唐建伟:楼市传统“金九银十”遇冷

2021年10月26日09:10    作者:唐建伟  

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 唐建伟 夏丹

  下半年以来,房地产市场转入清淡,开发投资单月增速首次告负,传统“金九”遇冷。近期央行表态趋于缓和,房地产信贷可能边际改善,但可能不改楼市传统“银十”不再。

  一、单月开发投资增速转负。

  9月单月房地产开发投资增速跌破零值,下降至-3.5%。上一次出现单月投资负增是在疫情冲击下的2020年2月,再一上次则要追溯到房地产“去库存”的2015年。1-9月份,全国开发投资112568亿元,同比增长8.8%;比2019年1-9月份增长14.9%,两年平均增长7.2%,为一年以来最低水平。

  开发投资负增原因主要有三个:一是房地产销售在严厉密集调控下快速走弱,降低了房企对未来房地产市场的预期,以及进一步扩大开发的意愿;二是房企融资“三道红线”、房贷集中度“两个占比”从严执行,制约了房企扩张负债进而扩张投资的能力;三是部分头部房企负面事件影响,出于对信用风险的考量,更多房企拿地、开工等开发投资决策趋于谨慎。1-9月份,房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工面积同比增速继续回落,分别为7.9%、-4.5%、23.4%;第二轮集中供地流拍率大幅上升,土地购置面积同比下降8.5%。

  相比住宅,办公楼和商业营业用房开发投资的收缩则更加明显。商办物业供给的弹性较大,对于实体经济与房地产行业周期的变化更为敏感。1-9月,办公楼和商业营业用房累计同比增速分别回落至-0.5%和-1.3%,是今年以来的首次负增。

  二、房地产市场成交清淡。

  下半年以来,房地产市场转入清淡,三季度各月份商品房销售面积和销售额单月同比均为负增。今年前三季度,全国商品房累计销售面积130332万平方米,同比增长11.3%,两年平均增长4.6%;累计销售额134795亿元,增长16.6%,两年平均增长10.0%。房价增速也在加速回落。9月70个大中城市新房和二手房价环比转为下跌,增速分别为-0.1%和-0.2%。除去疫情冲击的去年2月份,已有6年未出现类似情形。

  交易低迷和房价回落的主因,一方面是调控持续从紧,观望氛围浓厚,居民入市的动力不足;另一方面是按揭贷款额度紧张,削弱了居民购房的能力。随着10月基数走高,后续成交增速料将继续下滑。然而后续商品房供应可能面临库存储备不足的问题一是从源头上,今年集中供地推迟,压慢了正常的供给节奏;二是房企土地购置面积持续低于新开工面积增速,新开工面积又持续低于施工和竣工面积增速,或造成新增可售项目接续不足。

  三、资金环境总体偏紧。

  房地产开发企业资金面延续此前趋势,总体呈现偏紧的状态。1-9月份到位资金151486亿元,同比增长11.1%;比2019年1-9月份增长16.0%,两年平均增长7.7%。其中,国内贷款18770亿元,下降8.4%;利用外资59亿元,下降36.9%;自筹资金47212亿元,增长6.1%;定金及预收款56689亿元,增长25.6%;个人按揭贷款24124亿元,增长10.7%。

  国内贷款和个人按揭贷款在开发企业到位资金中的比重,降至年内最低水平28.3%。从9月底房地产金融工作座谈会,到10月15日召开第三季度金融统计数据新闻发布会,央行对于房地产领域的信贷投放持续释放出缓和信号,要求银行业金融机构“保持房地产信贷平稳有序投放”,目的是“维护房地产市场平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”。后续房地产开发贷款和个人住房贷款额度有望出现一定程度的改善,放款速度也可能加快。

  四、今年楼市没有“金九银十”。

  展望10月份,在拿地及开施工均较为低迷的情况下,单月开发投资可能继续负增,成为拖累经济增长的因素之一;商办物业开发投资较住宅更为敏感,收缩幅度可能更加显著。市场交易料将延续低迷,叠加基数抬升影响,商品房销售增速或加速下滑,楼市传统“金九银十”持续遇冷。资金环境总体仍然偏紧,随着央行对房地产信贷的表态趋于缓和,开发贷和按揭贷额度及放宽速度可能出现边际改善。

  (本文作者介绍:交行金研中心副总经理、首席研究员)

责任编辑:陈嘉辉

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