文/意见领袖专栏作家 李庚南
12月15日至16日，一年一度的中央经济工作会议在北京举行。会议在总结回顾2022年经济工作基础上，深刻分析了我国经济面临的严峻形势与挑战，就2023年经济工作进行了全面部署。会议强调“突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作”，要求明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。
总体看，作为新一年度经济社会发展的风向标，本次会议聚焦于一个“稳”字，把改善预期、扩大需求、提振信心作为2023年经济工作的基本切入点定。对此，市场各方从不同视角对会议精神进行了充分解读，而房地产是绕过不过的话题。市场普遍把此次中央经济工作会议对明年的定调视为房地产行业最大的利好，大A市场地产板块的逆势上扬进一步强化了这一认知。
市场做出的这种理解其实是顺理成章的。应该说，这次中央经济工作会议在房地产问题上确是浓墨重彩的，与去年的中央经济工作会议形成明显对比。但这并非意味着房地产调控政策出现了反转。仔细研读中央经济工作会议内容，关于房地产的所有表述其实与此前都是一脉相承的，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”依旧是房地产政策的基本导向。但即便如此，市场偏偏从中听出了“爱意”，将其视为房地产行业的重大利好。联系到12月15日国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上关于“房地产是国民经济的支柱产业”的表述，以及到此前央行连续射出的“三枝箭”，市场的这种反响其实并不为过。
那么，本次中央经济工作会议将对房地产市场走势形成怎样的影响？
首先，将推动整体市场预期的逐步改变。当前，房地产市场在众多政策利好之下仍踯躅不前，其根本原因是市场预期仍未改变，而改变市场预期的关键是政策预期的确定性或政策拐地的出现。本次中央经济工作会议强调“要确保房地产市场平稳发展”无疑从总体上给行业吃了一颗定心丸；而扩大内需这一工作重心实际上给房地产市场提供了更多的遐想。无论从拉动投资需求还是驱动消费需求，房地产行业都将获得更多的表现空间。加上刘鹤副总理关于“房地产是国民经济的支柱产业”的表述，以及近日中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》关于“要促进居住消费健康发展”，都将助力房地产市场信心的修复。实际上，无论是关于“房地产是支柱产业”的提法，抑或关于促进居民住房消费的导向，与此前的调控精神并不相悖。政策导向没变，但语境和语气还是有微妙的变化，而这些微妙的变化或将“随风潜入夜”，无形之中改变市场的预期，推动市场向有利的方向转变。
其次，将引领居民逐渐走出对“烂尾楼”的恐惧，推动市场信心的恢复。毋庸置疑，无论是房地产市场，还是其他行业的发展，当前最稀缺的无疑是“信心”。一段时期以来，伴随房企风险出现的“烂尾楼”以及与之相对应的购房人“集体断供潮”极大地挫伤了居民购房的信心。正因为如此，信心一词也成为本次中央经济工作会议的关键词之一。会议将“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”列为房地产市场的当务之急和重中之重，从“以人民为中心”的角度对老百姓合理的住房需求及其合法权益给予一以贯之的重视。会议同时指出，“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”，这与“着力扩大国内需求”中的“支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”要求暗合。所有这些或将凝聚成一颗给居民购房消费“定心丸”。可以预见，随着相关政策的渐次落地，需求端的恐慌正在淡去，信心将逐渐恢复。
再次，将有助于稳定房企的融资预期，增强房企投资意愿。会议再次强调要“满足行业合理融资需求”，这表明决策层从促进房地产行业稳健发展的角度出发，将更加关注行业合理发展的融资需求。尽管“三条红线”依旧，但在政策把握方面或将更加理性和科学。这将有助于稳定房企的融资预期，从而增强房企投资信心。会议特别是强调要切实落实“两个毫不动摇”，对民营房企的投资信心将追加支撑。实际上，当前房地产市场信心最脆弱的一环无疑是民营房企，在各地拿地的房企中，民营房企已是凤毛麟角。从驱动内需角度看，房地产的拉动作用将边际增强。
第四，将推动房地产市场分化和重构，促进行业高质量发展。会议要求进一步“推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，表明房企纾困的重点仍是优质头部房企，政策的着力点显然是要在化解优质头部房企风险过程中推动劣质房企市场出清，从而推动整个行业的高质量发展和良性循环。这一导向其实与此前的“三枝箭”特别是“金融16条”应该是一脉相承的，政策支持的重点是优质房企。但不容忽视的是，这一政策着力点的明显差异化或带来市场恢复的隐性问题：房企纾困政策与房企风险分布或形成错配。毕竟在全国近10万家房企中，能被“三枝箭”射中的多为头部优质企业。这意味着还有大量中等、“平庸”的房企以及中小劣质房企承接不到房企纾困政策的“阳光雨露”，其资金紧张的局面仍将延续、风险将渐次暴露，这最终的局面或使“保交楼、保民生、保稳”的目标面临更多的挑战。
第五，将推动长租房市场发展，为房地产市场开辟新赛道。会议强调，要“解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。”这里有两层意思：一是要从促进共同富裕、解决新市民等群体住房需求出发，推动与之相适应的长租房市场建设；二是通过租赁房市场缓解新市民等群体住房需求。这就需要两条腿走路，既要大力发展保障性租赁住房建设，也要发挥和激励社会力量，发展市场化的长租房。当然，支持长租房市场发展，无论从供给端还是需求端，在融资行为方面都面临“先立后破”的制度创新问题，涉及到供给端的野蛮扩张、需求端的非理性融资等复杂问题，需要首先在完善配套金融服务与监管机制方面做功课。
值得反思的是，为什么房地产市场对宏观层面的政策措施反应会如此敏感？为什么每出台一项经济金融政策或措施，都会被市场解读为抛向房地产的“绣球”？其实，市场还是那个市场，房地产政策工具箱里还是那些工具。房地产市场的“过敏性”根本缘于对政策层面尚缺乏合理预期，而这种预期的缺乏又恰恰缘于对房地产市场本身属性及市场定位的模糊性、不确定性。
因此，目前的确到了重新认识、重新定位房地产的时候了。从近年来房地产市场的风云变幻与整体经济的发展轨迹看，我们需要理性、科学定位房地产行业的市场定位；需要科学、合理评估房地产市场在整体经济发展中的地位和作用；需要走出房地产对消费、对制造业乃至对实体经济的挤出效应思维。
首先，应明确房地产的实体经济属性。无论是逻辑上还是实践中，房地产都应归于实体经济序列，而不应被排斥在实体经济之外。这一点恰是近年来市场执行面比较纠结的地方，把房地产与实体经济对立起来的观点实际上导致房地产行业生态环境的劣化，这或是房地产行业走到今天这一地步的根源。
其次，应肯定房地产的支柱产业地位。这一观点显然是以承认房地产是实体经济为前提的。但凡对我国整体经济结构及产业链、供应链有初步了解的人都难以否认一个基本事实，那就是房地产行业的长链条连接并深刻影响着上下游五十多个行业的生产与供求，这些需求的关联性并不以我们的意志所转移。
第三，应理性看待房地产对内需影响的双向性。一方面，作为国家固定资产投资的重要组成部分，房地产对投资需求的拉动作用是毋庸置疑的。同时，房地产行业对建材的需求无疑间接拉动上游行业的投资。另一方面，房地产对消费需求的作用是双向的，拉动和挤出并存。毋庸置疑，居民购房消费需求也是内需的组成部分，这是房地产对消费的直接拉动，尽管从国民经济核算角度并不计入社会消费品零售总额。更重要的是，房地产行业消费端的装修、修缮等持续需求将间接拉动下游的家装电器、板材、窗帘等行业消费及投资。当然，不可否认，从居民资产配置的角度看，过重的房产配置势必对消费形成一定挤出。
总之，唯有重新定位、重新认识房地产行业的属性、市场定位与作用，我们才能在新一轮驱动内需中找到房地产行业与其他行业协同发展的连接点、平衡点，才能真正推动房地产行业的良性循环。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：宋源珺
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