意见领袖 | 姜兆华
最近，关于深圳将开征房产税的传闻不胫而走。深圳会全面开征房产税吗？如果全面开征，到底怎么收法？各路媒体莫衷一是，目前官方尚无定论。
关于房产税征收问题讨论已久。去年5月，财政部等相关部门曾邀上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南六城座谈研究房产税试点，其中，深圳、杭州、苏州、济南四地被征求纳入试点意向。由于疫情反复，国内外经济形势复杂严峻，房地产经济面临前所未有的增长压力，在此种情况下，增加房产税试点城市将对经济上行带来一定影响。今年3月，财政部口风急转，通过新华社表态：“今年内不具备扩大房产税改革试点城市的条件”。此举，算是为房地产市场吃下一颗“定心丸”，至少今年不会开征房产税。
10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》（以下简称“实施意见”），其中一段“支持深圳在全国税制改革中先行先试，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田”的表述，再次将房产税推向风口浪尖。无独有偶，就在财政部《实施意见》出台前两天，深圳住建局发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》通知，市场普遍将此解读为深圳推进房产税改革的前奏与铺垫。
深圳作为改革示范区，是近年来全国人口净流入最多的城市，常住人口高达1763万，人口密度与年轻程度居全国主要城市之首。由于地少人多，商品房供应短缺，公共住房保障严重不足，深圳人口约70%租房居住。深圳特殊的资源禀赋决定其迫切需要加快城市住房保障体系建设。财政部出台《实施意见》支持深圳先行先试，加快税制改革，加大中央财政住房保障建设补贴等也自然在情理之中。今年以来，深圳一手房、二手房均出现不同程度下跌，是北上广深中唯一九连跌城市。与其他一线城市相比，深圳房价除受国内经济下行影响外，还与其率先在全国推行二手房指导价有着密不可分的关系。商业银行根据指导价提供按揭贷款，相当于变相降低按揭贷款的杠杆成数。2021年，深圳二手住宅同比下降57.3%；今年前10月，深圳二手房住宅成交量仅为1.74万套，全年成交量预计同比下降45%。此种情形下，如果全面开征房产税，势必对房地产市场产生强烈冲击。
需要注意的是，房产税计税方式有两种：一种按存量房产余值1.2%计缴的从价计税；一种按房租收入12%计缴的从租计税。以深圳房产价值与租售情况测算，前者单户房产缴税少则数万，多则十几万，甚至更高，家庭税赋相对较重；后者单户房产缴税在数千元至万余元之间，家庭税赋或可接受。从当前市场行情看，实行从价计税极易造成存量房产大量抛售，房价会因此断崖式下跌，对当地房地产市场来说，无疑是一次致命打击。两相比较，实行从租计价经济影响相对较小，或更加贴近市场。
当前，地方财政增收压力较大，开征房产税或是缓解地方财政压力的重要税源。深圳同时也是土地财政依赖度最低的重点城市，探索开征房产税改革成本相对较低。众所周知，开征房产税是把双刃剑，从房地产长远发展看，开征房产税又是必然迟早的事。但分析认为，短期内房产税大概率不会全面落地，即使试点也会从租金计税开始循序渐进。
(本文作者介绍：EFP金融管理师，山东师范大学特聘教授、硕士生导师，资深金融从业者)
责任编辑：张文
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