周天勇谈房地高价：转移收入、挤压消费、排挤制造、产能过剩

2021年05月26日19:44 作者:周天勇

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家周天勇

　　一、土地和住宅资产长期严重、奔腾和恶性的通货膨胀

　　教科书上的通货膨胀，一般地认为是消费品价格上涨。从现代经济资产和债务越来越多影响货币供应的格局看，应当将通货膨胀结构性地分为消费品的价格上涨和资产品的价格上涨。不论是消费品，还是资产品，其通货膨胀的程度分为五个层次，一是爬行通货膨胀，每年价格上升比例在1%-3%之内；二是温和通货膨胀，每年物价上升比例在3%-6%之间；三是严重通货膨胀，每年物价上升比例在6%-9%；四是奔腾通货膨胀，每年物价上升比例在10%-50%之间；五是恶性通货膨胀，每年物价上升比例在50%以上。

图1

　　中国消费品在1988年前后和1994处前后发生过奔腾通货膨胀。2012年以来，消费品价格处于低通胀趋势，但就居民住宅看，农村和城镇居民住宅建造价格，由于建筑材料价格的上涨，20世纪80年代和90年代初，曾经发生了奔腾通货膨胀，快接近恶性通货膨胀；但是，2002年以后，中国的土地资产发生了奔腾通货膨胀。城镇房屋也出现了奔腾通货膨胀，其绝大部分时间，处在严重通货膨胀之间。如果将中国特有的住宅楼层上涨也看成是通货膨胀，那么，中国城镇住宅价格绝对在奔腾到恶性通货膨胀之间徘徊！见图1

　　住宅楼层上升，其实也是一种房屋隐性的通货膨胀。中国2000年时，住宅层楼平均4到5层，后来一直在上升，到2020年时房地产商新建住宅楼平均为37层。我曾经到国外一些地方，没有见到中国这样如此密集、数量占住宅60%到80%、价格昂贵和高层超高层的住宅楼。绝大部分国家大多都是一户建、双拼、沿街联排等低层住宅，多层住宅比例也不高，很少见到高层和超高层住宅。这在于他们的体制：（1）土地市场配置，随行就市，政府只管规划和用途管制；（2）县一级地方政府财政60%来自于房产税，而不是来自于卖地；（3）大部分土地交易收入，属于拥有土地的家庭和企业，政府只收取交易税；（4）住宅可以由私人、住宅合作社、房地产商、政府建设、销售和使用私人宅院、合作拥有住宅、商品住宅和公租及廉价房，住宅供给多元渠道竞争和补充。

　　二、全部财政收入1/4和地方财政的近一半多来自于卖地

　　而我们土地由资源部门的国土机构计划分配指标，地方政府先从农村集体拿来，再到行政寡头垄断市场上市价卖出。地方政府已经公司化了，经营城市抬高地价。经营城市实际是上世纪末把城市搞成欧洲和把农村搞成非洲风气的一种遗毒。从图2可以看出，政府的土地出让金1992年时，只有34.83亿元，占全部财政的0.45%；2020年时84142亿元，占全部财政收入的25.64%。也就是全国全部财政收入的1/4多来自于卖地。

图2

　　三、高地价和高房价转移了城乡居民的收入

　　从收入和消费的分流数据看，地方政府在1998—2020年，累积收取土地出让金588000多亿元，分配给农民的不到3万亿元。即使按照世界各国最高40%的政府征税比重，也应当给农民分配352800亿元，这就意味着地方政府从农民土地低补偿征用中转移了农村居民收入35万多亿元。由于地方政府垄断卖地和只允许房地产商单一渠道开发、建设和销售住宅，2000—2020年，城镇居民和农村居民的房价收入比分别为9.26和28.52，比联合国人居组织居民房价收入比标准分别高出3.26和22.52（联合国人居组织认为居民房价收入比应当在3—6之间，并且以不超过6为宜）。即使以高过城市居民房价收入比部分计算，20年间地方政府和房地产商从买房居民手中转移了398986亿元的收入。

图3

　　国际上居民可支配收入一般占GDP的比例在65%到55%，工资占GDP的比例也很高。有的国家甚至为一半。但是，我们除了在20世纪80年代居民收入暂短达到过62%外，其后越来越低，2020年工资占GDP比例24%，居民可支配总收入占GDP为44%。

　　四、高房地价严重地挤出了居民消费和背上了较重的债务

　　由于在土地征用交易体制扭曲较多地分流了农民的收入，在房屋市场上高房价部分较多地转移了城乡居民的收入，2000到2020年按其不同的收入消费率计算，传导到一般商品市场上，累积挤出了549341亿元的消费能力。就2020年看，土地征用和出让市场上，地方政府分流了农村居民收入50485亿元，高房价部分转移了城乡买房居民收入51978亿元，按照各自收入消费率计算，当年挤出的居民消费能力为72437亿元。而居民的债务规模从1996年的281亿元增加到了2020年的631901亿元。居民债务占自己当年收入的比例从1996年时的0.83%上升到了2020的139.86%。

图4

　　刚性需求的中青年人，其收入增长永远也跟不上房价的上涨，东错西凑，有能力的有六个钱包，掏空了亲人各家；没有能力的，或者掏的少的，付个首付，借债买房，舍不得吃，舍不得穿，设不得用，舍不得稍微奢侈点的消费，勒紧裤带每个月还本付息。

图5

　　中国城乡居民对生活的需要从满足生活小康到了追求舒适富裕的时代，产业发展也到了从一般消费品工业化转向财富和资产性工业化的阶段，中国城乡居民还有对制造业和建筑工业有巨大的需求。实际上，经济发展到了什么水平，不仅要看人均GDP水平，还要看居民收入和消费水平占GDP的比例；工业化是不是结束，不仅要看经济结构工业周期性产能过剩，工业和服务业增加值比例的相互变动，还要看城乡居民对工业化财富需要被满足到了什么程度。从发展水平上看，中国仍然属于发展中国家，特别是居民收入和消费占GDP的水平过低；从发展阶段看，中国农村户籍人口享受工业时代财富的程度只到了工业化的中期，城镇户籍人口也只是到了中后期。工业产能过剩和服务业比例提前攀升，主要原因是城乡居民，特别是农村居民收入受前述扭曲体制的转移和挤出，对工业品，特别是对资产性工业产品购买能力不足。图5按照目前阶段消费品与投入品霍夫曼定律1﹕1比例衡量，包括消费支出1元有扩大到2的乘数，如果没有土地和房地产对消费的挤出，完全可以平衡2020年120000多亿元的工业产能过剩。然而，国民经济房的产化，挤出和挤垮了制造业。

图6

　　一些学者（刘伟、蔡志洲，2018）认为，无论从主要国际组织的界定，还是从中国经济自身的发展来看，具体按照世界银行的人均国民总收入和联合国的人类发展指数比较，中国仍然是一个发展中国家。就工业化结没结束，也有一些学者持不同看法。李钢（2013）认为，到2020年中国经济增长的主要动力产业仍旧是第二产业，第三产业难已成为中国经济增长的动力产业。李毅中（2021）指出，我国工业增加值，特别是制造业增加值在GDP中的比例，出现了过早和过快下降的状况，全国工业增加值占GDP比例，高峰是在2006年的42%，下跌到2019年的32%，同期制造业增加值占GDP比，从32.5%降低到了2019年的27.7%，这引起了中央和全社会的高度重视。

　　今天看到一篇中国房价与世界一些发达国家相比不高的文章，可能需要讨论。土地价格高不高，房价高不高，应当考虑居民收入水平的承受能力，应当理性一些。从目前房地产转移收入、挤出消费、排挤制造业的扭曲看，应当严格控制土地出让奔腾式价格上涨，住宅严重性价格上涨，把房价管制住和降低下来。使刚性需求的居民能够买得起住房，使他们除了居住之外能够有其他消费的能力，不至于使中国的许多本来可以在国内生产的企业外走他乡。