文/新浪财经意见领袖专栏作家 夏心愉
以前办房贷时，消费者最关心的就是，贷款基准利率上浮多少个百分点，或者在基准利率基础上打几折。现在这个最关键的问题变成：LPR加减多少个基点？
以前办房贷时，消费者最关心的就是，贷款基准利率上浮多少个百分点，或者在基准利率基础上打几折。现在这个最关键的问题变成：LPR加减多少个基点？
3月初，多家银行纷纷发布公告称，启动个人存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的工作。根据央行的公告，LPR转换原则上应在8月31日前完成。
那么，摆在消费者面前的就有多个选择题：
- 究竟是选择LPR还是固定利率？转换成LPR之后就不能反悔，不能选回固定利率咯。
- 如果打算选“LPR加/减点”，那该如何选择“重新定价日”？
今天的“愉见财经”就替您把这些题算清楚。（2020年房贷利率按原定价，明年变化）
选择题一
要不要转换成LPR？
本次调整的第一道选择题是：要么保持现在的房贷利率，今后都固定不变；要么把现有的房贷利率转换成LPR。（文末有对LPR报价方式的解释，如果有朋友还不了解LPR，请下拉阅读。）
举个例子，钱多多买房，他此前房贷合同里的利率是基准利率4.9%基础上上浮10%，即4.9✖（1+10%）=5.39%。
如果钱多多这次不想转LPR，那他就沿用固定利率，以后的房贷利率就一直是5.39%，直到还完房贷。
如果钱多多选择转LPR，他需要两步计算如下：
第一步，钱多多需要计算“点差”。点差是钱多多此前房贷合同中规定好的利率，和，假设我们取2019年12月的5年期以上LPR（4.8%）——两者的差值。
钱多多情况里，点差是正值：他原本房贷5.39%，点差就是5.39%-4.8%=0.59%，即“加59个基点”。
第二步，加上点差后计算最新房贷利率：最新的房贷利率=最新LPR+0.59%。
基于目前LPR是4.75%，那么最新房贷利率就是4.75%+0.59%=5.34%。
划重点：上头那个点差一旦确定下来，以后就不会变了，会变的是LPR。LPR每个月20号公布一次，是上下浮动的。当前和大家房贷相关的5年期的报价是4.75%。
钱多多的点差是正值。还有另一种情形，比如房多多，他的点差是负值，我们说得通俗一点，就叫“减点”好了。因为房多多当年好运，办到了打折房贷，利率打9折，即合同中的利率是4.9%✖0.9=4.41%。
所以房多多的点差就是4.41%-4.8%=-0.39%，即“减39个基点”。
一样的情况，这份好运点差会一直相随。按照目前LPR 4.75%计算，房多多最新的房贷利率是4.75%-0.39%=4.36%。
所以说白了，固定利率贷款到底要不要转LPR：1，眼下的确已经有些小实惠了；2，长期而言，关键还要看后面LPR变量怎么变。
“愉见财经”给到大家的第一条建议是：如果处于利率上行周期，也就是大方向是“收水”的，那么维持固定利率会有优势；如果处于利率下行周期，也就是大方向是“放水”的，那么转换为LPR跟着往下浮动，就比较划算。
目前的情况是，利率大体处于下行周期，5年期LPR也会下行。比如目前的5年期LPR 4.75就已经低于12月的4.80%。
“愉见财经”给到大家的第二条建议是：注意关注CPI指标。一般来说，如果通胀严重，那整体利率往往也会跟着上行。
“愉见财经”给到大家的第三条建议是：关注房地产政策，看更紧了、还是松动了。5年期的LPR，这么长的期限，其实很大程度上就是针对房地产的。
目前LPR处于下行周期综合目前的情况来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，实际利率大趋势下行，选择LPR加/减点浮动利率的方式可能更有利于购房者。
经济学家马光远表示，从中长期看，中国的LPR仍然有很大的下降空间，这是趋势，也是和其它国家比较而言。
我们做个假设，假如2020年12月的LPR降至4.65%，重定价日为次年的1月1日，那么：
钱多多的实际利率将变成4.65%+0.59%=5.24% （原5.39%）
房多多的实际利率将变成4.65%- 0.39%=4.26% （原4.41%）
选择题二
重定价日怎么选？
根据央行的规定，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
比如中行的公告规定，重定价日为次年一月一日或贷款放款日对应的每年对月对日；工商银行公告中称，可重新约定重定价周期和重定价日。
这里的重定价日，重定的是上文里解读的那个LPR的“加减点”部分。
因为LPR是每个月20号报价的，重定价日的选择，意味着以哪一个月的LPR利率来计算未来一年（假定重定价周期为一年）的那个“加减点”。
那么，是选择每年的1月1日、还是贷款放款日期，或其它某个日期更好一些？
“愉见财经”再告诉大家一些银行的小秘密吧。
第一，一般情况下，12月或1月这两个月份，其实对我们不太划算，因为通常这两个月由于受到岁末年初各种因素的影响，特别是一季度受到春节因素的影响，比较容易出现资金紧张，银行的利率报价也可能相对而言处于高位。不信大家去看各种“宝宝类”货币基金，在这种时间段的回报率总归会高那么一点。
第二，“节前”资金面会紧一些（不只是春节，还比如国庆节）；跨年、跨半年、跨季，资金面会紧一些。由此可以得出，9月也不是一个好时机，因为9月底不仅受国庆节影响，还有跨季末的影响。
第三，抠掉9月和12月份，超过半数的情况下，下半年余下的时间，尤其是第三季度，整体利率处于全年的相对略低一点的位置。
因此在办理LPR转换的重定价日时，最好尽量避开比较容易出现资金紧张的月份。
那么现在办理好，还是再观望一下？
根据央行的规定，在3月到8月底之前，都可以选择任意时点办理。
如果你的贷款发放日是4月1日，若选择4月1日为重定价日，你在3月份申请了LPR转换后，下个月就可以执行新的利率（根据3月20日的LPR计算）了。
什么是LPR？
哪些房贷可以转换成LPR？
什么是LPR？央行的解释是：贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加/减点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
通俗的理解，就是一个综合各家银行（目前是18家）贷款报价，再计算出来的平均值。
和央行基准利率最大的区别就是，LPR每个月20号公布一次，是上下浮动的。当前1年期LPR的报价是4.05%，5年期的报价是4.75%，5年期贷款基准利率是4.9%。
至于哪些房贷可以转换成LPR？
这次做调整的只是商业贷款，公积金贷款不包括在内；如果是商贷和公积金的混合贷，只能转商贷的部分，公积金贷款的部分仍然按照原合同执行。
此次可以转换的存量浮动利率贷款的划定范围是，在2020年1月1日前已经发放的，或已签订合同未发放的。
(本文作者介绍：财经评论员、主持人，中国中小企业协会专委会研究员，上海金融青联委员。微信公众号：愉见财经。)
责任编辑：张缘成
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