朱邦凌：绿城中国怎么了？

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 朱邦凌

　　根据年初定下的1600亿元的销售目标，绿城只完成了全年目标的97.75%，由于增速放缓，绿城中国的排名稍稍下降。

　　近日，绿城中国控股有限公司发布2018年度业绩快报。公告显示，绿城中国预计2018年度股东应占利润将较2017年12月31日止年度减少约50%-60%。2018年全年，绿城中国实现销售额1563.7亿元。未能完成2018年年初，时任绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南提出的1800亿元的销售目标。绿城中国之前还发布了2019年1月销售业绩，算上代建项目，累计取得总合同销售面积约37万平方米，同比下降26%；总合同销售金额约67亿元，同比下降22.98%。

　　其实，这不令人感到意外，市场早有充分准备。在今年早些时候，绿城就发布公告，宣布2018年业绩增速放缓， 全年销售约1564亿。截至2018年年末，绿城集团累计取得总合同销售面积约812万平方米，总合同销售金额约1564亿元，同比去年的1463亿元增长约6.9%。2018年，绿城集团业绩增速有所放缓。

　　根据年初定下的1600亿元的销售目标，绿城只完成了全年目标的97.75%，由于增速放缓，绿城中国的排名稍稍下降。根据克而瑞房企销售额排行榜的数据，绿城中国2018年流量金额由2017年11名下降至17名。根据公告，2018年1-12月，绿城集团取得合同销售面积约398万平方米，合同销售金额约1012亿元，其中归属于本集团的权益金额约为557亿元；绿城集团代建项目累计取得合同销售面积414万平方米，合同销售金额约为552亿元。

　　只是没有想到，绿城中国的利润能够腰斩，将较2017年12月31日止年度减少约50%-60%。绿城中国的2018年半年报还看不出来下滑迹象，财务报表还很靓丽。据绿城中国发布2018年上半年业绩公告显示，2018年上半年，绿城中国实现总收入为人民币335.3亿元，同比增长220.9%。除税前利润为人民币55.7亿元，同比增长111%；净利润为人民币31.2亿元，同比增长145.7%。股东应占利润人民币23.3亿元，同比增长90%；股东应占核心利润为人民币31.5亿元，同比增长189.8%。每股基本盈利人民币0.94元，同比增长104.3%。那时候，绿城中国各项指标还高歌猛进，动辄翻倍。

　　更早些时候，绿城中国去年初发布的2017年全年业绩公告，更是形势喜人。2017年，绿城累计取得总合同销售面积约827万平方米，总合同销售金额约人民币1463亿元，创历史新高；除税前利润人民币63.91亿元，较2016年的37.48亿元增长70.5%。当时，绿城中国执行董事兼总裁曹舟南信心满满，在业绩发布会上明确表示他并不看重规模：“我们内部把今年销售目标定在1700亿左右，明年绿城一定突破2000亿元，这是一个企业自然增长的过程。”

　　当时，绿城中国业绩公告发布后，曹舟南为了显示对公司发展的信心，还买了60万股公司的股票。他在业绩发布会上表示，他很清楚绿城的潜在价值，对公司非常有信心，他认为现在的股价与公司的价值完全不能相匹配。“相信公司在未来2-3年，无论是销售规模，还是利润方面，都会有飞跃式的增长。”

　　公开数据显示截至2018年6月，绿城的收入债务比率（包括其在合资企业及联营企业中的份额），已从2017年12月底的57.4%上升至71.8%，净资产负债率为55.1%，环比去年年底有所提升。截至今年6月底，绿城总负债为2051亿元，同比净增加了超过450亿，经营活动净现金流为-77.8亿元。

　　债务情况来看，绿城一年内到期债务占债务总额比为33.7%，一年以上到两年占比为21.5%，两年以上占比为44.8%。如果从2015年算起，当时绿城的负债总额才不过1078亿元，三年多时间，快翻了一倍。但绿城中国自己在去年半年报中表示，截至2018年6月30日，绿城中国银行存款及现金（包括抵押银行存款）为人民币444.2亿元，较2017年12月底的人民币359.8亿元增长23.5%；净资产负债率为55.1%，处于稳健水平；2018年上半年总借贷加权平均利息成本为5.3%，较2017年同期的5.6%也有进一步改善。

　　今年绿城中国加快了融资频率。1月26日，绿城中国发布关于发行4亿美元有担保优先票据的公告，利率为5.58%；1月29日又表示发行1亿美元有担保之优先永续票据，利率为5.17%。据绿城中国自己表示绿城目前的土储规模可确保未来三年左右的稳健发展，土地成本处于相对较低水平，抗周期风险能力强，且公司融资渠道畅通，负债率稳健，可在土地市场降温时有充足的资金用于投资拿地，适时补充优质土储。

　　(本文作者介绍：财经专栏作家，资深财经评论人。)