房地产业需要向制造业学习精细化管理

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 赵毅

　　房地产业需要向制造业学习，以提升精细化管理的水平。这方面的空间巨大，也是行业自身必须面对并解决的问题。

　　随着世纪盛会的闭幕，相信那些内心还保留着房地产业会有松绑机会的人们会如一盆冰水浇头，彻底清醒过来。

　　“房子是用来住的，不是用来炒的！”这一定位的再次明确，其实就给房地产业的整体发展方向圈定了规则，也意味着房地产业过往通过低投入、高杠杆获取高收益的发展模式已经走到了尽头！如何适应以解决民生为导向的房地产政策环境带来的全方位经营理念、模式的变化，是摆在全行业，尤其是中小企业面前的生死难题！

　　01　房地产相关环境的变化情况

　　这张图中最有价值的部分是红色线型所代表的中国城镇化率变化趋势曲线。

　　改革开发之前的1976年（也就是周恩来总理、朱德元帅和毛泽东主席相继逝世、唐山大地震、“四人帮”垮台、邓小平有付出机会的那一年！），中国93717万总人口中，有77376万是城镇人口，城镇化率仅为17.44%；

　　1978年中国改革开放至今，截止到1976年末，中国人口总数达到138271万，较1976年增长了1.48倍，增长率达47.54%。其中城镇人口为79298万，城镇化率大幅增加至57.35%的水平，增长率高达228.84%；

　　从绝对值看，农村人口总数从1976年末的16341万增长至2016年末的58973万，增长了3.61倍，增长率高达260.89%，还高于城镇化率的增长幅度。考虑到在此期间，中国在执行严格的计划生育政策，限制人口增长，但在城市化率增长228.84%的背景下，其实可以反衬出计划生育国策在广大农村的执行是严重打折扣的。——不过，中国人应该感谢这种打折扣的执行力，否则，中国早已经步入“未富先老”的窘境了！

　　有一个年份值得记录：

　　1995年，中国城镇化率的变化趋势出现拐点，1976-1995年，城镇化率由17.44%增长至29.04%，20年平均城镇化率为23.46%，年均增长1.17个百分点。在此期间，城镇化率变化趋势是小幅整体向上，但有窄幅波动；

　　而1995年之后，城镇化率变化曲线出现均速上涨态势，1996-2016年，21年平均城镇化率为44.29%，年均增长2.11个百分点。在此期间，城镇化率变化趋势是加倍、匀速向上发展态势；

　　照此趋势推算，中国如果要达到发达经济体城镇化率80%这一平均水平，还有10.74年的发展红利。

　　10.74年，撸起袖子好好干！如果中国到那时候（2028年）还不是世界第一强国，集体下课吧！

　　本图表反映的现象很现实，无论城镇化进程如何发展，城镇居民和农村居民的差距始终如一，基本保持在一个区间运行（之所以在2013年出现变化，是因为国家统计局的统计口径出现差异所致）：

　　在收入端，农村居民收入占城镇居民收入的比例基本维持在29.9%-39.8%之间，在46个季度的统计期内，均值为35.1%。在2010-2012年间，处于历史高峰期，但仍未超过39.8%的上限记录。

　　在支出端，农村居民支出占城镇居民支出的比例维持在38.2%-53.7%之间，在46个季度的统计期内，均值为44.4%。

　　有一个意外的发现：

　　城镇居民现金支出占其可支配收入的比例维持在63.6%-71.4%之间，统计期内均值为67.8%。意味着城镇居民手中始终保留有占年度可支配收入约30%的资金应急，这样的社会不会出现大的动荡；

　　农村居民现金支出占其现金收入的比例维持在72.4%-102.7%之间，统计期内均值为86.1%。这虽然体现出农民收入还处在温饱阶段，没有太多闲钱享受生活这个事实，但从另一方面也反映出农民群体对社会的满意度反而高过城市居民，不担心未来的生计出现问题，消费意愿比城镇居民更强！

　　对中国政府而言，如何通过解决城乡居民收入差距问题，让农民群体释放更多的消费红利，是一个完全可以期盼的方向！这恐怕也是田园综合体要引导出的成果之一！

　　这张图中红色线型代表城镇居民人均可支配收入累计值同比增长率，蓝色线型代表农村居民人均现金收入累计值同比增长率，绿色线型代表城镇居民家庭人均现金消费支出累计值同比增长率，黄色线型代表农村居民家庭人均现金支出累计值同比增长率。

　　在农村居民收入水平总体偏低的情况下，无论在收入还是在支出端，农村居民的收入累计值和支出累计值同比增长率都高过城市居民。如果解决了城乡居民收入的差距问题，农民群体的消费红利确实存在。

　　上述图表还有一个价值点：

　　在2008年和2011年，农村居民的收入与支出均创相邻年份的高峰值，挖掘背后的政策与环境、市场诱因，是否对创造新高或维持较高水平有意义？

　　上述图表的具体数据读者朋友们可以不用关注，有几个关键信息：

　　1、外出务工的农民总量处在1.67-1.79亿人区间，统计期内外出务工农民总量的同比增速平均值仅为1.22%的低水平数据，显示用工荒问题绝不是危言耸听；

　　2、农民工平均月收入虽然由2012年第一季度的2173元，上升至2017年第二季度的3405元，但与承担着多重经济压力、离乡背井、节衣缩食的付出相比显然还是不对等。农民工其实缺乏对外出务工的内在动力，用工荒是必然结果；

　　3、虽然外出务工总量还是维持一定量，小幅增长，但月均收入的增长率却是处在下行通道，这会进一步影响外出务工的积极性，用工荒会日益严峻。

　　这显然是摆在政府面前的一道难题，不解决进城吸引力这个根本问题，用工荒问题肯定会影响经济发展大计，但增加人工成本，又会加剧企业和社会的负担，确实难以做出合适的抉择！

　　上图反映了1990年至2016年中国人口总数（蓝色柱形图）和65岁以上人口总数（红色柱形图）的变化情况和65岁以上人口占总人口的比例（绿色曲线）。

　　按国际通行惯例，当一个国家65岁以上人口占总人口的比例达到7%时，这个国家就进入了老龄化社会。

　　按图中反映出的数据看，中国在由千禧之年进入2001年的过程中，65岁以上人口比例就已经超越了7%这个临界点（千禧年是6.96%，2001年是7.10%），进入了老龄化社会。到2016年底，65岁老人占总人口的比例已经达到10.85%的水平，也就是说每十个中国人中，就有一位是65岁的长者。

　　上述数据说明，中国其实在本世纪初就已经进入了“未富先老”的社会状态，这其实也意味着中国的人口红利早已经进入了衰退期，但近二十年以来，中国GDP的增速仍然保持世界前列。

　　每一个中国人，在为中华民族取得的巨大成就自豪的同时，应该有一个清醒的认识：中国离发达国家的距离还很远，已经进入老龄化社会的现实，不容我们贪图享受，还必须继续发愤图强，“撸起袖子好好干”，用全体国人的共同努力，避免进入中等收入陷阱，这可是影响子孙后代的大事！

　　这张图反映的数据很简单，中国近四十年的改革开发，居民消费水平（蓝色线型）得到显著改善，由1976年末的人均不足200元，上升到2015年末的19397元的高位，翻了112倍多，年均增长13.09%，绝对令人惊异的成果！

　　分类看，城镇居民消费水平（红色线型）由1976年末的人均365元上升至2015年末的27210元，翻了足足73.5倍，年均增长11.98%；

　　农村居民消费水平（绿色线型）由1976年末的人均131元上升至2015年末的9679元，翻了足足72.9倍，年均增长11.87%，和城镇居民的数据不相上下。

　　上述图表是对前一图表的进一步深化分析，可以得出两个很有价值的结论：

　　1、在1981-1991这十一年间，农村居民消费水平占城市居民消费水平的比例（紫色线型）均在40%以上的水平，其余年份均低于该值。最低值出现在千禧年，为27.39%。之后该比例缓慢上升，到2011年越过30%的坎之后加速上升，2015年末，达到35.57%的水平，说明中国农村在加速城镇化的进程中，农村居民消费水平与城市居民消费水平的差距在逐步缩小过程中；

　　2、中国居民的消费水平增长后劲，在经历2011年的阶段性高点后，一直处于下降通道，这显然与这几年经济进入新常态的现实密切相关。但从五一、国庆、双十一以及春节越来越令世界惊异的消费记录来看，消费水平的下降趋势貌似与此无关。只能说明，中国人的整体安全感还是很强，消费意愿明显。

　　此乃国人之大幸也！

　　这张图反映的情况与前两张类似，但之所以还把它帖在这，是因为一个明显的趋势给大家提个醒：

　　2011年开始，农村居民消费水平指数已经明显超过城镇居民消费指数，而且这种趋势也有扩大之势。

　　看准这种趋势，在与农民、农业、农村相关的三农方向布局与发力的同时，注重培养与农村居民消费习惯匹配的产品与服务，是历史给予的难得机遇！连续数年，中央一号文件都是关注三农问题的顶层解决方案，谜底可能就在于此！

　　02　房地产业自身的潮起潮落

　　上述三张图表相互间关联性较强，需要总体去评估与分析。

　　1、在统计期内，商品住宅竣工价值增长率始终高于竣工面积增长率，说明全行业的成本压力在不断增加，也意味着全行业的收益在缩窄。尤其是2013年以来，这种差距在进一步加大，与全行业净利率日益降低的事实是贴合的。这里面，地价的成本上升和融资成本的日益走高有脱不开的干系。

　　2、随着房地产开发规模的日益扩大，商品住宅竣工面积占施工面积的比例反而在日益走低，这真实地反映了房地产业“空手套白狼”这种说法存在的事实依据。与制造业“靠一分一厘积累的自有资金与贷款组合生产出终端产品，才有参与市场竞争的机会”这种市场规则相比，显然是极不公平、极不对等的市场环境。在房地产业杠杆率居高不下、严重挤占实体企业金融资源、且行业累计的金融风险已经有可能殃及整体经济稳定运行的现实下，对房地产业做“刮骨疗毒”式手术也是迫不得已的选择。

　　3、无论从哪个维度分析，房地产业长周期数据表现出的波动特征均很明显，再一次说明这不是一个成熟的行业，需要经历“由内而外、由外到内”的各种锤炼，才会成长为一个稳定而坚实、可以长期发展的成熟行业。

　　这张图很有故事性：

　　1998年中国实施房改政策后，房地产业一夜间“花开全中国”，成为胆大者的财富盛宴，在过山车似的周期性波动中创造了一个又一个首富的神话。

　　2008年是中国房地产发展史上经历的第一场寒冬，哀鸿遍野，至今让很多从业人员还记忆深刻。四万亿救市政策，唤来了“解放军”，成就了2009年的疯狂。

　　可好景不长，好酒好肉还未来得及消化，全行业又进入了持续下行周期。

　　2015年底开始，“不是救市政策的救市政策”，让房地产业尝到了“史无前例的癫狂滋味”，投资信心回复，触底反弹。

　　不足一年的功夫，2016年第四季度，房地产业再次被戴上紧箍咒，开始品尝史无前例的房地产调控政策带来的酸甜苦辣！

　　2017年，不但会在地产人心中留下永久的记录，还会成为中国房地产发展史上一个里程碑年份！

　　上述两幅图表反映了中国房地产业发展至今在待开发用地和新购置土地两个生产资源方面的变化趋势：

　　1、新购置土地占待开发用地的面积比例在日益下降。统计期内由2003年的163.88%大幅跌至2015年的62.26%，跌幅高达62.01%。该数据表明，全行业对未来的发展预期在逐步降低；

　　2、新购置土地占待开发用地价款的比例在日益增高。统计期内由2003年的42.04%大幅跳升至2015年的231.91%，升幅高达451.64%。如此高的升幅，与面积占比62.01%的跌幅相对照，只能说明房地产已经不是中小企业能够玩得转的行业了！

　　3、对“房子是用来住的，不是用来炒的！”这样的国计民生定位而言，如果不能让越来越高的土地成本彻底扭转高速上涨势头的话，让房价维持平稳状态几乎就是一个美梦！

　　通过这张图表可以很好地解释在房地产业经历了2016年的癫狂后，在2017年仍然会创下历史性新高的背后原因：

　　2008年，经历房地产寒冬后，直到2010年全行业的投资信心才明显恢复，但之后一路下滑至2015年的低点。2016年，信心高涨，新开工面积增速由前一年的-14.00%，调升至8.08%的高位，这部分增量结合之前的库存，在2017年充分发挥出了价值。

　　2017年年初，本人预测2017年中国房地产业销售冠军的销售记录会创造5100亿元的历史新高。现在看来，极有可能被碧桂园以6000亿元的记录超越！

　　从这两幅图表可以做一个预测：

　　虽然2016年全国商品房销售面积达到15.73亿平方米，较上年增长22.5%，销售额也高达11.76万亿元，较上年增加34.8%，双双刷新历史纪录。但从曲线表现出的发展趋势和政策的巨大变化看，2017年的新高极可能会成为历史性高点。之后，成交总面积将走入必然下降通道，而成交总价的趋势虽然不会与总面积趋势保持绝对同步，但已经不太可能保持高位运行状态。

　　从房地产企业的经营情况看，在统计周期内，全行业主营业务收入中，销售收入占比高达86.29%-94.33%，均值也超过90%，为91.27%。

　　租赁收入仅占主营业务收入的1.57%-2.30%之间，均值为1.98%。

　　仅从上述数据就可以看出，在“只住不炒”定位下的房地产业，要实现全行业转型真不是一个简单的事，甚至比上青天还难！

　　但是，没有办法，趋势如此，只能逼着自己去适应未来！没有足够的资金储备、自我输血能力差的企业，前景绝对堪忧！！！

　　上幅图进一步证明，房地产行业与制造业的不公平竞争情况：

　　在统计期内，蓝色柱体代表的住宅销售套数在任何年份都超过绿色柱体代表的住宅竣工套数。按占比而言，销售套数占竣工套数的比例区间在112.69-150.05%之间，且有成交越旺盛，这种差距拉开的幅度越大的趋势。

　　这显然是房地产预售制带来的结果，相信作为长效机制的一部分，这种给予房地产业的先天竞争优势，极有可能被取消。房地产业如何适应越来越明显的现房销售政策，并不是一件轻松能够实现的事。

　　上述图表除再一次反映出房地产业的投资信心在2015年底触底反弹这一事实外，还反映出另外一个隐含的现象：

　　房地产行业经历几十年的发展后，住宅投资占总投资的比例已经发生微妙变化。在统计期内，住宅占总投资的比例区间为66.45%-71.92%，最高点出现在2008年，之后，经历2011年第二个高点（71.72%）后逐步降低至2016年的66.98%这一水平，也是十三年以来的最低记录。

　　说明行业自身的发展已经出现微妙的自我调整，非住宅类产品的比例在小幅增加，这恐怕与中国经济发展进入以消费驱动为第一要素的进程有关。

　　03　结束语

　　1、虽然中国与世界发达经济体的差距仍然不小，但至少十年以上的城镇化发展红利会给中国的未来带来极大的发展机会，中国梦绝非“空中楼阁”！

　　2、中国早在千禧之年就已经面临老龄化国家的问题，国人应该有清醒的认识，励精图治、发愤图强，通过极致的努力与付出，让中国发展的列车继续稳定前行。否则，如果陷入“未富先老”的中等收入陷阱，将是整个民族的灾难！

　　3、改革开放近四十年了，虽然城镇居民与农村居民的收入水平都有明显的提升，但城乡之间的收入差距相对值始终处在相对稳定的区间。城镇化改革政策制定者们，如果不能看到这一事实，缩小城乡差距就是梦想！

　　4、与城市居民相比，中国农民对目前环境的认可度远高于城市居民，表现出较强的消费欲。在三农方向和农民消费方面的提前布局和发力，大有可为！田园综合体领域如果能够实现突破，将会产生一个强有力的新的增长极！

　　5、用工荒其实是一个经济问题，不解决背后的利益驱动设计，中国要继续维持较高发展速度，存在一个明显的短板：用工荒！这应该上升为国家发展战略层面考虑的问题，否则，只有面对越来越多的老龄、低效用工这一事实。

　　6、在房地产净收益日益下降的行业背景下，习惯了预售制、低投入、高杠杆、高负债、大比例靠销售物业实现自身发展目标的全行业，要适应“只住不炒”的房地产长期发展政策环境，对全行业的挑战绝不轻松！不与过往经营模式道拜拜，只能落得在市场上消失的结局！

　　7、房地产业需要向制造业学习，以提升精细化管理的水平。这方面的空间巨大，也是行业自身必须面对并解决的问题。尤其是对大型企业，这种挖掘空间绝对不是“一个亿的小目标”而已，这绝对是净利率的一个来源通道。

　　(本文作者介绍：地产观察者。)