湖南推进自贸区改革创新，南京“喵喵街”二期开街 | 商业地产月报|商办_新浪财经

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7月，湖南印发《深入推进中国（湖南）自由贸易试验区改革创新的若干措施》，促进贸易投资创新发展，加快开放通道建设，激发改革创新要素活力。市场表现方面，2022年1-6月，全国商办开发投资额同比下降9.1%，新开工面积同比下降33.7%，销售面积同比增长10.7%；2022年1-7月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅上涨，平均溢价率同比下降。行业动态方面，北京国际消费中心城市建设一周年，“北京消费”提质升级全面增效；南京喵喵街二期正式开街。

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本期看点

01政策动态

➤湖南：推进自贸区改革创新，争取在自贸区设立特色市内免税店，促进外向型产业集聚发展

02市场表现

➤新房市场：2022年1-6月全国商办开发投资额同比下降9.1%，新开工面积同比下降33.7%，销售面积同比增长10.7%

➤大宗交易：2022年1-7月，中指数据共监测到商业地产大宗交易70笔

➤商办用地：2022年1-7月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅上涨，平均溢价率同比下降；各线城市供求均缩量，二线城市同比降幅最大

03 行业动态

➤北京国际消费中心城市建设一周年，“北京消费”提质升级全面增效

➤大悦城控股、华润置地践行央企责任，为符合条件的租户减免租金，上半年投资物业收入有所下滑

➤南京喵喵街二期正式开街，“喵”趣横生点亮夜经济

政策动态

湖南：推进自贸区改革创新，争取在自贸区设立特色市内免税店，促进外向型产业集聚发展

7月25日，湖南省政府印发《深入推进中国（湖南）自由贸易试验区改革创新的若干措施》，其中针对居民消费领域，提出支持自贸区片区申报开展跨境电商零售进口药品及医疗器械业务试点，大力引进国内外新零售品牌总部和区域总部，落地新零售首店、旗舰店，争取在自贸试验区设立特色市内免税店，落实将外商投资（含港澳服务提供者）旅行社业务许可依法下放至自贸试验区等措施。同时，企业出口退税、跨境融资也将更加便捷。

资料来源：中指研究院综合整理

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中指点评：

湖南自贸区坚持以制度创新为核心，充分运用国际国内两个市场、两种资源，围绕“一产业、一园区、一走廊”三大战略任务和片区功能定位，聚焦市场主体实际诉求，深入推进高水平制度型开放，形成了一系列可复制、可推广的制度创新成果，为开放型经济发展塑造优势。

市场表现

（一）新房市场：2022年1-6月全国商办开发投资额同比下降9.1%，新开工面积同比下降33.7%，销售面积同比增长10.7%

图：2017-2022年1-6月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

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从供应端来看：全国商办物业*开发投资额同比下降9.1%，新开工面积同比下降33.7%

2022年1-6月，全国商办物业*开发投资额为8144亿元，同比降幅扩大至9.1%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由2021年的12.5%下降至11.9%。

2022年1-6月，商办物业新开工面积为6236万平方米，同比降幅扩大至33.7%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由2021年的9.7%降至9.4%。

从需求端来看：全国商办物业销售面积同比增长10.7%

2022年1-6月，全国商办物业销售面积为5853万平方米，同比增长10.7%，但增幅连续3个月收窄，受住宅销售持续低迷影响，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重小幅上升。

*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

1、开工投资：商业营业用房及办公楼开工投资均继续下降

图：2019年6月-2022年6月商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化

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商业营业用房：2022年1-6月，全国商业营业用房开发投资额为5528亿元，同比下降8.7%，降幅较2021年扩大3.9个百分点，投资意愿较低迷。新开工面积为4535万平方米，同比下降35.0%，降幅较2021年扩大13.3个百分点。

办公楼：2022年1-6月，全国办公楼开发投资额为2616亿元，同比下降10.1%，降幅较2021年扩大2.1个百分点。新开工面积为1701万平方米，同比下降29.8%，降幅较2021年扩大8.9个百分点。

2、销售面积：商业营业用房及办公楼销售面积同比均增长

图：2019年6月-2022年6月办公楼及商业营业用房销售面积同比变化

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商业营业用房：2022年1-6月，全国商业营业用房销售面积为4210万平方米，同比增长8.9%，其中4月单月销售面积同比下降12%，5-6月略有恢复，单月同比增长3.9和4.9%。

办公楼：2022年1-6月全国办公楼销售面积为1643万平方米，同比增长15.9%，增幅较2021年扩大14.6个百分点。从单月走势来看，4月办公楼销售面积同比下降13.9%，5月、6月同比分别增长13.2%、19.0%。

（二）大宗交易：2022年1-7月，中指数据共监测到商业地产大宗交易70笔

注：本表仅列示7月监测案例，交易笔数统计去掉了关联交易、项目注入房托等非市场化行为产生的交易，物业类型不包含工业。

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（三）商办用地

1、2022年1-7月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅上涨，平均溢价率同比下降

图：2020年7月-2022年7月全国300城商办用地推出及成交情况

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2022年1-7月：全国300城商办用地推出面积为7957万平方米，同比下降31.8%；成交面积为6633万平方米，同比下降33.7%。

2022年7月：全国300城商办用地共推出1423万平方米，同比下降25.9%，成交1423万平方米，同比增长18.0%。

图：2020年7月-2022年7月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况

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2022年1-7月：全国300城商办用地成交楼面均价为2555元/平方米，同比上涨4.2%，平均溢价率为4.6%，同比下降1.2个百分点。

2022年7月：全国300城商办用地成交楼面均价为2493元/㎡，同比下跌0.8%，平均溢价率为2.2%，同比下降0.8个百分点。

2、各线城市商办用地供求均缩量，二线城市同比降幅最大

图：2017年-2022年7月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

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推出及成交面积：2022年1-7月，一线城市商办用地推出及成交面积分别为310万平方米、360万平方米，同比分别下降25.7%、9.3%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为2726万平方米、2295万平方米，同比分别下降40.4%、46.5%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为4921万平方米、3979万平方米，同比分别下降26.3%、25.1%。

成交楼面均价及溢价率：一线城市商办用地成交楼面均价为11194元/平方米，同比上涨11.2%；二线城市为2955元/平方米，同比上涨4.9%；三四线城市为1542元/平方米，同比下跌2.7%。平均溢价率方面，一线城市为0.2%，较上年同期下降0.3个百分点，二线城市为5.0%，较上年同期下降0.9个百分点，三四线城市由于土地推出价格相对较低，平均溢价率高于一二线城市，为7.2%，较上年同期下降1.2个百分点。

企业动态

1、北京国际消费中心城市建设一周年，“北京消费”提质升级全面增效

自2021年7月19日北京获批率先开展国际消费中心城市培育建设以来，北京市深入贯彻党中央、国务院统筹推进疫情防控和经济社会发展的决策部署，认真落实商务部“两稳一促”和市委市政府“五子联动”融入新发展格局的工作要求，以落实“四个中心”首都城市战略定位为指引，以扩大内需、改善民生为导向，全市69家单位协同联动加速推进北京国际消费中心城市建设，持续增强消费对经济发展的基础性作用。

下一步，北京将持续统筹用好领导小组工作机制，紧扣“十大行动”主线引领，紧盯“五大维度”关键指标，紧抓“五大清单”统筹推进，复制推广“五个一批”标志成果，纵深推动培育建设工作不断取得新进展，以优异的成绩迎接党的二十大胜利召开。力争到2025年，将北京率先建成具有全球影响力、竞争力和美誉度的国际消费中心城市。

资料来源：中指研究院综合整理

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中指点评：

建设国际消费中心城市一年以来，北京市取得了诸多亮眼成绩，带动消费市场整体恢复至疫情前的水平。商圈建设取得积极成效，商业活跃度不断提升，优质资源聚集，消费者满意度、便利度提高。接下来，北京将围绕新兴商圈建设、传统商场改造、老字号创新、新消费品牌孵化、推动直播电商规范发展、促进大宗消费、促进一刻钟便民服务圈转型升级、助力餐饮行业数字化转型等方面，以新路径和新方法，推动国际消费中心城市建设工作继续取得新进展。

2、大悦城控股、华润置地践行央企责任，为符合条件的租户减免租金，上半年投资物业收入有所下滑

7月15日，大悦城控股发布2022年半年度业绩预告，公司积极响应政府号召，履行央企责任，对 2022 年内承租公司所属物业且符合政策减免要求的租户进行租金减免，公司持有型业绩有所下滑。公司旗下以商业地产为核心的子公司大悦城地产于7月27日发布截至2022年6月30日止6个月未经审核运营数据，投资物业方面，西单大悦城、朝阳大悦城、天津南开大悦城、沈阳大悦城等10个购物中心平均出租率在90%以上，经营情况相对稳定。但因租金减免原因，除了未披露平均租金单价同比的重庆大悦城、武汉大悦城和苏州大悦春风里外，其余8个大悦城平均租金单价均同比下降。

7月29日，华润置地发布租金减免公告，以帮助符合条件的租户减轻其经营困难及负担。根据该计划，租户租赁的物业租金将在2022年内获不超过6个月期间的减免，取决于物业的所在地点、当地政策、租户所属行业及租户的情况。物业包括购物中心、写字楼、体育中心以及其他商用物业。根据初步估计（仅供说明用途），集团提供的租金减免总额介乎约人民币22亿元至人民币25亿元（两者均含增值税），占公司截至2021年12月31日止年度的收益（经营收入）约1%。同日，华润置地发布截至2022年6月30日止1个月未经审核运营数据，2022年上半年，华润置地投资物业实现租金收入约人民币80.9亿元，同比下降5.9%；6月，公司已落实部分租金减免安排，投资物业已确认减免租金金额约人民币17.5亿元。

资料来源：中指研究院综合整理

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中指点评：

二季度以来，受新冠肺炎疫情影响，接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷，给实体商业经营带来挑战。大悦城控股和华润置地积极践行央企责任，与租户共克时艰，通过租金减免措施减轻租户经营压力。同时，阶段性的租金减免也可以有效维持租户稳定性，减少后续空置风险，有助于项目的稳健运营。

3、南京喵喵街二期正式开街，“喵”趣横生点亮夜经济

7月19日，伴随南京建邺区“猫的盛夏狂想曲”主题活动启动，网红街区“喵喵街”二期正式开街。该街区位建邺区金沙江西街和乐山路交汇处，延续一期风格，以百老汇“猫+音乐”的形式展现，汇集网红小吃、猫咖书店、咖啡酒吧等多种业态，打造个性化的“夜经济”消费场景。与一期不同的是，“喵喵街”二期以可移动的集装箱为载体，沿河伸展，形成特色滨水商业街区，并与周边商业综合体形成互补。