毛大庆：城市更新中的安全边界

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 毛大庆

　　北京最可爱的地方就是：包容。包容，在于人心、人性，这也应该是城市更新的一条原则。

毛大庆：城市更新中的安全边界

　　“11·18”大兴重大火灾事故给方兴未艾的城市更新敲响了安全边界的警钟。随着房地产大规模开发的进程减缓，城市更新成为城市发展的核心需求，城市更新如果失去了安全边界，大家的生命财产得不到保障，则失去了一切发展的基础，这是底线。

　　城市更新改造几乎伴随着城市发展的全过程，但现代意义上的城市更新始于上世纪60年代的美国。城市更新同时也是城市规划和城市成长的一个必需品，它是将城市中那些陈旧的或者防碍都市社会生活的区域进行必要的、有计划的改建活动，可以说是城市的一种新陈代谢。

　　具体而言，城市更新就是城市功能性替代，即对城市中某个不符合规划、安全标准或不适宜市民生活的区域进行拆迁、改造、投资和建设，使之与城市整体规划融合，从市容市貌到社区功能都符合现代都市宜居生活的需要。它包括两个方面的内容：一方面是对陈旧建筑物的拆旧建新，对闲置空间的改造再利用，对历史遗迹、特色建筑、区域文化遗产的保护和修复；另一方面是对区域生态体系的再建，包括空间绿化、社区结构规范、区域生态功能完备等。

　　近些年来，全国各地都有城市更新的成功案例。重庆的棚户区改造，就是为了改善棚户区居民的居住条件和生活质量，有效拉动投资和地区消费的重大民生工程。从2013年以来，重庆市已累计完成各类棚户区改造面积达1816万平方米，直接惠及群众13.25万户，约46万人，深受群众的欢迎。

　　上海浦东的开发属于城市更新中的新城建设。1990年4月，党中央国务院提出“开发浦东，振兴上海，服务全国，面向世界”的方针。经过多年建设，浦东基本形成了以外向型经济为主，拥有合理的区域布局、良好的自然生态环境、高效的综合交通网络、完备的通讯系统，以及完善的城市基础设施的现代化新区。尤其是提出建设上海自由贸易试验区以来，浦东成为带动我国经济腾飞的试验田和发动机。这是从宏观角度对城市区域进行更新的典型案例。

　　安全边界，一直是城市更新过程中需要面对的现实问题。在2013年的中央城镇化工作会议中，政府对城市规划提出了明确的要求：“城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界，优化空间结构的规划”。这是对人口城镇化过快提出的限定举措，就是要严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率。

　　中央这些年提出的京津冀一体化发展战略、雄安新区的设立、通州北京副中心的建设等，都是从大都市圈的角度在进行城市更新，重新规划经济新动力。而从微观角度来看，开展城市小区域的更新，还会遇到很多具体的问题，其中最为突出的就是安全问题，这也是城市更新中要高度重视的安全边界。

　　首先是制度问题。很多存量或者闲置空间，它们原先是工业园区、厂房、商场、地下空间等，在土地使用性质上都有所限定。还有一些建筑，在建设时就手续不健全，这种情况在集体所有制土地范围内最为严重，当对这些空间进行优化再配置时，就会遇到制度问题，按照现有的行政审批要求及新版的消防规范，这些存量空间不能被更好的利用。到目前为止，还没有一部规章制度是专门针对城市更新中遇到的问题，为解决这些问题提供专业服务的，在这方面，我们需要有相应的制度来进行规范，保障城市更新能够合法有序。

　　其次是最直接的消防安全及安全管理问题。城市很多区域急需改造，主要问题就是消防安全。很多杂居区，“三合一”“二合一”的自然村落，因长期肆意生长，违法建筑物林立，楼房之间空间狭小，楼房内只有一条逃生通道，有的房间内还有不合理隔断，这些都会是酿成悲剧的祸根。同时，管理者安全意识淡泊，只注重经济效益，忽视安全成本投入，总是在出现灾害之后，才追悔莫急。

　　因此，在旧房改造设计时，一定要按照更高标准进行设计，严把安全关。可以通过增加灭火器数量、增加全套喷淋报警系统、做足疏散通道数量等手段，确保现场防火设施满足现有规定要求。此外，一定要加强日常监管、确保疏散通道畅通、不堆放可燃物，并且通过加强员工的消防安全教育和培训等手段，确保场区内工作人员的防火意识深入人心。事实上，如果在城市更新规划中就做好详细的疏导方案，是能够很好地解决这一部分问题的。

　　第三是城市更新过程中的人员疏散和产业转移问题。城市区域改造，建筑物的拆迁，必然会带来人口迁移问题。如何合理安置这部分人口，一直是考验城市管理者的高难度附加题。从历史经验来看，疏导的作用比堵“漏洞”的方法更有效。另外，关于产业转移，大型企业的转移较容易引起政府的重视，而一些小产业转移问题，是“两边都头疼”的事，实际上，不管大小企业，事关民众利益，都需要足够重视。现在的城市群协同发展，实际上为解决这类问题提供了有效手段，能否把产业协同效应抓落实，是解决这一问题的核心关键因素。

　　记得我上大学时向同学自豪地介绍北京：真正的老北京人数量并不多，现在的北京人，大多是由来自五湖四海的外来人口构成。北京是个大熔炉，任何人来到北京，都可以融进北京，并且被他强大的磁场赋能和改变。北京最可爱的地方就是：包容。包容，在于人心、人性，这也应该是城市更新的一条原则。

　　(本文作者介绍：全国工商联房地产商会副会长，原万科集团高级副总裁、北京公司董事长)