意见领袖 | 夏磊
城中村改造是未来5年影响房地产市场的核心变量。
当前我国房地产市场的供需格局已发生变化，主要问题是一二线城市供地郊区化、供给结构亟需调整。
在此背景之下在特大超大城市推进城中村改造，是一件难而正确的事情，其进展将对全国房地产销售和投资产生深远影响。
中央和地方都在积极探索城中村改造机制和模式。
中央不断出台城中村改造政策。7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7月28日召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议明确，改造方式为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，坚持净地出让。9月5日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，在北京等43城开展，创新举措涉及收储机制、征收补偿办法、激励政策、容积率奖励等。
地方积极创新改造模式。广州年初计划全年推进127个城中村改造项目，6月发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，优化审批和征拆等环节；7月17日发布《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，是国内首个针对城中村改造的地方性法规条例；9月1日成立广州安居集团，推动城中村改造与保障性住房建设。北京3月底发布《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（征求意见稿），明确以房屋安置方式为主，做到安置房先行，尽量缩短期房安置周期。上海4月规划今年启动10个城中村改造项目、改造面积不少于130万平方米。合肥5月23日召开专题会议明确提出，推动“货币化安置、异地安置、入股安置”等多元化安置方式。
采取两种假设测算城中村改造对房地产销售和投资的影响。
乐观情形下，在销售端，总体预计城中村改造5年改造期内共拉动住宅销量14.4亿平，占全国住宅总需求56.9亿平的25.3%。具体看，由于改造节奏不同，预计5年内拉动销量呈非对称倒U型分布。其中，2023年拉动销量最少，为1.4亿平，占当年住宅需求面积11.8亿平的12.2%；2024年拉动销量增至2.9亿平、占全年11.8亿平的24.5%；随后2年拉动效果较显著，2025年拉动4.3亿平、占全年11.7亿平的36.8%；2026年拉动3.6亿平、占比33.1%；2027年拉动销量降至2.2亿平，占比20.0%。
在投资端，总体预计5年内共拉动房地产投资12.1万亿元，占全国62.0万亿元房地产投资总额的19.5%。城中村改造对房地产投资的拉动作用会有时滞，原因是先通过安置房供应拉动销售，但安置房或商品房从新开工到竣工存在施工周期。具体看，预计5年每年的房地产投资额在11.7-12.9万亿元间，2023年拉动数额最少，为0.3万亿元，占当年房地产投资额11.7万亿元的2.3%；2024年起拉动效果开始显现，拉动投资额增至1.9万亿元，占到全年12.2万亿元的15.5%；拉动效果最突出为2025、2026年，分别拉动3.5、3.8万亿元、占比27.0%、30.2%；2027年数额开始下降至2.7万亿元，占比21.0%。
谨慎情形下，销售端，预计5年改造期内共拉动住宅销量4.2亿平，占全国住宅总需求56.9亿平的7.3%。具体看，2023年最少，拉动0.4亿平，占当年全国商品住宅总需求11.8亿平的3.5%；2024年拉动0.8亿平，占到全年总需求11.8亿平的7.1%；2025年拉动最多为1.2亿平，占比10.6%；2026、2027年拉动降至1.0、0.6亿平，拉动比例依次降至9.6%、5.8%。
投资端，预计5年共拉动房地产投资4.4万亿元，占全国房地产投资总额62.0万亿元的7.2%。其中，2023年的拉动规模最少，为0.2万亿元，占当年房地产投资的1.5%；2024年起拉动作用开始凸显，拉动0.7万亿元、占当年的6.0%；2025、2026年的拉动规模均达1.3万亿元，2026年占比最高达10.6%；2027年拉动规模回落至0.9万亿元、占比7.2%。
若仅考虑21个超大特大城市，乐观情形下，对于销售，预计5年共拉动商品住宅销量9.7亿平，占全国商品住宅总需求的17.0%。谨慎情形下，对于销售，预计5年共拉动销量2.8亿平，占全国住宅总需求的4.9%。
风险提示：政策解读偏差，数据测算偏差，经济超预期波动，政策落地不及预期，政策不确定性等风险。
免责声明：本报告的风险等级定级为R3，仅供符合国海证券股份有限公司（简称“本公司”）投资者适当性管理要求的的客户（简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。客户及/或投资者应当认识到有关本报告的短信提示、电话推荐等只是研究观点的简要沟通，需以本公司的完整报告为准，本公司接受客户的后续问询。
本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告中的信息均来源于公开资料及合法获得的相关内部外部报告资料，本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，不保证其中的信息已做最新变更，也不保证相关的建议不会发生任何变更。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。报告中的内容和意见仅供参考，在任何情况下，本报告中所表达的意见并不构成对所述证券买卖的出价和征价。本公司及其本公司员工对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等服务。本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务。
证券研究报告：《城中村改造对房地产销售和投资的影响有多大？》
对外发布时间：2023年9月25日
发布机构：国海证券股份有限公司
本报告分析师：夏磊
SAC编号：S0350521090004
(本文作者介绍：国海证券首席经济学家)
责任编辑：张文
新浪财经意见领袖专栏文章均为作者个人观点，不代表新浪财经的立场和观点。
欢迎关注官方微信“意见领袖”，阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号，选择“添加朋友”，输入意见领袖的微信号“kopleader”即可，也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。
