意见领袖 | 姜兆华
最近，有媒体相继曝出银行按揭客户排队提前还房贷新闻。为遏制住房按揭贷款下滑，交行等一些商业银行也不得不重拾房贷提前还款收1%违约金的旧规，此举虽然遭到一连串的口诛笔伐，但提前还房贷收违约金的做法，已然成为很多银行稳房贷的无奈之举。
银行按揭客户排队提前还房贷，这种现象过去并不多见。究竟是什么引发客户集中排队提前还房贷呢？这背后的真相到底是什么呢？
2020年以来，受疫情反复多发和全球性经济危机蔓延的持续影响，房地产行业接连遭受重创，房地产市场也一直萎靡不振。国家统计局最新发布数据显示，今年1-7月全国房企投资和销售数据持续走低，1-7月商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%。受此影响，银行住房按揭贷款业务也入不敷出，增速迟缓。全国个人住房按揭贷款余额38.86万亿，同比增长6.2%，创下2019年一季度以来的最低增速。分析认为，按揭客户排队提前还房贷不外乎有以下三种情形：
第一种情形：经济不景气，居民投资意愿在下降。当前情势下，很多企业销售渠道受阻，产品生产出来却又卖不出去，甚至出现生产越多，赔得越多的情况。一些个体业主、民营企业为了度过这个寒冷的冬天，不得不收缩战线，有的企业大规模裁员，甚至关门歇业不干了。减少扩产、降低投资，节省下来的钱偿还住房按揭贷款，这种情形在提前还款的客户里不在少数。
第二种情形：预期收入下降，居民有意减少家庭财务支出。随着企业关停倒闭增加，政府、企业各行各业也都不同程度降薪、减员，家庭预期收入下降，过紧日子成为中低收入家庭不得不面对的现实。原来靠按揭贷款买房，腾挪出点闲钱还可以买理财、股票、黄金、私募等产品，现在别说手里没钱，就是有钱也不敢再买这些了。因为这些年理财产品的收益也都大幅缩水，很多投资人开始最大程度变现赎回理财产品，提前回笼现金偿还房贷。这种家庭投资与负债结构的调整，可能是客户提前还房贷的主流。
第三种情形：个人贷款置换，降低家庭融资成本。为鼓励中小微企业融资，国家加大商业银行对中小微企业融资利率、融资规模的刚性考核，商业银行在小微企贷款利率、贷款期限、还款方式等方面推出了一系列的优惠措施，一些国有大行小微贷款利率最低3.25—3.75%，期限3-10年，还款方式也灵活多样，还可以按月还息，到期一次性还本。小微贷款利率远低于按揭贷款4.2%LPR基准利率，而且还款方式比房贷还灵活。有银行人士算过一笔账，同样一笔100万按揭贷款，每年支出利息最低4.2万元，如果置换成小微贷利息支出最少3.25万元，100万一年就可以节省利息0.95万元。按照20年个人按揭贷款期限算，100万贷款可以节省近20万利息，有这样的好事谁不干呢。住房按揭贷款被置换成小微企业贷款，这是不少客户提前还房贷的一个真实原因。
现在，社会上不少融资中介打着国有大行“旗号”专门包装按揭贷转小微贷，钻利差政策空子，从客户和银行两头收好处。一些银行迫于小微企业监管的压力和小微企业风险规避的考虑，对这种房贷置换小微企业贷的事情，也是睁一只眼闭一只眼。
总之，银行客户排队提前还房贷这件事，绝不是有人说老百姓手里有钱了，没必要再贷款了这么简单。恰恰相反，正是因为手头紧，手里没钱才千方百计换着法子，提前偿还房贷。
（文章源发于：经济观察网）
(本文作者介绍：EFP金融管理师，山东师范大学特聘教授、硕士生导师，现任某全国性股份制商业银行总行部门负责人。)
责任编辑：宋源珺
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