物业第一股即将上市，70后美女身家或超20亿

　　物业第一股即将上市，70后美女身家或超20亿　　

　　浙股

　　12月29日，南都物业(10.460, -0.17, -1.60%)（603506）获证监会发行批文，成为2017年浙江最后一家获得上市许可的企业。

　　在杭州，南都房产曾是与绿城齐名的地产公司，2006年被万科收购，改组为浙江万科南都房地产有限公司。

　　相比南都房产，即使在杭州，南都物业的知名度都不算高。其服务的住宅、大楼和商业项目，大多集中在浙江特别是杭州。

　　2016年7月，绿城服务在港交所上市。目前，在香港上市的国内物业公司共有4家，新三板挂牌公司则已超过50家——处于第二、三梯队的区域性公司南都物业能成为A股物业第一股，堪称奇迹。

　　南都实际控制人为韩芳女士，直接持有公司 28.64%的股权，通过南都地产服务间接持有公司 45.82%的股权，通过舟山五彩石间接持有公司1.38%的股权，合计持有公司 75.83%股份。

　　1971年出生的韩芳，1993 年2月至 2006 年12月就职于浙江南都房产集团有限公司，历任营销总监、总经理助理、集团副总裁等职；2001年9 月至今，担任南都物业董事长。

　　南都物业的发行价为16.25元，韩芳合计持有4514万股，市值7.3亿元。上市后，韩芳的身家将轻松超过20亿元。目前，绿城服务的市值为170亿港元。

　　南都物业是怎样一家公司呢？

　　从股权结构看，除最大股东韩芳外，最引人关注的股东是沈国军的北京银泰置地。

　　银泰既是南都物业的股东，又是最重要客户。近年交付的银泰城商业体（包括杭州、成都、海宁、临海等），几乎都引入了南都物业的服务，两者可谓相辅相成。

　　南都物业的大客户：

　　注：阿里巴巴项目包括阿里巴巴滨江园区项目与阿里巴巴云栖小镇项目

　　南都物业服务区域主要集中在浙江地区，营收比重连续超过85%。报告期内，公司在浙江省营业收入分别为 37，265.89 万元、43，806.71 万元、49，231.68 万元与28，310.56 万元，占相应期间主营业务收入的比例分别为 95.80%、93.27%、85.49%与 75.69%。 

　　南都物业现有分公司 51 家、子公司 6 家，大多在2016年后为上市而组建。

　　如2017 年1月，南都物业取得上海采林物业 90%股权，成为采林物业的控股股东，将业务拓展至江苏的苏州、昆山、张家港、灌南、宿迁、泗阳、如皋，上海的徐汇、松江等地。

　　2017 年1-6 月，南都物业新增 62 个物业项目，其中通过并购采林物业就新增了53 个。

　　作为二三线物业公司，南都物业收取的物业费整体不高，其中住宅的物业均价在2元左右，而且收缴率很低。

　　根据叶檀财经的推算，2013年到2015年，其物业费收缴率分别只有48.2%、52.13%和46.59%。

　　随着南都物业由杭州向周边地区乃至全国大举扩张，其收取的平均物业费有逐年下降的趋势。

　　2016年，公司新签约的几个园区、厂房类项目，占地面积占公司其他类型物业管理面积的77%左右，其平均单价仅为1.64 元/平方米·月，大幅拉低了其他类型物业项目的平均单价。

　　2017 年 1-6 月，南都物业新增统计了采林物业的项目。由于采林物业的在管项目平均单价为1.23 元/平方米·月，其面积占比约为23.84%，导致公司最新一期在管项目平均单价有较大幅度的下降。

　　2007年，南都物业购买了位于杭州城西紫荆花路的问题房产联合大厦作为公司总部，但迄今未能办理产权手续。

　　2017年6月，南都物业向杭州市西湖区人民法院提起诉讼，请求判令浙江华海实业有限公司协助办理联合大厦 1 幢 701 室-708 室、1001室-1003 室房屋不动产转移登记至南都物业名下。目前该案件还在审理过程中。

　　物业是劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率高，南都物业亦不例外。除管理层外，公司80%员工学历为中专以下。

　　截至2017年6月30日，南都物业及其子公司员工人数为 6，276 人，其中退休返聘人员 1，588 人。公司应缴社保但未缴的员工占比19.15%，公司应缴住房公积金但未缴的员工占比53.63%。

　　注重品质生活的杭州，是中国物业发展的一块重地。如今，绿城服务已经在港股上市，开元物业已在新三板挂牌，滨江物业也在冲击资本市场。高盛物业、卓盛物业及坤和房产旗下的坤元物业，则已被港股上市公司彩生活并购。

　　1月23日，南都物业将开始网上发行。不管有多少不足，A股物业第一股的殊荣，已非她莫属。