夏磊:疫情之后,为何中美房市表现超预期?

2020年12月22日17:05    作者:夏磊  

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 夏磊 俞涛 赵璇

  导读

  尽管疫情仍旧严峻,美国房地产市场景气度持续上升,量价创历史新高、库存创历史新低。占美国住宅交易九成的成屋销售,10月销售折年数从5月的391万套激增至685万套,同比大增26.6%;中位价31.3万美元/套,同比增长16%,价格持续创历史新高;待售库存142万套,去化周期仅2.5个月,均为历史性低位水平。

  中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长。年初,市场普遍担忧疫情会引起居民对未来收入水平下降的担忧,进而影响对房地产的需求。时至年末,1-11月份,全国商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%;11月,70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.0%,增速较上年末回落2.8个百分点。

  为什么在疫情风险和冲击尚未完全消解之际,美国和中国的房地产市场都实现超预期增长?按照“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的经典分析框架如何解释?

  摘要

  疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求,但不同的政策节奏造成需求的释放不一样

  疫情期间,美国开启“无限量”宽松,低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求。3月初美联储两次降息,联邦基金利率目标区间降至0-0.25%、并推出7000亿美元QE计划;3月23日更推出“无限量QE”计划;3月26日存款准备金率降为零。11月,美国30年期固定利率贷款的利率仅2.72%,同比大幅下降102个BP;前三季度,新发放单户住宅按揭贷款2.35万亿美元,同比增长59%。

  在应对疫情的政策节奏上,中国保持适度宽松,但不将房地产作为短期刺激经济的手段。从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革,防止资金过度流入房地产领域。

  价格上,房贷利率挂钩LPR,建立了货币政策放松和房地产融资之间的防火墙,在引导实体经济融资成本下行的同时保持房贷利率基本稳定。1-4月,一年期LPR下降30个BP,而五年期LPR仅下降15个BP、更为平稳。5月以来,LPR已经连续八个月不变。

  量上,加强房地产金融审慎管理,防止资金过度流入、违规流入房地产。7月24日房地产工作座谈会,韩正副总理强调“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场”。截至9月末,个人住房贷款余额为33.7万亿元,同比增长15.6%,增速较上年末回落1.1个百分点。

  政策上,多次强调房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段。5月,《政府工作报告》强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”10月,党的十九届五中全会再次强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”12月,中央经济工作会议强调,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。”

  疫情助推三大类购房需求,将长期支撑市场

  长时间居家隔离和办公,使大家对居住体验的感受更深,激发居民改善居住品质的欲望。

  当前,美国房地产市场改善需求更旺盛。一是,新房市场更为火热。1-10月,美国新房累计同比增长20.6%,远高于二手房的2.9%,其中10月份新房同比增长41.5%,也大幅高于二手房的26.6%。二是,单户住宅市场更为火热。1-10月,单户型成屋销售折年数同比增长3.7%,明显强于多户型的-3.5%;10月,单户型成屋销售中位价31.77万美元/套,同比增长16.0%,高于多户型的增速10.3%。

  对于中国而言,疫情同样助推三大类购房需求,将长期支撑市场。

  一是,购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升。疫情期间长期居家,凸显了第二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。

  二是,住宅品质改善需求提升。以大户型为代表的改善型需求被进一步激发。更大的居住空间,保证了更大的活动空间、更独立的个人隐私空间、及更好的居家卫生健康空间。洋房、别墅等低密度产品将受关注。同时,不仅仅是面积,长时间居家也让居民深刻感受通风、日照、观景等生活体验,未来将更加关注户型、朝向等因素。

  三是,基础配套升级需求提升。一方面,对高品质物业管理服务的需求提升。物管品质不仅关系日常居住体验,在非常时期还和业主健康安全密切相关。另一方面,园林绿化好、周边商业医疗等配套条件将成为基本要求。疫情期间小区封闭式管理,园林绿化和卫生环境将决定业主身心健康和居住体验。周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。

  危也是机,期待房地产三大升级

  需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。如果应对得当,保持市场平稳,将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地产政策升级。

  和爆发SARS的03年不同,当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。本次疫情过后,住房需求的顺利释放还需要三大条件,形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。一是补齐租赁住房短板,规范发展住房租赁市场、增加租赁住房供给;二是提升产品品质,持续改善户型、物业和配套,使产品与居民需求匹配;三是创新销售模式,降低买房成本、改善购买体验。

  风险提示:货币金融政策超预期收紧;海外疫情仍旧严峻,是疫情常态化防控阶段的重要不确定因素。

  目录

  1  疫情之后的中美房地产市场

  1.1 尽管疫情仍旧严峻,美国房地产市场景气度持续上升,量价创历史新高、库存创历史新低

  1.2 中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长

  2 疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求,但不同的政策节奏造成需求的释放不一样

  2.1 疫情期间,美国开启“无限量”宽松,低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求

  2.2 中国保持适度宽松,但不将房地产作为短期刺激经济的手段

  3 疫情助推三大类购房需求,将长期支撑市场

  3.1 购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升

  3.2 住宅品质改善需求提升

  3.3 基础配套升级需求提升

  4 危也是机,期待房地产三大升级

  正文

  1 疫情之后的中美房地产市场

  1.1 尽管疫情仍旧严峻,美国房地产市场景气度持续上升,量价创历史新高、库存创历史新低

  占美国住宅交易九成的成屋销售,10月销售折年数从5月的391万套激增至685万套,同比大增26.6%;中位价31.3万美元/套,同比增长16%,价格持续创历史新高;待售库存142万套,去化周期仅2.5个月,均为历史性低位水平。

  1.2 中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长

  年初,市场普遍担忧疫情会引起居民对未来收入水平下降的担忧,进而影响对房地产的需求。时至年末,1-11月份,全国商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%;11月,70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.0%,增速较上年末回落2.8个百分点。

  2 疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求,但不同的政策节奏造成需求的释放不一样

  2.1 疫情期间,美国开启“无限量”宽松,低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求

  3月初美联储两次降息,联邦基金利率目标区间降至0-0.25%、并推出7000亿美元QE计划;3月23日更推出“无限量QE”计划;3月26日存款准备金率降为零。11月,美国30年期固定利率贷款的利率仅2.72%,同比大幅下降102个BP;前三季度,新发放单户住宅按揭贷款2.35万亿美元,同比增长59%。

  2.2 中国保持适度宽松,但不将房地产作为短期刺激经济的手段

  在应对疫情的政策节奏上,中国保持适度宽松,但不将房地产作为短期刺激经济的手段。从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革,防止资金过度流入房地产领域。

  价格上,房贷利率挂钩LPR,建立了货币政策放松和房地产融资之间的防火墙,在引导实体经济融资成本下行的同时保持房贷利率基本稳定。1-4月,一年期LPR下降30个BP,而五年期LPR仅下降15个BP、更为平稳。5月以来,LPR已经连续八个月不变。

  量上,加强房地产金融审慎管理,防止资金过度流入、违规流入房地产。7月24日房地产工作座谈会,韩正副总理强调“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场”。截至9月末,个人住房贷款余额为33.7万亿元,同比增长15.6%,增速较上年末回落1.1个百分点。

  政策上,多次强调房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段。5月,《政府工作报告》强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”10月,党的十九届五中全会再次强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”12月,中央经济工作会议强调,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。”

  3 疫情助推三大类购房需求,将长期支撑市场

  长时间居家隔离和办公,使大家对居住体验的感受更深,激发居民改善居住品质的欲望。

  当前,美国房地产市场改善需求更旺盛。一是,新房市场更为火热。1-10月,美国新房累计同比增长20.6%,远高于二手房的2.9%,其中10月份新房同比增长41.5%,也大幅高于二手房的26.6%。二是,单户住宅市场更为火热。1-10月,单户型成屋销售折年数同比增长3.7%,明显强于多户型的-3.5%;10月,单户型成屋销售中位价31.77万美元/套,同比增长16.0%,高于多户型的增速10.3%。

  3.1 购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升

  第一居所是都市人日常生活和长期居住的居所,主要考虑职住交通便利、周边商业配套齐全、老人就医方便和孩子教育质量,往往位于成熟城区。第二居所指以旅居和康养为主要功能的居所,主要出于都市人度假、休闲、养生等追求高品质生活的需要,往往位于城市郊区或者风景名胜区附近,环境优美、空气清新、人口密度低。随着房地产长效管理机制建立,房地产市场长期平稳运行可期,住房回归居住属性,都市居民购买二套房,将更多考虑改善生活品质。疫情期间的长期居家,凸显了第二居所相较于第一居所的居住品质优势。

  3.2 住宅品质改善需求提升

  (1)以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发

  近年来,全国主要二三线城市商品住宅销售套均面积呈持续快速上升趋势。表明随着基本居住需求得到满足,居民不断追求居住空间尺度增加。

  疫情之后,这一需求被进一步激发。在正常的生活节奏下,家庭成员白天外出工作学习,仅晚上有限的时间需要在家中互动,房屋面积小的弊端不明显。而居家防疫期间全家人需要连续多日24小时共处一室,房屋面积小造成的个人空间不足、隐私无法保证等弊端非常凸显。特别是对于多代同堂的大家庭,增加活动空间、降低居住密度将成为改善居住条件的迫切需求。此外,面积太小则无法分出污染区、半污染区、清洁区;疫情期间,住房面积对居家卫生健康的重要性也深度凸显。

  (2)洋房、别墅等低密度产品将受关注

  历史经验表明,疫情会改变居民对住宅类型的偏好。2003年SARS建立了板楼和塔楼的价值分层,促使通透性能好、密度较低的板楼更畅销。经过近20年的房地产市场发展,商品房市场上板楼已经不再稀缺。在大规模城市新区建设中,基于传染病防治、改善市容市貌等考虑,多数城市的市政规划正逐步调低住宅用地的容积率,开发商开始打造各类高品质低密产品。商品房市场出现了更多的小高层、花园洋房,连别墅也进一步细分出叠拼、双拼、联排和独栋别墅等多类产品。此次新冠疫情过后,部分需求由传统高层转向小高层、花园洋房和各类别墅。

  (3)对影响生活体验的住房因素愈加关注

  不仅仅是面积,长时间居家也让居民深刻感受通风、日照、观景等生活体验,未来将更加关注户型、朝向等因素。疫情中,所有专家都在强调“每日按时通风”,长期居家,室内采光也尤其重要。

  理想的住房,空间尺度上,户型要方正、动静功能区明确分离;通透性能上,南北通透最佳、东西通透次之,保证开窗后空气对流、高效引入新鲜空气;采光上,全明格局、客厅卧室朝南最为理想,客厅卧室不带窗或房间朝北将导致屋内阴暗压抑;观景功能上,客厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗的是重要加分项。

  当前,虽然我国基本告别住房短缺,但住房质量仍有很大改善空间,具备上述理想功能的住房占比很低。根据2015年人口小普查,我国城镇住房中成套率仅为85%,约20%为条件较差的平房,约40%为1998年房改以前修建。

  3.3 基础配套升级需求提升

  (1)对高品质物业管理服务的需求提升

  社区防疫工作中,不同物业的服务水平差距显著。部分缺乏物业支持的公房、回迁房等老旧小区,居委会人力财力有限,仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作。高品质物管小区,拥有专业化的物管团队和充足的财力物力支持,能够制定标准化防疫预案,加强员工队伍管理和防护,进行防疫宣传、清洁消杀、出入管控和登记三大社区防疫工作。此外,还进一步向业主居家防疫提供丰富充足的物资支持和生活保障服务。如在小区内的设立固定防疫点,为业主发放口罩、消毒液等紧缺的防疫物资;为独居老人、自我隔离等特殊群体提供生活物资代购、送菜上门、快递代取、药物配送等服务;联系线上医疗机构,利用APP提供在线义诊。

  经此一“疫”,追求高品质物业服务的需求将被激发。居民将意识到高品质的物业服务不仅关系日常居住体验,在非常时期还和业主健康安全密切相关。

  (2)园林绿化好、周边商业医疗等配套条件将成为基本要求

  良好的园林绿化可以改善小区小环境,增加氧气浓度、湿度,调节气温,提供休憩活动的空间和赏心悦目的景观。疫情期间,小区实行封闭式管理,活动空间仅限于小区内部,园林绿化和卫生环境将直接决定居民的身心健康和居住体验。由于园林绿化充足、小区环境优美的商品房项目在近十年才逐步普及,仍有大量居民居住在缺乏小区配套的住房中。随着疫情持续,小区长时间实行封闭式管理,这部分居民将充分体验到园林绿化和小区环境的重要性,从而在疫情过后产生置换品质小区商品住房的需求。

  疫情期间,乘坐交通工具外出采购生活物资和就医的暴露风险较高,住房周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。其中,商业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市,医疗配套主要包括大型医院、社区诊所和药店。

  4 危也是机,期待房地产三大升级

  此次疫情对房地产行业的销售、施工、物管等各方面都造成重大影响。但同时也是一次重大考验,应该把握机遇,积极应对,保持市场平稳。疫情影响深刻,危就是机。如果应对得当,这将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、房住不炒下支持居民自住和改善需求的房地产政策升级。

  和爆发SARS的03年不同,当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。疫情对国民经济和房地产行业造成较大冲击,疫情过后住房需求的顺利释放还需要在政策和供给端具备三大条件,形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。

  一是补齐租赁住房短板,规范发展住房租赁市场、增加租赁住房供给。

  二是提升产品品质,持续改善户型、物业和配套,使产品与居民需求匹配。

  三是创新销售模式,降低买房成本、改善购买体验。

  (本文作者介绍:恒大研究院常务副院长兼首席房地产研究员。)

责任编辑:潘翘楚

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文章关键词: 疫情 房地产市场
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