周天勇：不断上涨的地价持续推高住宅房价和增高居住楼层

2021年05月19日14:47 作者:周天勇

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周天勇：居住用地供应过少不符合社会发展和人民美好生活的需要

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家周天勇

　　《不控制地价根本不可能控制住房价》专栏之二

　　周天勇

　　市场机制配置土地资源的情况下，住宅需要多了，地价上涨，土地供应自动增加，居民、合作社、房地产商和政府四个经济主体都可以投资、建设和供给住宅。竞争性供给的土地市场和多元化供应的住宅渠道，可以抑制地价和房价过快地上涨，并不可能会遍地是高层和超高层住宅楼。目前我们的体制是：土地低补偿性征收，计划配置土地，把住宅、商业和办公用土地以越来越高的价格拍卖给房地产开发商，地方政府的土地交易收入通过极端行政垄断性寡头市场而获得，而城镇房屋建设和销售又只准许房地产商一条渠道开发和供应。因此，政府经营土地，对住宅和商业用地，少供土地推高价格，同时房地产商要获得利润，于是推高房价和增高楼层并用，成为居民居住高层和超高层化的强力推动和形成机制。

　　1991年到2020年中，城市和县城扩大、独立工矿、交通水利等建设，从农村和城郊集体累积转移了20088万亩土地，其中出让的土地部分为7957万亩，每亩出让土地平均价格从1992年的2500元/亩左右上涨到了2020年的259.7万元/亩，地价29年间年复合上涨率为27%。见图3右。地方政府对工业用地优惠甚至低价和白送，交通水利为公益性用地低补偿征收，赚钱最多的是卖给居民居住用的住宅建设用地，还有卖给企业商业和办公用的商业用地。以住商用地补工业和其他不赚钱的用地，是地方财政经营城市习惯性的商业模式。

　　专门从事住宅、商业楼、办公楼和别墅建设的房地产商从地方政府手中拿地，其出让的平均价格从2000年的28.96万元/亩，上涨到了2020年的1277.9万元，2020年全国每平方米平均价格为19159元，20年间房地产商拿地的地价复合上涨率为20.85%；特别是2011—2020年，房地产商拿地价格复合上涨率为22.6%。而房地产商2000到2020年中所建设销售的全部房屋中，居民住宅占到了88.04%。2020年地方政府土地出让金的58.15%来自于房地产商购置土地缴纳财政的钱。

　　图3：房地产商拿地价格和全部出让土地平均价格

　　当然，上涨的地价，不会由房地产商承担，而是要转移到所建设的住宅中，连同开发商的利润，要由购买房屋的居民支付。地价上涨的绝大部分，还是由居民承受和消化。2000年住宅价格每平方米1948元，2009年为4459元/平方米，2020上涨到了10100元/平方米。20年中，商品住宅每建筑平方米价格年均复合上涨率为8.58%，其中2009年到2020年间，房价年均复合上涨率为9.05%。

　　由于土地价格的上涨，房价上涨还不能消化的地价部分，则房地产商和地方政府用加高楼层的方式消化，全国住宅楼由2000年时的平均4.5层左右，20年的建设过程中，新建商品住宅楼年平均增加1.65层，到2020按照当年地价新建房平均要提高到37.5层，才能保证开发商有10%左右的利润可赚。见图4右。笔者在百度上搜了一下，重庆恒大御龙天峰5号楼，共计71层，纯住宅楼，车库5层，住宅66层；上海世茂滨江花园2号楼总体高度191.85米，共53层。目前，不光是在大中小城市中，就是在县城和镇里，高层住宅楼比比皆是，超高层住宅楼也有不少。甚至边远城郊、集市和大村子里，都能看到金鸡独立的高层住宅楼。

　　图4：地价飞速上涨由房价快速上涨和楼层极端提高共同消化

　　城镇这样的居住形态，一是大部分地面商业街巷消失，实体工商业创业就业机会减少，人际交往被立体割裂，楼高间距密集，阳光采集不均匀，消费外买线上化，生活有远离大地之感；二是国内高层和超高层楼大多为普通钢筋不含锰钒，钢筋框架劳损、水泥玻璃到寿命期、外墙层脱落、电梯老化、消防难度较大等等，给居民居住安全带来隐患，并且越往后风险越大。