百亿元地产纾困基金待落地能否有效撬动社会资本备受关注_新浪财经

　　来源：金融时报

　　本报记者张弛

　　日前，郑州市人民政府办公厅印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（以下简称《方案》），提出拟设立郑州市房地产纾困基金。在业内人士看来，这或将为化解目前地产行业存在的一些难题提供新的解决思路。

　　据悉，郑州市房地产纾困基金将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县（市）根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。

　　“政府出面引导设立的纾困基金，除了缓解个别企业现金流压力之外，根本目的在于切断传染，控制流动性风险外溢。”民生证券宏观首席分析师周君芝表示，广义上的纾困基金，包括纾困特定领域和企业的专项资金和专项投资工具，主要有私募股权形式基金和资管产品形式基金；狭义上，纾困基金主要是指私募股权投资基金，目的在于为民营上市公司纾困。

　　据悉，截至目前，国内正式推出的纾困基金只有针对民企上市企业纾困基金，主要是为缓解民营上市公司的股权质押违约风险。此次郑州拟设立地产纾困基金，能否有效减小房企流动性压力，提高机构及社会资本的参与动力广受关注。

　　为破解地产难题提供新思路

　　据天眼查显示，郑州国家中心城市基金成立于2019年，大股东为郑州市中融创产业投资有限公司，最终实际控制人为郑州市财政局。此次中心城市基金设立的纾困专项基金，主要用于缓解房地产项目停工停按揭月供带来的社会问题和金融风险，提振市场信心。

　　根据《方案》规定，子基金的实施主体主要由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，其他各主体出资比例协商确定。

　　之后，项目盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中，自有资金出资原则上不高于40%，其余资金则通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。同时，子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出。据此推算，理论上最终撬动资金总规模有望达833亿元。

　　在投向上，记者了解到，纾困专项基金将重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法治化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。同时，《方案》明确，纾困基金主要盘活危困房企1至2个净资产较高的存量项目，督促危困房企将置换资金专项用于缓解其他已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，要达到“盘活一个，救活一批”的杠杆撬动效应。

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，撬动即注入一笔资金，项目能动起来，通过后期销售的回款，纾困基金能回笼投资，并投到下一个项目。这种做法的核心在于救项目，避免无序救助导致企业躺平。

　　在周君芝看来，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式接入停工楼盘，盘活重点问题楼盘，郑州市政府此次牵头设立的地产“保交楼”纾困基金将为困境地产项目引入增量资金，解房地产企业资金流动性的燃眉之急，保证地产项目完工，保证购房消费者权益。

　　就基金形式而言，以私募股权形式设立的纾困基金，主要包括地方政府牵头设立的专项基金，证券公司通过私募投资子公司设立的专项基金，以资管产品形式设立的纾困基金，包括证券公司资管计划、保险资管产品项目。

　　“相较资管产品而言，私募股权投资基金机构主体要求低，投资方式选择更加多样，回报周期偏长。”周君芝表示，纾困基金虽然能救一时之急，但能否彻底化解待救助企业的自身风险，仍需要一定时间的检验。股权投资基金有利于明确企业和项目的发展方向，避免短期投机行为对被困企业和项目造成“二次伤害”。

　　能否撬动足够多的社会资本？

　　“目前，郑州一些重点项目的资金硬缺口每个大约是15亿元，按照母基金子基金的运作模式，最后此类问题楼盘硬资金‘分摊’到母基金约为1.8亿元。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，因此理论上来讲，通过此类资金的运作，能够有效发挥杠杆效应，使看似并不大的百亿元资金规模，发挥很好的纾困效应。

　　但业内有不少声音认为，纾困基金的落地还有一定的困难，最终是否能有效激发社会资本的投资热情以及较高的项目门槛也为运作过程带来挑战。

　　周君芝表示，目前，市场上的纾困基金多为金融机构或地方政府、国有企业发起设立，鲜有民营机构和市场资金主导。即便社会资本参与金融机构或地方政府牵头设立的纾困基金，投入的资金量也不大。原因在于一方面，券商、私募股权基金的资本实力有限，难以提供充足的资金支持，只能依赖商业银行、国有企业出资等；另一方面，出于对资金安全性的角度考虑，社会资金对参与纾困基金保持审慎态度，同时也会担心在基金运营中无法获得足够话语权。

　　也有观点表示，虽然百亿元纾困基金落地效果尚难言说，但其所释放出的信号具有一定的积极意义。“7月28日召开的中央政治局会议提出，因城施策用足用好政策工具箱，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。此次郑州推出全国首个纾困基金方案，也为地方政府相关政策制定提供了一定的参考。”一位房企人士告诉《金融时报》记者，此类纾困基金落地或有利于促进供应端的交付风险降低及需求端的信心回归。

　　在58安居客房产研究院分院院长张波看来，纾困基金对问题楼盘设立救助门槛，一是纾困基金本身的规模有限，无法全面解决所有存在问题的项目，因而通过“解决一个带动一批”的方式更好恢复行业信心；二是前期选择资大于债的项目亦是为了控制相应的风险，保障基金先期动作的有效落实。社会面的参与度未来将会随着风险逐步化解、项目复工情况不断好转而逐步得到提升。

　　周君芝表示，纾困基金可能是处理当前房企流动性问题的一种解决出路，但要实现落地有效，纾困基金还需要处理好三个关键环节。

　　一是寻求有效的纾困基金资金来源。经验显示，纾困基金高度依赖地方政府引导出资。然而当前土地出让金快速下滑，地方政府财力空间有限。加之当下地产项目收益率偏低预期，在这种情况下，如何撬动市场化资金注入纾困基金，将是一个挑战。

　　二是有效推进纾困基金的落地进度。目前，困境地产项目牵涉较多层次问题，既有房企本身经营模式问题，也有地产长期下行趋势，更有短期下滑压力。如何甄别地产项目资质，并迅速对困境地产项目注入足量资金以控制流动性风险，这是纾困基金能否及时有效为困境地产企业“止血”的关键所在。

　　三是实质性改善困境企业经营压力。纾困基金能够解决困境房企的流动性约束，但能在多大程度上改善居民购房风险偏好，进而改善居民偏好，带动一轮地产销售企稳，这将决定房企和房地产行业能否回归正常健康发展。