为防止摇号中的舞弊行为，万科蛇口公馆将率先使用“政府开发的摇号系统”，所有认筹客户的信息都会被封装录入加密系统后现场摇篮号。大中城市一房难求，一二级市场倒佳，摇到就是赚到，中国房地产市场进入令人尴尬无比的“摇头丸”时代。

　　与“摇头丸”相伴随的是房地产市场高烧不退的各种荒谬乱像。南京一位购房者为了摇到奥体附近的房子，反复离婚、复婚数次，至在这场撞大运的游戏中至今还没没撞上，不过几十年不去民政局的夫妻俩现在成了那里的熟客。同样在南京奥体的一处摇号点上，一对离婚摇号的夫妇不知什么原因，男方突然不同意复婚，女方措手不及，现场乱成一团。几天前金融界的一场盛会——2018年陆家嘴论坛，原中财办副主任杨伟民警告说，“如果房地产市场继续乱象丛生，如果地方政府继续变换花样举借债务，金融监管再严厉也会出现金融风险。”与会的建行董事长田国立同时警告说，大量的社会资金资源被配置到房地产市场，而房地产市场又没有形成与之相适应的风险管控和对冲机制，房地产金融化的同时，又在不断的违背金融风险和收益相匹配的原则，最终会使得到房地产市场越来越依赖推高房价，社会资金必须源源不断的注入，才能维持其运行和发展，这个运行逻辑的结果很容易让我们想到当年的日本的房地产危机和美国的次贷危机。

　　这两年，类似的警告早已不绝于耳。去年，著名经济学家、银监会国有大型金融机构监事会主席于学军曾撰文，分析信贷结构及货币环境发生的最新变化，披露了一组与房地产相关的贷款情况。截至2016年8月末，全国房地产贷款大约为24.8万亿元，同比增长24.6%，占比则达到24.1%，即“三个24”。另外，以房地产做抵押的再融资贷款占全部贷款余额的比重也超过15%。这样，两项合计就在39%以上。在2016年10月各地出台抑制房地产政策之前的九个月间，人民币贷款新增10.16万亿元中，住户部门中长期贷款就达4.2万亿元，其中绝大部分正是住房按揭贷款。于学军的文章指出了中国银行体系抵押物品的高度房地产化和中国经济过度被房地产捆绑，房地产的泛金融化属性过高。

　　十次金融危机十九次源自房地产。金融系统的专家近来忧心忡忡地表示，中国经济可能已被房地产的“一个超级债务鱼雷”瞄定，“它正不带任何感情地全速挺进。”这次田国立在上海表示，“巨大的财富被裹挟进去，房价调控变成了叶公好龙。真控下来，银行也害怕，房地产商也害怕，买房者也害怕，相关部门也害怕，但你真继续涨大家也害怕，这个僵持的局面必须必须得有一个办法解决。”

　　这种房地产的超级繁荣不只是中国独有。次贷危机爆发前，美国银行体系也出现过类似情况。大量的骗子贷款、庞氏贷款充斥金融管道，美国人均房地产负债历史性地达到了15万美元，随着房价不断推高，财富效应外溢，拥有可抵押房产就像在家里装了一台“提款机”，房地产的超级繁荣给美国人带来逾百万亿美元的财富增值，这吸引更多的人冲进来，房贷放量如烟花般璀璨。但冰山碎裂的咔嚓声已清晰可闻——危机爆发前的十个月中，借款人在借款后短期内即出现拖欠贷款的比例接近翻了一倍。这一数据表明，借款人在取得抵押贷款时，本身已不具备还款能力和意愿，他只是来赌一把，赌得赢就套现，赌输了就扔给你银行和贷款公司。1996—2005年，商业银行及其分支机构与欺诈相关的可疑贷款增长了20倍，而2005——2007年三年间，抵押贷款欺诈所造成的损失达到1120亿美元。与此同时，金融巫师们在漫长的流金岁月里通过各种合法手段制造的天量表外衍生品随着信贷泡沫破而灭引爆，让整个金融体系处在“死亡飞行”状态。

　　危机爆发后，逾千万美国家庭面临房产止赎沦为负资产者。而在流金岁月里，他们曾从房地产上涨中实现了200万亿美元的浮盈，真正能止赢出场的寥寥。大部分人最后都感受过烟花般绚烂的财富幻影之后，留下满地灰烬一地鸡毛的厚厚帐单。房地产泡沫吹到极至的效应就像一朵吹大的棉花糖，粘上一滴水就缩成了一团。历次房地产高潮中都会出现巨大的尾部风险，当整个世界的财富只有一个狭窄的入口，当所有人都挤破头涌向同一个出口，尖叫和踩踏就极易触发。危机一旦触发，惊慌失措的人们就会像探照灯下的兔子四散而逃。

　　金融业是一种责任行业。在投机和繁荣周期中，金融业因为普遍的责任感缺失，缺乏自我约束而走向必然的宿命，这些并未远去的教训值得我们镜鉴与躬省。2009年3月，危机得以喘息，格林斯潘的接任者美联储主席本．伯南克在国会参议院预算委员会的一次会议上报告说，反危机过程中，发现监管体系存在“重大疏漏”，本应该得到严格“穿透性监管”金融产品没有得到监管。身为“救火队长”的他深感震惊的是，那些没有监管的金融产品天量存在于市场各个管道内，其中美国国际集团的信贷违约掉期交易持仓合约一度高达2.7万亿美元。什么概念呢？那是比美联储发行的基础货币量还要大。在房地产的黄金年代，闭着眼睛放款的银行和贷款经纪公司，通过擅长金融创新的金融巫师和魔术师，神奇般地把房地产高涨时期大量的骗子贷款、欺诈性贷款、掠夺性贷款等垃圾资产打包成眼花缭乱的“宝贝”，忽悠许多国家的投资银行和政府养老基金，它们功地转嫁了违约风险，却把祸水引向全世界。物质不灭，风险依旧，只是换了管道和载体。这些垃圾债券看上去万无一失，不会违约，实际上变质的牛油果。它们是平静湖面下潜伏的尼斯水怪，平时潜伏在水下，危机来临时全部跳出来，露出狰狞的面目。危机中的萨默斯财长在回答总统关于“为什么这个世界上最强大的金融体系会走到崩溃的边缘，我们为什么会输得这么惨，我们怎么会沦落到这个地步”的尖锐提问时，发自内心地反省说，“华尔街从来不知道恐惧，这是华尔街的贪婪！”问题是，不仅仅是华尔街，繁荣的年代哪一条金融街不贪婪，哪一条金融街懂得恐惧？

　　尼采说过，疯狂对于个人来说是例外，对于群体来说是常态。许多聪明的事是以愚蠢的方式执行，而许多愚蠢的事也以极其自以为聪明的方式进行。日本房地产泡沫沸腾的1990年，日本东京都的土地价值达到4万多亿美元，相当于当时美国全国的土地价值，是美国同期GDP的63%。同时期，韩国房地产鼎沸时，国土面积不到加拿大十分之一的韩国地价折算可以买5个加拿大。盛宴中，理性的声音总被湮没在噪声和快速的高频交易中，最终太多的傻钱（dumb money）随着市场逆转最终被销融于无形，被杀得片甲不留。

　　在房地产那场乌托邦式的繁荣中，美国整个社会的真实资源和财富并没有新的创造，但沸腾的资产泡沫沸腾让所有人变得自负、自大。危机之后，伯南克在《动荡的年代》一书中引用了他在大萧条研究中多次讲过的一个经济学常识性寓言“杰塞尔悖论”。一位投资者在市场较好时买进了很多股票，他惊讶地发现，他买入以后股票很快就上涨了，他越买股票越涨，于是他认为自己是个极聪明的投资者，继续加码甚至举债买入。当时外部环境似乎很好，有强劲的经济增长、有繁荣的制造业。最终，他把那只股票从10美元一路买到了30美元的高价，他觉得可以套现离场了。于是，他给经纪人打电话，要卖股票，对方犹豫片刻反问：“先生，这么高的价格都是你买出来的，如果你不买了，你想把它卖给谁呢？这是关于泡沫最经典的“杰塞尔悖论”。

　　每一次危机都在丰富和完善“杰塞尔悖论”。伯南克用这个经典故事来验证“次贷”危机前美国的房地产市场。金融系统创造信用和货币乘数的能量是巨大的，但正是这种无限的货币和信用创造制造了“美国历史上最糟糕的投机狂潮”——美国住房价格的飙升具有经典的狂热泡沫的所有特征，从本世纪之初的互联网泡沫到此后的房地产泡沫，金融泡沫次弟衍生，通常没有什么预热过程。零利率释放的宽松货币洪流把投机泡沫推向高潮后，“必然出现买方对卖方的大量过剩，导致已经涨得离谱的资产价格继续攀升，否则价格水平绝对达不到那样高的沸点。”实际上，当大多数投资者都形成群体性共识认为价格还会上涨并对此深信不疑时，危机会不请自来，价格上涨可能会突然停止。任何一个投机市场都有这样的特征，在价格最高区间，按捺不住冲动的最后一批买家倾其所有全仓杀入，购买欲望得到满足，竞价消失，市场上就只剩下卖家，就会出现“杰塞尔悖论”。信贷资源的严重错配和扭曲会引发金融崩溃，一个微小的意外、流言或者人的一转念，都可能触发市场坍塌，所谓“一根针捅破天”。在狂噪劲爆的音乐和鼓点声中，所有的狂热氛围都会刺激你的荷尔蒙，让你不自觉地为动物精神所驱使，而当鼓点骤停时，人们可能会迎来宿醉般的痛苦。当流动性泛滥瞬间异化为流动性黑洞，曾经的旷世繁荣就会随之逆转，而这必然表现为资产价格的剧烈波动，公共部门和私人部门资产负债表迅速恶化，高负债者大面积沦为溺水者，看似分散的个体风险最终汇聚成为国家的系统性风险。

　　人类近百年的经济危机史一再警示我们，不动产泡沫是最凶险的泡沫。纵观世界近百年金融危机史，无一不是绊倒在房地产上。十年前，最强大的美国，它的金融体系因房地产而休克并引发全球性危机——危机爆发前，从货币当局到经济学家，都信誓旦旦说没有什么问题。甚至危机已经爆发，权威人士还不以为然地声称，这只是次级贷款遭遇的一次小规模危机。政治家与中央银行家一次次以驼鸟姿态不敢直面危机，他们坚决阻止经济的自我纠正，阻止市场进行自我救赎。最终这场海啸几乎把华尔街彻底埋藏。“美国式梦想绑架了房子，也绑架了金融体系和他们的决策者。”“当政府炮制的道德风险、廉价货币和过度干预演化为危机时，美国政府的对策就是更败坏的道德风险、更廉价的货币和更严厉的政府干预。”

　　事隔十年，我们的金融体系或因房地产和债务问题变得十分棘手，我们能否走出“杰塞尔悖论”的宿命，靠什么样的中国特色来摆脱这种宿命，如何摆脱房地产畸形发展给中国经济社会埋下的重大风险隐患？当前，在复杂的经济金融形势下，如何保证货币内在价值的稳定性和宏观政策的连续性、可预期性，在金融体系全面降杠杆过程中，宏观经济部门和实体经济如何有效衔接，以纠正严重的信贷扭曲和债务错配。如何在改革和风险两者之间找到平衡，将近期的危机管理目标和中长期可持续发展目标有机结合起来，避免犯剧烈的颠覆性错误。高层不断吹风黑天鹅、灰犀牛、明斯基时刻，这提醒我们，在经济处于风险状况时要完善危机应对预案，要防患于未然，要在宏观层面建立有利于经济和资产价格稳定的机制，以保持大局稳定。鉴于房地产市场风险的突出性和外溢性，必须加快建立新的住房制度，完善市场化调控机制为突破口，因为行政手段管制已经失灵。杨伟民在上海说，房地产已成为最容易引爆风险的定时炸弹，这是一场输不起的战役。一位领导同志早几年在上海谈及如何遏制房地产投机时坦诚地表示，有的是办法，难点在于能否下决心。现在看来，到了该下决心也必须痛下决心的时候了。不能再投鼠忌器、不能再首鼠两端。兹事体大，在处置这一重大风险隐患时，当慎之又慎。要记取2015年资本市场的教训，要非常小心地排雷拆弹而不是简单粗暴、七手八脚地引爆炸弹，否则将是巨石陨落、山呼海啸。我们要懂得谦卑，要敬畏市场、敬畏基本的经济规律。但是，人类经常会重复自己的错误。有时，我们从历史中得到的唯一教训就是，我们没能从历史中得到任何教训！

　　(本文作者介绍：南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心特聘研究员，财经作家。微信公众号njchenzhilong)