在“文化强国”国家战略的加持下，作为文化重要的传播媒介，在旅游业不断发展壮大的背景下，文化旅游以一种新业态在旅游产业中慢慢孵化，政策推动力度逐步加强，“旅游是载体、文化是灵魂”的定位越加清晰。文化产业与旅游产业的融合，将发挥1+1>2的效果，呈现几何级数增长的态势。
国务院《“十三五”旅游业发展规划》提出，要打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌主题乐园，推动国内主题游乐企业国际化发展。2018年4月8日，文化和旅游部正式挂牌，开启了文化和旅游融合发展的大幕。此举深刻说明文旅融合观念和文旅运营思维已经成为国家层面的战略思维，文旅产业迎来重要历史发展机遇。
中指研究院基于多年对楼盘价值的研究经验，深入挖掘、提炼楼盘核心价值，选取在区域市场有典范地位和发展潜力的项目，科学引导购房者投资置业。由世界500强企业恒大集团旗下——恒大旅游集团倾力打造的宁滁恒大文化旅游城因其区位价值、产品价值、投资价值和品牌价值，被中指研究院评为“2020中国长三角最具影响力文旅标杆”。
享区域政策及规划利好，区域价值凸显
1、项目位居中国三大经济增长极之一的长三角城市群范围内，享城市群发展利好
2010年5月，国务院正式批准实施的《长江三角洲地区区域规划》将长三角的范围确定为江浙沪，明确了长江三角洲地区发展的战略定位，即亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。
2016年5月，国务院常务会议通过《长江三角洲城市群发展规划》，提出培育更高水平的经济增长极。到2030年，全面建成具有全球影响力的世界级城市群。
2019年，长江三角洲区域一体化发展规划纲要正式印发，规划范围为苏浙皖沪四省市全部区域，规划要求推动长三角一体化发展，增强长三角地区创新能力和竞争能力，提高经济集聚度、区域连接性和政策协同效率，打造国家经济高质量增长极，建设世界级城市群。
图：长三角城市群规划范围
从发展定位看，长三角城市群属于世界级城市群，是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的区域之一，是国内最成熟的城市群之一，GDP与常住人口规模分别占全国20%和12%，在国家现代化建设和全方位开放格局中具有重要的战略地位。
2、项目位于长三角南京都市圈核心城市滁州，享城市快速发展利好
（1）城市定位：安徽省地级市，江淮地区重要交通枢纽，连接南京都市圈和合肥都市圈的重要中心城市
滁州地处安徽省东部，长江下游北岸，苏皖交界地区，长江三角洲中心区27城之一。滁州是国家级皖江示范区的北翼城市，江淮地区重要的交通枢纽城市，长江北岸新型产业发展基地，长三角地区旅游观光休闲度假基地，也是连接南京都市圈和合肥都市圈的重要中心城市。
作为双都市圈核心城市，滁州的发展备受重视。凭借自身区位优势、城市功能优势以及六大主导产业优势，滁州与南京及都市圈其他城市实现优势互补，并且在南京都市圈的辐射和加持下，实现快速发展。
（2）经济发展：经济运行稳中向好，经济结构持续优化
近年来，南京都市圈经济总体上呈现稳中向好、发展质量稳步提高的增长势头。
2015-2017年，南京GDP增速均保持在8%以上的增长水平，2019年全市生产总值突破1.4万亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。分产业看，第一产业增加值289.82亿元、增长0.7%；第二产业增加值5040.86亿元、增长6.7%；第三产业增加值8699.47亿元、增长8.6%，经济结构持续优化。
图：南京近五年GDP及增速
在南京都市圈的带动下，滁州经济发展高速增长。
2019年，滁州实现GDP生产总值2909.1亿元, 按可比价格计算，同比增长9.7%，高于全省2.2个百分点，总量居全省第3位，增速居全省第1位。
（3）人口规模：规模优势显著，落户政策利好人口规模进一步提升
从人口规模来看，南京都市圈八城市常住人口约3700万人，其中宁滁两地人口总量为1264万人，占都市圈总量的34%。
另外，都市圈各城市最新的落户政策，将带来常住人口的持续增长。2020年2月，南京公安局联合人力资源、社会保障局共同印发《南京市关于大学本科及以上学历人才和技术技能人才来宁落户的实施办法》，进一步放开了外来人口到南京的落户限制、降低了落户门槛。
图：南京常住人口及增长率情况
资料来源：南京统计公报
2019年末，滁州常住人口414.7万人，比上年增长3.3万人，并且在近十年的时间段内，一直呈现稳步增长的态势。
（4）产业发展：大力发展战略新兴产业，承接苏浙沪高端制造环节
在南京都市圈中，产业发展呈梯度分布，互补性较强。南京综合优势明显，科教资源丰富，服务业较为发达，技术密集型制造业占优势；其他城市工业经济地位突出，资本密集型、劳动密集型制造业占比较大。
在2020年6月南京发布的招商引资海报中，正式将新能源汽车、集成电路、人工智能、软件和信息服务、新医药与生命健康五大产业推到前台，这也表明这五大产业是未来南京将要大力打造的产业高地。
都市圈内其他城市在推动产业协同发展的过程中，各城市立足自身优势，坚持产业分工协作，错位发展、配套发展，积极承接南京及苏浙沪高端制造环节。
经过多年的发展和积累，滁州的传统产业转型升级持续加快，制造业向中高端稳步迈进，新兴产业发展态势良好，创新创业取得积极成效，已形成智能家电及电子信息、先进装备、健康食品 新型化工、硅基材料、新能源新材料等六大主导产业。
图：南京五大创新产业高地
3、落子滁州全椒东部新城，区域发展加速崛起
（1）区位优势：城市外扩，全椒东部新城成为滁州发展重要增长极
全椒县位于安徽省最东部，是安徽实施“东向战略”和皖江城市带承接产业转移示范区的最前沿，也是长三角经济发达地区向中西部地区产业转移的第一阶梯。全椒距南京46公里,合肥98公里，属南京一小时都市圈核心层，是合肥、南京的远郊近邻，同时享受南京和合肥这两个省会城市以经济、智力和城市文明为主的城市资源。
东部新城作为对接南京江北新区的后起板块，区位上紧邻江北新区，同时承接南京及江北新区的产业转移，在产城融合、创新发展的指导思想下，成为滁州对接南京大江北的前沿阵地，同时也是全椒县城与滁州、南京相向融合发展的关键节点，全椒“五城同建”规划的重中之中。
图：滁州市域空间格局示意图
资料来源：《滁州城市总体规划（2016-2030年）》
（2）位于全椒东部新城内，产业、交通、城建配套逐步完善
产业方面：全椒县利用地处南京、合肥两大省会城市之间、区位优势独特，依托全柴集团等机械制造企业良好的工业及配套基础，目前已形成机械装备、智能家电、电子材料、新型建材等主导产业，南大光电、亚士创能等长三角地区上市公司以及创维集团等国内知名企业纷纷落户。
全椒县未来的战略方向是全面融入长三角一体化，在这个大格局下，东部新城作为一个全新增长极，未来主要承接长三角的高端产业，对标南京江北新区，是全椒融入长三角最前沿的桥头堡。
交通方面：形成铁路、高速公路、快速路、水运为主体的快速便捷对外交通，同时内部交通通畅化、网络化、均衡化。
城市配套方面：教育配套包括全椒县长安小学、十字小学、界首小学、城东小学、十字中学、城东中学、新锐实验、第八中学、以及未来的安徽师大附属小学等多所中小学设施；医疗方面有滁州市第一人民医院南院，该医院始建于1949年，是一所按照三甲级标准打造的综合性医院，以及后期的恒和医院，打造国际化标准的医疗体系。
人文自然环境：区域人文自然环境非常丰富，包括吴敬梓纪念馆、麒麟湖景区、国家4A级琅琊山风景区、以及项目东侧的南京老山森林公园等。
宜居宜业宜游，筑就美好生活
1、项目定位明确，填补区域空白，致力打造世界级文化旅游胜地
宁滁恒大文化旅游城是恒大旅游集团积极践行“文化自信”，以超大规模的体量，自成一城的魄力，汇聚恒大水世界、旅游世界等主题乐园，拥有多元化的商业配套、齐全的教育资源、充足的医疗配套、丰 富的文化体育配套，缔造9A装修品质，主张“智慧+”生活理念，国家一级资质金碧物业专属服务，坐拥多维立体交通，周边众多景点环伺，是集游乐、文化、休闲、商业、旅居于一体的世界文化旅游胜地。从项目定位中可以看出，项目的目的非常明确，打造长三角最具影响力文旅标杆，引领长三角区域文旅趋势变革。
图：项目总规示意图
2、“恒大水世界”、“儿童世界”乐园加持，缔造高端主题乐园
项目配套有恒大旅游集团旗下着重打造的拳头产品 “恒大水世界”及“儿童世界”，缔造高端主题乐园。
恒大水世界是恒大旅游集团深入研究市场需求，结合项目当地丰富的旅游资源，专门规划的新一代的拳头产品。恒大水世界用地约8万㎡，涵盖近百种游乐项目，有六大单体建筑，可全年全天候畅玩不同主题。
项目建成后将成为规模超大、种类超多的恒温水乐园。水世界由全球顶尖设计团队设计，钜制高端水上乐园，规划六大主题场馆，包括欢乐亲子馆、飞跃竞技馆、魔力趣味馆、梦幻儿童馆、超越极限馆、激流挑战馆8大类。它将为宁滁地区乃至整个南京都市圈带来全新的水上娱乐方式，填补了市场的空白，带动区域旅游文化市场进一步成熟，进而反哺项目强劲发展。
图：水世界效果图
约3万㎡儿童世界，包含9大经典主题场馆，荟萃儿童屋、欢唱鹦鹉、海神波塞冬、金矿历险、米诺斯迷宫、海底两万里、爱丽丝梦游仙境、精灵城堡、二十八星宿等25项特色游乐项目。它以儿童游乐、亲子互动、餐饮娱乐为核心，融娱乐、饮食、亲子体验于一体，成就亿万少年儿童心驰神往的童梦乐园，构筑全年龄段的亲子游乐圣地。
图：儿童世界效果图
3、多元生活配套,尊享旅居品质生活
项目自身综合配套丰富。恒大集团一直秉承“配套先行”的开发理念，提升项目商业价值和住宅居住品质。呼和浩特恒大文化旅游城涵盖极为丰富的航母级配套。除水世界、儿童乐园主题乐园配套外，项目亦包含丰富的教育、商业等配套，是集游乐、文化、休闲、商业、居住等配套为一体的旅居胜地，全面融合旅游、居住、工作的各种需求。
教育配套方面，项目自建（6-12）班制的幼儿园，让孩子不出小区就能享受优质的启蒙教育；除此之外，项目还配有小学、初中等优质教育资源，充分满足业主优品质、重教育生活的追求，为业主解决子女的上学问题。
商业配套方面，项目规划约3万㎡寰宇美食天地，以全球美食文化为主题，荟萃世界各地美食，致力打造饮食、文化、休闲于一体的世界级美食圣地。美食天地力邀各国最高水准的星级米其林餐厅入驻，精选300家全球各类型极具特色的餐饮店、小吃店。美食天地设有十大分区，集中国地方美食，欧亚异国美食于一体，千滋百味，中西兼容。
图：美食天地效果图
约6万㎡缤纷旅游世界，设有风格迥异的主题酒店、可容千人同时就餐的会议饮食中心、健身项目众多的运动中心、VIP级别的健康中心、巨幕呈现的电影城、金碧辉煌的KTV、典雅大气的歌剧院、汇聚各国风情的酒吧街、活力四射的运动公园，融文化、娱乐、酒店、会议、饮食、运动于一体，引领休闲旅游度假生活新方式。
图：旅游世界效果图
约3万㎡主题文博园，设有九大场馆，汇聚全球著名博物馆群，集收藏、展览、研究、公共教育、文化交流等功能于一体。
图：文博园效果图
约3万㎡温泉城，打造中国、意大利、德国、芬兰、土耳其、俄罗斯、日本、韩国、泰国9大主题温泉城，不出国门尽享世界温泉特色。
图：温泉城效果图
4、文化多元，旅游资源丰富，形成产业共振，宜游性强
文化方面，项目所在地宁滁地区，呈现出多元文化的特质。作为江苏省首府，南京是一个多元文化的文明古城，自2000多年前建城起，历经朝代更替，曲折坎坷，仅城市名称就有过金陵、江乘、建业、江宁、白下等40多次更改。南京文物古迹众多，越城、金陵邑遗址、六朝陵墓石刻、南唐二陵、明代城墙等大批历史遗迹显示出强烈的古都特色，春秋时代吴王孙寿梦、越王句践、西汉开国大将韩信、三国吴主孙权、南唐后主李煜等历史人物为古城留下了灿烂的文化遗产。
滁州自三国时期吴魏相争便是征战之地，吴文化、楚文化、儒家文化等多种文化在滁州的交汇与融合，赋予了滁州深厚的文化底蕴，也培育了独特的“兼容并蓄，多元交融”滁州多元文化。
从旅游资源看，宁滁地区景观资源丰富。南京风景秀美，东南山峦起伏，西北江水环绕，城内绿树成荫，四十八景风光迷人，民俗风情引人入胜，已成为国家优秀园林城市、旅游城市。滁州地处淮左，湖光山色秀美，既富江南美景，又有淮左秀色，旅游资源十分丰富，著名景点有醉翁亭、琅琊山、明皇陵、吴敬梓纪念馆、白鹭岛等。
受益文化强国战略，旅游市场的快速发展，宁滁地区近年旅游市场发展迅猛。从2015年到现在，旅游人数稳步增长，南京年均增长率超过9%，滁州增长率更是超过15%；旅游收入增幅更大，南京年均增长率超过10%，滁州超过20%。
图：南京2015-2019年旅游总收入及接待游客次数
图：滁州2015-2019年旅游总收入及接待游客次数
数据来源：南京、滁州统计公报
项目文化旅游定位与区域文化、旅游资源高度契合，易形成产业共振，伴随区域旅游业的快速发展，项目宜游性强，未来发展空间广阔。
5、七重欧式园林，宁滁园林美居样板
宁滁恒大文化旅游城精研人居生活美学，雕琢七重欧式园林，匠筑宁滁园林美居的样板。项目园林建设延续恒大一贯以来的高标准和高质量，由恒大旅游集团园林设计院携手国内众多知名园林设计大师共同打造，采用经典欧式园林手法。在设计中，充分考虑气候因素，营造出更好的居家环境。项目斥巨资利用植物、水景及构筑物的搭配组合，围绕风、光、湿、热、声、色6大维度进行精准设计，从而达到全年舒适，四季宜人的感官体验，让人与自然在园林里和谐共生。项目匠心筑造53-118㎡瞰景高层,以细节成就完美品质人居。
图：项目人居效果图
6、缔造9A装修品质，奢享品质人居
项目秉承恒大“精品战略”宗旨，以极致考究的匠心，采用恒大独创的全屋“9A精装”理念，从选材品牌、设计、材料、施工、管理、人性化关怀、智能化、家装工艺、全球统一采购、全国统一配送等9大方面，整合 6000 项精工标准，实现业主居住品质的跃升，助力金寨高品质人居全面晋级。
7、智慧社区，用科技引领智能人居新时代
伴随物联网技术的发展进步,“互联网 +”应用的日益深化，智慧社区发展也进入快车道。为使居民享受更好的社区生活，项目以社区住户为中心，主张“智慧+”生活理念，引入恒大智慧社区管理平台，依赖互联网和物联网应用，实现住户、物业服务、园区设备、周边商业的互联互通，打造智慧化理想人居，助力业主美好生活升级。
8、国家一级资质金碧物业，让业主尊享专业化礼遇
项目由恒大集团旗下金碧物业集团有限公司专属服务，其拥有国家一级物业管理资质，以23年运管经验，管理物业类型涵盖住宅、写字楼、城市综合体、商业中心、旅游地产等多种业态，管理经验扎实丰富。
凭借强大的综合实力和高品质的物业服务，金碧物业连续多年荣膺“中国物业服务百强企业”和“中国物业服务专业化运营领先品牌企业”，排名均位居行业前列。
区域房地产市场看好，未来发展潜力可期
1、城市群发展前景加持，项目未来发展空间大
项目位于长三角城市群覆盖范围内，长三角城市群未来将发展成为世界级城市群，也是我国经济发展重要的增长极之一。伴随长三角城市群的快速发展，项目未来发展空间很大。根据中指院对国外城市群/都市圈进行研究发现，城市群/核心城市不同发展阶段，人口、产业、轨道交通等呈现出鲜明的阶段性特征，随之而来的城市功能定位不断演化，房地产市场也呈现出不同的特征，郊区化阶段人口、产业逐步外溢，核心城市外围房地产迎发展机遇，此外，城市群内城市房价一般高于非城市群城市房价。
2、土地市场竞争激烈，片区房地产价值被房企广泛看好
凭借优越的区位条件，以及在长三角城市群发展政策利好的推动下，滁州作为长三角城市群重要的城市之一，近年来房地产迎来良好发展机遇，同时也吸引了大量品牌房企的扎堆进驻。目前，包括有恒大、碧桂园、融创、雅居乐、正荣、弘阳等近20家品牌房企已经进驻滁州市场，带动区域市场竞争激烈度持续提升。而受滁州城市向东、对接南京大江北的发展趋势影响，经过多年发展的全椒县也开始持续发力，同时也吸引包括雅居乐、蓝光、明发等品牌房企纷纷进驻，进而也带动了土地市场成交活跃，土地价格和溢价率也呈上涨趋势。
图：滁州2015-2019年商住用地供求情况
数据来源：CREIS数据库
3、片区房价整体向好，未来发展潜力显著
受益于宁滁一体化发展趋势利好影响、以及两地经济的 快速发展，宁滁两地的房地产市场也迎来了快速发展期。与滁州相邻的南京浦口区，2019年商品住宅成交233万平，市场规模连续三年上涨，房价水平也比2015年翻了一倍不止。
滁州房地产市场量价表现也整体向好，2019年市区商品房成交27612套，成交价格7142元/㎡，比2015年上涨了74.2%。随着滁州向东对接大江北，以及宁滁一体化发展的持续推进，宁滁两地房价巨大的差距将会吸引更多南京人来滁州置业，片区未来发展潜力显著。
图：南京浦口区2015-2019年商品住宅成交量价
图：滁州市区2015-2019年商品房成交量价
数据来源：CREIS数据库
4、文旅定位，毗邻“恒大水世界”、“儿童世界”乐园，助力项目价值提升
未来“恒大水世界”及“儿童世界”的成功落成运营将对项目长期价值有显著带动效应。通过对一些国内外典型主题乐园进行分析发现，大型游乐园对区域人口集聚、配套提升、消费升级等均有助推作用，从而对周边项目房价实现保值增值起到重大推动作用。以上海迪士尼为例，自2009年11月项目获批以来，截至2019年上半年其所在的川沙板块住宅成交价格涨幅超400%，远超上海市整体房价上涨速度。
图：上海迪士尼周边房价与上海整体住宅成交价涨幅对比
资料来源：CREIS数据库
通过对宁滁恒大文化旅游城所处城市群发展潜力、片区土地市场表现、区域房价增值、典型主题乐园对房产的保值增值等指标进行分析，研究得出：项目未来前景可期。伴随长三角城市群加快发展，享滁州城市外扩发展利好，全椒及东部新城房地产市场发展向好，片区土地市场成交活跃，房地产价值持续被房企看好；项目自身文旅定位，毗邻恒大水世界及儿童世界，成功落成运营后将对项目长期价值带动显著。
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