周天勇：居住用地供应过少不符合社会发展和人民美好生活的需要

2021年05月18日14:39 作者:周天勇

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家周天勇

　　《不控制地价根本不可能控制住房价》专栏之一

　　作者按：最近作者仔细观察和分析了中国的土地供应、土地市场、土地财政、房价变动、超高住宅、农民收入、居民消费、按揭负担、制造下行、工业过剩等一系列数据，结论是：不控制地价去控制房价，建设部去约谈地方，去单方面控制信贷，可能越控制，房价越涨。 “一方面，地方政府希望并将土地出让金水龙头开得越大越好；另一方面，刚性住宅需求的年轻人想要房价低一些和能承受得起，建设部硬要在出让金出水口捂住，只住不炒，让房价不涨”，或者是“一方面，地方财政使劲在灶里添柴吹风加火；另一方面，宏观调控要把高压锅里沸水温度和压力降低下来”，看数据和看图说话，整个地方土地财政动机及其行为与要稳定控制房价是扭曲和冲突的。本文将问题导向，分五篇短文深入地进行讨论，分析风险，并提出对策建议。今天发出之一

　　周天勇

　　中国的土地供应是计划调节，行政垄断性土地市场供应，人口规模和人口流动，以及对美好生活的向往，对土地的居住需求很大。而对居住的土地供给，却牢牢控制在有关部门和地方政府手中，为了获得更多的地方财政收入，地方政府将城市当成来钱快的商品经营，地区行政寡头垄断卖地、溢价才卖、低价流拍、低征多储、囤地待沽、不断推高地价、获得丰厚土地收入，使商品住宅用地价格奔腾式上涨。

　　图1： 2020年全部已利用土地的用地结构图

　　2020年在已经利用的全部土地中，用于吃的土地面积最大，为552450万亩，占53.89%，其中耕地202290万亩、园地21180万亩和草原328980万亩。用于住的土地，城镇居民90199万人，居住用地3825万亩，只占0.37%；农村居民50979万人，居住用地17025万亩，也只占1.66%。用于加工生产居民生活用品和食品的工业仓储用地12898万亩，占1.26%。用于出行等交通水利用地11670万亩，占1.14%。用于生态环境呼吸用的林地379200万亩，占36.99%。

　　吃饭、用品、居住、走路、呼吸五个方面，吃饭和呼吸用地占了已利用土地的90.88%，走路占了1.44%，用品生产占了1.26%，居住方面也就只用了2.03%，特别是9亿城镇人只用了0.37%！

　　1978年时全国居民恩格尔系数为63.9%，其中城镇为57.7%，农村为67.7%；而到2020年下降到，全国居民为30.2%，其中城镇为29.2%，农村为32.7%。也就是说，工业和后工业社会中，把肚子吃饱，除非发生前苏联集体农庄僵化、强征粮食和压低粮价，或者柬埔寨曾经消灭城市那样的重大失误，饥荒已经不是一个时时会来的问题。目前，人民生活已经从温饱，并完成了小康，到了迈向富裕的发展阶段。但是，在土地资源的分配上，很明显的，还是重吃饱、轻居住，重生产、轻生活，重走路、轻休息，重外部环境、轻居家空间，更不合理的是重地方政府财政收入、轻城乡居民收入消费。

　　工业化和现代化是一个从农业和农村社会向城市和工业社会发展的过程，用地也要从农业和农村向工业、城市、交通水利、城市生态环境等用地不断地重新分配的阶段。即使不考虑农林农村用地，仅从建设用地结构看，非农村建设用地中供城镇居民居住用地比例也最低。2020年工业仓储和交通水利用地占到其72%，而城镇居民居住用地只占到11.19%。见图2所示。

　　人民生活，无非吃住用行四个方面，原始社会、农业社会，民以食为天；到了工业社会，以用为主；而到了工业化的后期，人们需要更多的财富资产、休闲生活、居住舒适，居住越来越重要。更多的地分配给居民居住用，是社会发展的进步。因此，城市化、工业化和发展水平的不断提高，土地向城镇居民居住需要更多地予以供应，应当是让人民过上美好生活，以人民为初心的重要任务。