文/新浪财经意见领袖专栏作家 李湛 徐璐
销售方面，随着复工复产复销逐渐向好，全国商品房销售正在走出疫情期的低谷区，3月全国商品房销售恢复至去年八成以上水平，降幅呈现收窄趋势，考虑到疫情以及经济增长放缓带来的影响，我们预计2020年全国商品房销售面积同比下滑5%。由于新冠疫情于春节期间扩散至全国，各地区新房销售均受影响，但复工后各地区销售复苏情况略有差异，东部和中部地区销售以价换量，西部地区销售恢复速度更快，东北地区销售价格和销售量恢复较弱。
房价方面，虽然地产开发商为了回笼资金针对新房销售采取以价换量策略，但全国房价整体表现稳定，一二三线城市房价都呈现温和上涨趋势，热点区块形成涨价预期。 由于商品房具有资产属性，经济衰退、资产质量普降、流动性宽松的背景下，经济增长潜力好的城市的商品房容易吸引有保值需求的资金，从而产生局部房价快速上涨现象（如近期深圳部分区域二手住宅价格大幅增长）。涨价预期在局部一旦形成，极易向其他一线城市蔓延，建议密切关注近期二手住宅房价走势。此外，近期个别城市土地拍卖市场出现房企抢地和高溢价拿地现象。稳经济稳楼市的同时，也需做好房价预期管理。
投资方面，房地产开发投资活动在复工后快速恢复，3月房地产开发投资完成额1.18万亿元，同比增长1.1%。3月地产投资额的反弹，也带动1季度地产投资额降幅收窄，2020年1季度房地产开发投资完成额2.20万亿元，同比下滑7.7%，降幅较1-2月收窄8.6个百分点。考虑到全年地产销售整体不景气，房企资金面分化，预计2020年全年投资增速可能降至3%以下，地产投资10%的高增速已难见。土地投资方面，近期房企保持较为谨慎态度，扎堆投资优质区块，出现拿地面积减少，拿地价款增长，土地溢价率上升的现象。
资金方面，地产开发资金仍在修复，融资状况在岸稳定，离岸波动较大，销售回款中定金及预收款下降。房企资金纾困措施的落地、个人购房贷款的恢复，缓解了房企资金链压力，使3月房地产开发企业到位资金降幅收窄，但销售回款中定金及预收款下降拖累地产开发到位资金。2020年3月房地产开发企业到位资金1.34万亿元，同比下滑7.6%；2020年1季度房地产开发到位资金3.36万亿元，同比下降13.8%，降幅收窄。考虑到宽货币环境和地产融资监管的边际放松，预计地产开发到位资金的下降可以得到一定程度的对冲，二季度数据有望出现改善。虽然整体方向性放松可能性不大，但融资“小松可期”，尤其是局部融资放松可期。疫情冲击下，资本市场波动较大，风险偏好下行，宽货币不一定能传导至宽信用，中小房企的资金链问题仍需谨慎对待。
一、 3月全国商品房销售恢复八成以上，预计全年销售面积下滑5%
随着复工复产复销逐渐向好，全国商品房销售正在走出疫情期的低谷区，3月全国商品房销售恢复至去年八成以上水平，降幅呈现收窄趋势，考虑到疫情以及经济增长放缓带来的影响，我们预计2020年全国商品房销售面积同比下滑5%。受1月和2月数据拖累，2020年1季度全国商品房销售规模同比下滑超两成，3月单月销售规模同比下滑超一成，降幅较1-2月有所收窄，商品房销售尚在复苏当中。根据统计局数据显示，2020年1季度全国商品房销售额约2万亿元，同比下滑24.7%，降幅较1-2月收窄13.6个百分点；商品房销售面积2.2亿㎡，同比下滑26.3%，降幅较1-2月收窄11.2个百分点；1季度商品房销售单价为9266元/平，同比增长2.2%，环比下降4.3%，部分房企复工后为了加强销售回款以价换量。单月方面，2020年3月全国商品房销售额1.22万亿元，较去年3月下滑14.6%，较今年1-2月增长48.3%；全国商品房销售面积1.35亿㎡，较去年3月下滑14.1%，较今年1-2月增长59.3%；3月商品房销售单价为9007元/㎡，同比微降0.5%，环比下降6.9%，主要是东部地区平均销售单价环比下降所致。
由于新冠疫情于春节期间扩散至全国，各地区新房销售均受影响，但复工后地区销售复苏情况略有差异，东部和中部地区销售以价换量，西部地区销售恢复速度更快，东北地区销售价格和销售量恢复较弱。如表1和表2所示，复工以来西部区域销售恢复情况最好，基本接近去年同期水平，3月西部区域商品房销售面积4259万㎡，同比微降2.5%，销售额2968亿元，同比微降4.3%，由于恢复速度较快，西部区域1季度销售情况也优于其他地区。东部地区销售以价换量，销售单价环比下滑幅度虽大，但这对销售量恢复起到拉动作用，3月东部区域商品房销售单价12359元/㎡，环比下降8.8%，销售面积5266万㎡，同比下降15.1%，降幅较1-2月收窄约20个百分点，销售额6508亿元，同比下降12.5%，降幅较1-2月收窄17个百分点。中部地区由于受疫情影响较大，地产销售恢复稍弱。
随着各地售楼和地产开工活动的重启、经济的逐渐修复，疫情期间短期压制的购房需求后续有望逐步释放，地产销售数据将出现“V”型回升，填补一季度部分缺口。但考虑到地产行业长期处于高位下行趋势，我们预计全年销售面积下滑5%左右。
二、 商品房保值属性使部分资金聚集，形成局部涨价预期
虽然地产开发商为了回笼资金针对新房销售采取以价换量策略，但全国房价整体表现稳定，由于商品房具有一定资产属性，局部地区（如深圳部分区域）房价大幅增长，涨价预期在局部已形成，建议观察住宅涨价预期是否由局部向其他城市、其他地区蔓延。3月份，初步测算，新建商品住宅方面，4个一线城市销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；31个二线城市环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；35个三线城市环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二手商品住宅方面，一线城市销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，其中深圳环比上涨1.6%，涨幅较大；二线城市环比上涨0.2%；35个三线城市环比上涨0.1%。
为了缓解疫情对实体经济的冲击，政府出台了宽松的货币政策和财政政策。虽然官方多次强调“房住不炒”“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，但多地针对疫情出台的稳楼市措施极易被大众误解，并形成住宅“涨价”预期。同时，商品房具有资产属性，经济衰退、资产质量普降、流动性宽松的背景下，经济增长潜力好的城市的商品房容易吸引有保值需求的资金。稳经济所释放的资金容易流向经济增长潜力高、获取购房资格较易的地区的楼市（如深圳），从而形成部分资金聚集推高局部房价的现象。由于一线城市土地资源稀缺，一旦局部形成涨价预期极易蔓延至其他一线城市，若房价预期管理不到位，则涨价预期会继续向二线城市扩散。此外，近期个别城市土地拍卖市场出现房企抢地和高溢价拿地现象。稳经济稳楼市的同时，也需做好房价预期管理。
三、 地产投资恢复较快，3月地产投资额微涨1%
房地产开发投资活动在复工后快速恢复，3月房地产开发投资完成额1.18万亿元，同比增长1.1%。地产投资较销售恢复较快，主要是两方面原因，一是各地政府积极帮助企业复工，房企出于回款考虑加快存量项目的开工速度；另一方面随着商品房销售活动的重启，房企逐渐回笼的资金为投资提供资金支持。3月地产投资额的反弹，也带动1季度地产投资额降幅收窄，2020年1季度房地产开发投资完成额2.20万亿元，同比下滑7.7%，降幅较1-2月收窄8.6个百分点。2020年1季度房屋施工面积保持2.6%的增速；新开工面积同比下滑27.2%，降幅较1-2月收窄17.7个百分点，竣工面积同比下滑15.8%，降幅较1-2月收窄7.1个百分点。
土地投资方面，房企保持较为谨慎态度，扎堆投资优质区块，出现拿地面积减少，拿地价款增长，土地溢价率上升的现象。2020年3月土地购置面积877万㎡，同比下降12.1%；土地成交价款536亿元，同比增长6.6%。土地溢价率方面，一线城市由于成交地块大部分为工业用地和商业用地，溢价率较平稳为4%，二线城市和三线城市的土地溢价率分别为18%、15%，较2月分别提升了8个百分点、5个百分点，如图8所示。3月土地投资逐渐恢复，带动2020年1季度土地投资降幅收窄，1季度购置土地面积1969万㎡，同比下滑22.6%，降幅较1-2月收窄6.7个百分点；1季度土地成交价款977亿元，同比下滑18.1%，降幅较1-2月收窄18.1个百分点
考虑到全年地产销售整体不景气，房企资金面分化，2020年大部分民营房企和中小房企投资行为更加谨慎，预计2020年土地投资仍处于震荡下滑趋势，新开工面积增速也将受到压制，去年年末出现的竣工好转势头可能偃旗息鼓，全年投资增速可能降至3%以下，地产投资10%的高增速已难见。
四、 地产开发资金仍在修复，融资状况在岸稳定，离岸波动较大
房企资金纾困措施的落地、个人购房贷款的恢复使3月房地产开发企业到位资金降幅收窄，但销售回款中定金及预收款下降拖累地产开发到位资金。2020年3月房地产开发企业到位资金1.34万亿元，同比下滑7.6%；2020年1季度房地产开发到位资金3.36万亿元，同比下降13.8%，降幅较1-2月收窄3.7个百分点。地产开发到位资金下滑并非由融资政策所致，反倒是为了缓解疫情对房企资金链的负面冲击，银行贷款、债券、信托等融资渠道的监管边际放松，缓解了房企资金链压力。考虑到宽货币环境和地产融资监管的边际放松，预计房企开发资金来源的下降可以得到一定程度的对冲，二季度数据有望出现改善。
疫情背景下房企在岸融资稳定，离岸波动较大，销售回款中定金及预收款下降。2020年3月地产开发到位资金中，2168亿元来自国内贷款，同比增长0.5%，增速转负为正；7亿元来自利用外资，同比下滑137.5%，降幅扩大；4594亿元来自房企自筹资金，同比增长1.7%，增速转负为正；3938亿元来自定金及预收款，同比下降20.2%，降幅收窄；2197亿元来自个人按揭贷款，同比增长0.5%，增速转负为正。1季度月地产开发到位资金中，6716亿元来自国内贷款，同比下滑5.9%，降幅较1-2月收窄2.7个百分点；19亿元来自利用外资，同比下滑42.5%；10755亿元来自房企自筹资金，同比下滑8.8%，降幅较1-2月收窄6.6个百分点；9542亿元来自定金及预收款，同比下降22.4%，降幅较1-2月收窄1.5个百分点；5288亿元来自个人按揭贷款，同比下降7.4%，降幅较1-2月收窄5.0个百分点，如图10所示。
近期多地就疫情防控出台了减轻房地产开发企业资金压力的政策，包括在“房住不炒”的前提下对房企进行续贷，在“借新还旧”的原则下加快债券发行速度等。虽然整体方向性放松可能性不大，但房企融资“小松可期”。“一城一策”赋予地方调控灵活性，局部放松可期。同时，整体利率的下行，以及货币市场的宽松，将对房贷利率产生影响，并为未来房贷利率的下降打开阀口，使行业利率环境得到边际改善。此外，融资渠道新趋势也可能为行业带来边际放松的空间。疫情冲击下，资本市场波动加大，市场风险偏好下行，宽货币不一定能传导至宽信用，中小房企的资金链问题仍需谨慎对待。
（本文原发于腾讯证券）
(本文作者介绍：中山证券研究所首席经济学家、研究所所长)
责任编辑：赵子牛
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