意见领袖 | 莫开伟
10月底召开的中央金融工作会议强调加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式；在近日央行、金融监管总局、中国证监会联合召开的金融机构座谈会上再次提出金融机构要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。
很明显，这给市场传递出了一个明确的信号，那就是中国房地产业将迎来结构的巨变，将之前全面支持房地产业发展的政策措施逐步转向到房地产的结构性调整，推动金融等资源要素为房地产新模式服务，这是一个历史性转折，也是未来房地产金融政策转化的一个必然方向，更意味着支持“三大工程”举措箭在弦上。
所谓“三大工程”，简单地说就是保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；“三大工程”具有四个明显特征：一是需要巨额中长期低成本资金支持；二是需要参与的金融机构较多，任何金融机构单枪匹马将无法奏效；三是投资周期较长，公益性突出，收益较低，需要金融机构保持淡定的投入心态；四是具有紧迫性，解决城市低收入、新市民、青年等群体住房困难刻不容缓，也是未来中国城镇化走向更健康发展之路的必要条件，各银行金融机构应有紧迫感和使命感。
对此，银行金融机构应认清当前客观经济形势，积极行动起来，树立时不我待的经营理念，努力投身房地产“三大工程”，力争在“三大工程”中建功立业，为我国房地产业可持续发展以及推动我国经济快速复苏做出应有的贡献。具体来看，银行金融机构应在三方面积极作为，找准推动“三大工程”的切入口和着力点：
各银行金融机构应转变理念形成共识，顾全大局，消除怕担风险、收益低等顾虑，营造出宽松的金融支持环境。
各银行金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，牢固树立对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷的理念。尤其更要关注房地产行业的保障属性和公益属性，深刻领会“三大工程”是着力解决新市民、青年等群体住房困难问题的有效途径。还要看到，当前中央政府支持房地产业以及楼市的政策密集发力，楼市虽出现了企稳迹象，但整体仍处彻底阶段，绝不能满足于当前这种现状，千万不能有丝毫懈怠的情绪，应当持续发力。
与此同时，要消除各种担忧情绪，因为目前一些房企出现了流动性压力，信用风险有暴露势头，稳定社会预期和提振市场信心都出现了不同程度的波动，对此银行金融机构更应保持冷静头脑，要立足长远，更应站在社会经济稳定大局高度，深刻认识到房地产业对当前中国经济复苏的重要性，保持坚定信心，持续发力，做到久久为功，消除短视利益行为，继续加大政策落实和工作推进力度，认真射好“三支箭”，持之以恒地营造良好的货币金融环境，力争为房地产业结构性调整和房地产金融转变奠定坚实基础。
各银行金融机构应密切配合，消除相互掣肘行为，做到统筹规划和分工明确，形成金融支持合力。
“三大工程”建设具有投资周期长、公益属性明显、投资收益低等特点，它对应的是中长期低成本资金的巨大需求，这需要政策性银行金融机构充分发挥自己的“天然本领”；当然，把所有投入资金的重担全部压在政策性金融机构身上，是无法全部承受的，弄不好会拖累“三大工程”的进度，最终使“三大工程”陷入僵局或出现“流产”，这无疑也需要商业性金融机构的积极配合和大胆作为，而“三大工程”为商业性金融机构提供施展的平台和腾挪的空间也是足够宽广的。
对此，需要多种类型金融机构配合，尤其是政策性金融机构与商业性金融机构应密切配合，相互间积极协调，可建立有效信息交流平台，对“三大工程”资金需求总额、项目建设进行和阶段性投入方式等进行全面评估，确定各自支持的领域和方向，使政策性金融机构和商业性金融机构相得益彰，形成互利共振效应，携手打造出完美的“三大工程”。
由此，政策性、开发性银行具有资金成本、资金体量优势，兼具政策属性和政府信用、资金期限长等优势，比较契合“三大工程”的公益属性，应在“三大工程”建设过程中发挥“头雁作用”；可单列“三大工程”建设信贷额度和专项借款额度、发行以“三大工程”建设为主题的金融债券等，为整个市场先导性的发展和开发提供基础性支持，以此为基础撬动商业性金融机构介入，更好地服务于房地产新发展模式的融资需要。
商业性金融机构市场化特征相对突出，应坚持在保本微利的基础上，加大对“三大工程”建设的支持力度，提高中长期贷款占比，与政策性、开发性银行一起形成支持“三大工程”建设的中长期资金体系，撬动社会资本进入，为“三大工程”提供源源不断的资金动能。
各银行金融机构积极出台系列实质性的鼓励性政策举措，消除耍花架子行为，产生实际金融推力。
“三大工程”任务重，时间紧，需要真抓实干，来不得半点“虚伪”，尤其需要各银行金融机构树立时不我待的意识，立即行动，推出具有实质性作用的金融政策措施；更要推出对系统内具有激励作用的考核方案或措施，调动各级银行金融机构行动起来、勇敢参与的积极性，蓄积无限金融动能，从根本上打“三大工程”金融僵局。
对此，所有金融机构尤其是各大金融机构应推出新的重磅支持政策，增大金融资源投放，扩大金融支持覆盖面，为“三大工程”提供宽松的资金来源。具体来说，央行可以再贷款、抵押补充贷款（PSL）、专项借款等形式提供低成本中长期资金支持，辅之以适度降准、降息等举措，定向加大对“三大工程”建设的支持力度，为“三大工程”创造适度宽松的市场流动性；金融监管部门“继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资，促进民营房企通过债券和股权融资双管齐下获得多样化的融资渠道，从根本上缓解民营房企面临的流动性困境；商业银行应想方设法加大信贷投入，降低信贷利率，创新信贷方式和信贷服务产品，使房企合理融资需求得到满足，坚决消除惜贷、抽贷、断贷、压贷等不良信贷行为，为“三大工程”顺利推进营造良好信贷环境。此外，财政部门和地方政府可通过特别国债、地方政府专项债的形式给予支持，为“三大工程”顺利进行提供更多“资金活水”。
(本文作者介绍：知名财经评论人、独立经济学者)
责任编辑：刘天行
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