文/新浪财经意见领袖专栏作家 夏心愉
以前办房贷时，消费者最关心的就是，贷款是打折、基准、还是上浮呢？以后办房贷，最关键的问题会变成：LPR加减多少个基点？
本月以来，多家银行纷纷发布公告称，启动个人存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的工作。根据央行的公告，LPR转换原则上应在8月31日前完成。
“愉见财经”跑到某股份制银行上海分行，亲自对着协议文本请教学习后总结了一套打法。总体来说，我们需要做一道是非题，两道选择题：
是非题：房贷是否从原固定利率转锚成LPR？
（备注：选定LPR转锚后，就不能再转回固定利率）
选择题1：如何选择利率“加点基准日”？（简答：这题，尽量选LPR利率最高月份）
选择题2：如何选择利率“重新定价日”？（简答：这题，尽量选LPR利率最低月份）
需要事先说明的是，“愉见财经”问了一圈，发现银行和银行之间的政策竟然并不相同。有的银行会PUSH客户全部都转LPR，有的则更多尊重客户己愿转与不转；有的银行允许客户选“加点基准日”，有的默认为取用2019年12月的LPR（即5年期LPR对应4.8%来加减点）；有的银行可选“利率重新定价日”，有的则默认为每年1月1日（即全部按照前一年12月LPR重定价）。
所以我们在这篇分析，全部都是基于有选择的情况下来讨论的。大多数政策均参考了某股份制银行上海分行，不能代表全部银行。
下文中，“愉见财经”请出两位房贷（商贷而非公积金贷款）贷款人：房多多和钱多多。
房多多，此前的房贷是基准利率4.9%上浮10%，即4.9✖（1+10%）=5.39%。
钱多多，此前的房贷是基准利率4.9%打9折，即4.9✖（1-10%）=4.41%。
是非题：
是否转锚LPR
先抛结论，再说案例及变量分析。
是否换锚LPR：不换，那么房贷固定在原来的利率不变了；换，有机会成本，因为LPR每个月20号公布一次，是上下浮动的，房贷可以选择每年重新定价一次（重定周期未必是一年，由客户和银行商议而定），意味着房贷也会浮动。
三条结论：
- 1，如果LPR走高，不换划算；如果走低，换划算；
- 2，若仅参考眼下利率，换锚已经有些小实惠了；（政策期望大家转，总是会选一个划算的周期，先给块糖吃）
- 3，关键还要看对应你余下房贷期限的未来长期LPR变量怎么变，利率是上行还是下行。
以房多多为例。他此前的房贷是5.39%。
如果他这次不想转LPR，那他沿用5.39这个固定利率，只有在央行升降基准利率时才会对他有所影响，这一点和以往操作一致，不再赘述。
如果他选择转LPR，他未来的房贷计算公式，就是：LPR +/- 点差。亦即“锚”不再是基准利率而是LPR，新锚的敏感度和市场化程度更高，也就是更“善变”。
公式里的点差，取的是“点差基准日”LPR与我们原房贷利率之间的差值，点差一经确定，不再更改。这一步的效用，是把我们原来拿到房贷的贵或便宜给继承下来。
公式里的LPR，取的是“重新定价日”的LPR。不少银行会和客户约定，一年一次重新定价。
如果房多多选择换锚LPR，并且选择以2019年12月的LPR为“点差基准”的话：房多多原本房贷利率5.39%，去年12月LPR为4.8%，点差就是5.39%-4.8%=0.59%，即“加59个基点”。
假设房多多选择现在就成LPR计价（这只是假设，因为大部分银行会和客户约定明年1月1日起转），当前5年期LPR报4.75，那么房多多的新房贷利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。
房多多的点差是正值。还有另一种情形，比如钱多多，他的点差是负值，我们说得通俗一点，就叫“减点”好了。
如上所述，钱多多原房贷利率4.41%。所以钱多多的点差就是4.41%-4.8%=-0.39%，即“减39个基点”。
一样的情况，这份好运点差会一直相随。按照目前LPR 4.75%计算，房多多最新的房贷利率是4.75%-0.39%=4.36%。
案例演示完了，说实打实的建议。
A情形，如果你的房贷所剩也没多少年了，那就去转LPR吧，因为短线看已经获益。
B情形，大部分人的房贷还有好多年，甚至十几、二十年呢，那就得看长线趋势，LPR怎么走。
“愉见财经”给到大家的第一条建议是：如果处于利率上行周期，也就是大方向是“收水”的，那么维持固定利率会有优势；如果处于利率下行周期，也就是大方向是“放水”的，那么转换为LPR跟着往下浮动，就比较划算。
目前的情况是，利率处于下行周期，5年期LPR也会下行。比如目前的5年期LPR 4.75就已经低于去年12月的4.80%。这是因为咱央妈有很多工具，偏于宽松也未必次次要使出降基准利率这样的大动作，LPR的指针则更加灵敏。
“愉见财经”给到大家的第二条建议是：注意关注CPI指标。一般来说，如果通胀严重，那整体利率往往也会跟着上行。
“愉见财经”给到大家的第三条建议是：关注房地产政策，看更紧了、还是松动了。5年期的LPR，这么长的期限，其实很大程度上就是针对房地产的。
目前LPR处于下行周期综合目前的情况来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，实际利率大趋势下行，选择LPR加/减点浮动利率的方式可能更有利于购房者。
经济学家马光远表示，从中长期看，中国的LPR仍然有很大的下降空间，这是趋势，也是和其它国家比较而言。
我们做个假设，假如2020年12月的LPR降至4.65%，重定价日为次年的1月1日，那么：
房多多的实际利率将变成4.65%+0.59%=5.24% （原5.39%）
钱多多的实际利率将变成4.65%- 0.39%=4.26% （原4.41%）
选择题1：
如何选择“加点基准日”
这一趴讨论的是上面公式“LPR +/- 点差”里头的【点差】部分。
如上文所述，“加减点”这事儿一经确定就不再更改了，以后只浮动底下的LPR，上头加减多少点，一次性定型。
那么定型日怎么选就很关键了。
数学题本身不难，定型日的LPR越高，相对于我们原始的那个贷款利率而言：加点就越小，减点就越多，也就越划算！
假设“加点基准日”对应的当时LPR是4.8%，房多多以后加点就是5.39%-4.8%=0.59%，即以后给利息都要加点0.59%；假设基准LPR换成5%，房多多以后加点就是5.39%-5%=0.39%，省钱了，加点只要0.39%。
这个公式替换成钱多多的案例也是一样，亦不再赘述。
总之攻略就是：一次性塑性加减点的时候，要选尽量高的那个时间的LPR。
“愉见财经”今儿拜访的那家股份行，协议里印着的、可以选的日子是：2020年1月1日（亦即对应2019年12月的LPR4.8%），或者选“本协议签订之日前一个工作日LPR”，或者选“利率变更日前一个工作日LPR”。
如果最后实际操作时真的允许客户选择，记得选那个高的。相比当下的4.75%，或者大家预判中还会更加走低的年末LPR，显然是去年12月的4.8%划算。
选择题2：
如何选择“重新定价日”
根据央行的规定，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
这里的重新定价日，重新定的是上文公式“LPR +/- 点差”里头的【LPR】部分。这个LPR可以浮动，央妈说，还可以一年变一变。
变划算还是不变划算？很显然，如果现在是利率高周期，眼看后面要下行，一定要变；如果现在已经是利率很低时期，拿到的LPR已经很划算了，可以选择不变了。嗯，目前的状况，大概率算是前者吧。
如果决定重新定价（比如每年重定一次），那么下一个问题就是，如何选择“重新定价日”。
我今天看的某股份制银行协议里，利率重新定价日可以选择每年的1月1日，或者贷款放款日对应的对月对日，或者其它。（当然，银行朋友补充了一句，说为了避免麻烦，那个“其它”估计不会让你们选，所以很可能就剩俩选项。）
看，下图中，钱多多他家银行也就给了他两个月份可选。
那么问题又来了，钱多多是选择每年的1月1日，还是其它某个月更好一些？
这道题的攻略是：因为这个定价要跟着你一年（或以上）呢，所以要选尽量低的那个月份的LPR。
哪个月比较低呢？“愉见财经”再告诉大家一些银行的小秘密吧。
第一，一般情况下，12月或1月这两个月份，其实对我们不太划算，因为通常这两个月由于受到岁末年初各种因素的影响，特别是一季度受到春节因素的影响，比较容易出现资金紧张，银行的利率报价也可能相对而言处于高位。不信大家去看各种“宝宝类”货币基金，在这种时间段的回报率总归会高那么一点。
（很遗憾，银行推荐甚至默认的1月1日，用的就是前一年12月LRP）
第二，“节前”资金面会紧一些（不只是春节，还比如国庆节）；跨年、跨半年、跨季，资金面会紧一些。由此可以得出，9月也不是一个好时机，因为9月底不仅受国庆节影响，还有跨季末的影响。
第三，抠掉9月和12月份，超过半数的情况下，下半年余下的时间，尤其是第三季度，整体利率处于全年的相对略低一点的位置。
因此在办理LPR转换的重定价日时，最好尽量避开比较容易出现资金紧张的月份。
什么是LPR？
哪些房贷可以转换成LPR？
什么是LPR？央行的解释是：贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加/减点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
通俗的理解，就是一个综合各家银行（目前是18家）贷款报价，再计算出来的平均值。
和央行基准利率最大的区别就是，LPR每个月20号公布一次，是上下浮动的。当前1年期LPR的报价是4.05%，5年期的报价是4.75%，5年期贷款基准利率是4.9%。
至于哪些房贷可以转换成LPR？
这次做调整的只是商业贷款，公积金贷款不包括在内；如果是商贷和公积金的混合贷，只能转商贷的部分，公积金贷款的部分仍然按照原合同执行。
此次可以转换的存量浮动利率贷款的划定范围是，在2020年1月1日前已经发放的，或已签订合同未发放的。
(本文作者介绍：财经评论员、主持人，中国中小企业协会专委会研究员，上海金融青联委员。微信公众号：愉见财经。)
责任编辑：张文
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