意见领袖|保德信全球投资管理
尽管新冠疫情最严重的时期已经过去，但鉴于供应链中断和通胀压力尚未完全缓解，再结合近期出现的地缘政治紧张局势和不确定性因素，疫情对全球经济和房地产市场的影响仍在持续。虽然市场波动加剧，然而，近期亚太地区房地产市场在经济动荡中的表现表明，它能够在接下来环境中经受住考验。
在过去的一年里，通胀预期持续抬升。虽然这种情况此前也曾发生，通常不会给房地产价值造成强烈冲击，主要是由于租金往往会随着时间的推移而与通胀同步变动。但在房地产收益率处于历史低位的情况下，构建一个能够实现净营业收入（NOI）稳定增长的房地产投资组合，对于降低在向高利率环境过渡中产生的相关风险而言至关重要。
就板块来看，市场对数据中心容量的需求快速增长，带动供应也正努力跟上，从而提升净营业收入具有吸引力的长期增长前景，而且投资者对该行业的兴趣仍会持续且日益浓厚，尤其是他们还推出了聚焦在数字资产和基础设施领域的数字化战略，期望为他们的投资组合提供保障。
与所有以收益为基础的资产类别一样，房地产债券融资的回报损失极易受到通胀左右。因此投资者正愈加关注向高利率环境的过渡可能对房地产市场产生的影响。显然，当前经济增长放缓、债券收益率上升的局面对房地产行业的市场情绪、资本流动和定价都构成了威胁，虽然这一影响在今年一季度还较为可控。
房地产市场前景的关键支撑因素
亚太区内国家边境的重新开放以及各国有力的经济形势，都为区内经济前景提供了有力支撑。强劲的劳动力市场支持写字楼需求增长，带动房地产需求不断改善，物流和住房租赁市场的结构性需求也依然强劲。
未来十年，预计亚洲主要住房租赁市场将出现大幅增长，而日本以外的其他市场由于其机构化程度仍然较低，因此为投资者提供了具有吸引力的机会，以参与到这一长期增长的领域中。在物流板块，澳大利亚、中国内地、香港和新加坡市场有望迎来更为强有力的增长。在日本，在东京以外的区域性市场中，现代资产开发项目也颇具吸引力。
对于写字楼板块而言，空置率的下降和短期内的供应限制，将进一步支持租金增长。然而，租户会继续将高质量、位于市中心的写字楼视为首选，而拥有绿色建筑认证的高档写字楼则最受青睐。基于我们对亚太地区经济和房地产市场前景的评估，我们罗列出在未来一年内经风险调整后最具吸引力的三个机会。
亚太地区的机遇
过去10年中，房价上涨的速度超过收入增速，导致人们对于住房的负担能力不断下降。亚洲各大城市的房价如今处于全球最难以负担的行列，例如悉尼和墨尔本的房价中位数约为家庭收入的9倍。
由于人们对住房的负担能力降低，亚太地区的住房拥有率也一直在下降。因此住房租赁支出迅速增长，且有继续上升的趋势。预计未来十年，中国内地和澳洲的各大城市（如北京、上海、悉尼及墨尔本）租赁市场整体规模将扩大一倍。
我们还预计在香港、首尔和新加坡等其他区域性门户城市，其住房租赁市场也将大幅增长，这可能会在未来几年支撑亚洲住房租赁板块的长期强劲增长。共享居住作为住房租赁市场的子板块，也吸引了大量机构投资者的目光，推动了在中国内地、香港、新加坡市场的投资活动。
就物流板块而言，租金增长将有望改善，而预计增长势头在多个主要市场将会提速。在长期以来向电子商务大范围转型的趋势支持下，由于东京和首尔以外的其他市场在供应渠道上仍相对有限，因此产生的强劲需求将推动澳大利亚、中国内地、香港和新加坡市场上仓储租赁业务基本面的改善，同时带动租金增长。
展望未来，主要市场的仓储租赁基本面的转变将有利于资产所有者。事实上，2022年第一季度的最新数据也证实了租金加速增长的趋势，其中墨尔本和悉尼市场的年平均涨幅约为13%，新加坡约为7%。
因此，我们仍青睐位于现有子市场内的现代物流资产，这些物流资产不仅交通便利且靠近城市住宅区。物流行业租户也越来越重视符合ESG要求的资产，这些资产的碳足迹更小，而且践行了可持续发展理念。
随着亚太地区的发达经济体继续放宽人员流动限制，就业增长和写字楼租赁需求在过去一年内大幅反弹。位于市中心、交通便捷的中央商务区写字楼拥有便利的设施，而且靠近客户和商业伙伴，对租户有较强的吸引力。这一趋势也反映在香港、首尔和新加坡最新的写字楼市场净吸纳量数据中。
由于大多数市场的供应仍然紧张，亚太地区租赁业务基本面的转变，将为中央商务区写字楼板块更为强劲的租金增长前景提供支撑。2022年第一季度的有效租金数据显示，包括新加坡、香港、首尔和悉尼在内的多个市场，在2022年租金的年增长率预计在10%左右。此外，我们坚信绿色建筑将会带来额外收益。拥有绿色建筑认证的低能耗写字楼预计更能获得租户青睐，而且其租用率和租金升幅也有望实现长期增长。
毫无疑问，鉴于周期性行业的风险有所上升，为亚太地区的投资者带来了更多挑战。展望未来，对于投资者而言，关键是需要将重心重新转向防御型投资，并注重结构性增长，以应对经济前景中的挑战。近期，包括通胀上升、加息、供应压力、疫情反复和地缘政治紧张局势在内的各类事件，表明投资者需要重点关注上述板块和市场中的资产，因为它们能够提供可靠的现金流，而且潜在的有利趋势也为其中的需求提供了结构性支撑。
(本文作者介绍：美国保德信金融集团旗下全球投资管理机构)
责任编辑：王婉莹
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