李庚南：“新房改”将改变什么？

　　意见领袖 | 李庚南

　　近期，“新房改”成为刷屏的热点。匪夷所思的是，早于8月25日经国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发﹝2023﹞14号文，以下简称“14号文”），市场何以经两个月的咀嚼才做出如此强烈反响，并赋予其“新房改”的冠冕？这其中的玄妙或并不重要。市场更关心的是，该项政策引起如此广泛的关注，它究竟给老百姓带来什么，究竟将改变什么，究竟有何划时代的意义？

　　“新房改”给老百姓带来了什么？

　　据公开披露的信息，14号文明确要用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房，推动建立房地产业转型发展新模式，着力从供给侧而不是需求侧来解决房地产领域供需错配问题，彻底调整供应结构，以实现对需求的匹配。

　　14号文明确了新房改的两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

　　总体看，“新房改”就是要从供给侧而非一味从需求侧来解决问题，彻底调整供应结构，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进住房供需平衡，实现对需求的匹配。彻底让住房回归居住和民生属性，以满足作为需求主体的广大中低收入人群的需求，从根本上解决当前房地产发展不可持续和内需疲弱的问题。

　　“新房改”新在何处？

　　“新房改”展示给我们的是房地产调控理念的嬗变和逻辑的回归。新房改计划的核心目标是解决当前房价过高和供应不足等长期困扰我国房地产市场的核心问题。但在解决路径上，新房改突破了以往过于专注于房价调控的思维定式，而是试图从需求分层着眼，从供给侧差异化着手，形成政策性与市场性并行的供给格局，实现完善社会托底与提升生活品质的双推进。

　　毋庸置疑，房价始终是房地产市场最牵动人心的核心问题。房价问题的最直接触因无疑是大量低收入群体因为收入总体偏低、房价收入比太高，买不起房，只能望房兴叹。但解决的路径并非简单的降房价，把房价打趴至低收入阶层、普通工薪阶层能够得着的高度。毕竟房地产市场背后有高依附度的土地财政、超长的产业链增长需求以及巨量金融债权的加持。

　　实践证明，从商品房市场着手，试图解决低收入群体、普通工薪阶层（包括刚参加工作的大学生群体）购房难的问题，终究是无解。

　　14号文件恰恰是基于对房地产市场这种需求分层，提出以加大保障性住房建设和供给，来满足工薪收入群体购房需求，实现基本居住的社会托底。通过提供保障性住房，消除这一群体在购买商品住房方面的焦虑，助其实现居者有其屋。对于低收入群体，即使买不起保障房，也还可以申请廉租房，确保住有所居。另一方面，通过推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价，稳房价稳预期，推动房地产业转型和高质量发展，以满足居民改善性需求。

　　“新房改”将改变什么？

　　按照14号文设定的新房改框架和路径推进，新房改势必从供给端、需求端对房地产市场产生深刻的影响，推动传统理念、交易模式的转变，促进房地产市场发展新格局的形成。

　　首先，“新房改”将推动房地产调控理念与模式的转变。回归商品属性的基本路径或选择无疑是去行政化。回顾我国房地产调控的历史，始终没有走出行政化的调控范式。过分以来行政化手段的调控，意味着市场信号的失灵、价格机制的扭曲。所以才会有“调一调涨一涨”的“民间”规律。新房改提出的商品房回归商品属性导向，意味着房地产调控去行政成为必然路径。这将引领楼市调控走出历史形成的藩篱，使房地产调控在行政化与市场化的矛盾中找到了一个有效的平衡点，从而有助于走出以往“一调就死，一松就涨”的怪圈，改变以往的被动局面。

　　其次，“新房改”将改变房地产市场预期。无论是供给端的变化，既包括土地供给、开发主体，也包括需求端的变化，从而从总体上改变市场预期。保障性住房供给的大量增加，一方面从整体上对商品房市场需求形成分流（尽管可能是阶段性的），从总体上减少或延缓对商品房的需求，从而对房地产供给端产生影响。另一方面，供求关系的改变，将遏制房价上涨的势头和空间，也将促使行业从暴利时代走向薄利时代。对于购房者而言，投机或投资性购房动力或大大弱化，购房行为将趋于理性化。

　　“新房改”将改变老百姓的居住理念。一方面，与低收入相匹配的保障性住房建设力度的加大，有包括保障性住房、保障性租赁房等政策性住房供给的托底，居民的居住理念将逐渐由“居有其屋”向“住有其居”转变。尽管拥有房屋产权的愿望在居民中仍将长期存在，但实现“居有其屋”有了保障房的托底。另一方面，在存量房时代，居民改善性需求将成为房地产市场的主流。对居住的质量要求提升，绿色、低碳，环境优美、配套完善成为追求的趋向。

　　第四，“新房改”将带来房地产市场发展格局的改变。一是区域市场的分化和格局的调整。按照14号文要求，各地要根据不同城市的实际情况，制定差别化的住房保障政策，满足不同群体的住房需求。具体而言，就是要根据城市规模、人口流动、经济发展等因素，确定保障性住房的建设规模和结构与城市发展相匹配，并明确在300万以上城区人口城市率先探索。随着人口城镇化的深化，房地产市场的区域分化势必显性化。二是市场开发主体的分化，行业集中度的提升。市场的分化将推动房地产行业重心向大中城市转移，而市场供需的变化将加剧市场竞争，推动房地产行业集中化程度加剧。

　　第五，“新房改”将客观上改变新房市场和二手房市场价格倒挂的畸形，推动新房市场与二手房市场的和谐发展。保障性住房供给的增加一方面使二手房市场供大于求的局面可能加剧，二手房市场量价齐跌或成为趋势。这将使目前普遍存在的二手房与新房价格倒挂情况或逐渐得到纠正。

　　“新房改”将面临什么新问题？

　　当然，既然是改革必然有挑战。“新房改”在带来上述转变同时，也必然面临一系列现实挑战。

　　其一：保障性住房开发主体的积极性及房屋质量的保障问题。“14号文”关于保障性住房的保障基础是，划拨土地成本+建安成本+合理利润。一方面，对开发企业而言，合理利润如何确定、由谁确定？如何确定？保本微利的导向势必意味着利益的让渡，如果这种让渡无法在其他方面得到补偿，势必会转嫁到保障房本身，影响其建筑质量。另一方面，如果按此测算，建好后的保障性住房供给价格真能与需保障的三类人群的收入水平或市场购买力相匹配？

　　其二：保障性住房的供给与需求或仍存在错位，影响其实际效果。按照14号文确定的封闭管理原则，即封闭流转、限制交易和政府回购，与政策厘定的三类人群拥有产权住房诉求相比较，显然还存在明显的错位。毕竟，从居民角度，保障性住房很难给其资产带来增值。与商品房市场价格上涨对比，或导致其心理倾斜，或形成保障性住房的供需错配。

　　其三：保障性住房的土地供给或使对方政府处于两难。“14号文”明确规定，凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施”。按照划拨土地成本供地模式，对于原本对土地依附度较高的地方政府而言，势必加剧财政的困难，直接或间接催生政府隐债。

　　毋庸置疑，当各种政策的叠加效果不及预期、市场萎靡状况难有改观的时候，新房改所确定的“两手抓”实为另辟蹊径。有助于打破市场的沉寂。走出寻寻觅觅的沉闷。当然，路其实早就在哪里，只不过当我们在顾此失彼的忙乱中迷失了方向。

　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)