不动产信托转型研究——以REITs模式为例（十）

　　结论与建议

　　（一）发挥信托的多维角色与整合作用

　　信托作为能够横跨信贷、资本以及实业的金融行业，灵活的制度优势使其能够围绕REITs业务的价值链条，以不同的角色挖掘其中的价值，多维度拓展REITs业务。

　　在交易结构中，信托作为SPV具有独特的灵活优势。对于信托公司而言，一方面打造品牌的核心竞争力，扩大知名度和影响力，以扩大作为特殊目的载体的业务规模，形成聚集效应并吸引更多的同类业务；另一方面，向专业化转型过程中，应该主动争取交易安排的主导权控制，通过交易机构设计的创新尽可能解决REITs的痛点，在实践中持续提高专业能力。

　　在金融服务层面，现阶段聚焦转型升级的信托应在现有基础上转变思维，针对不动产信托业务，应从抵押融资转向地产金融全产业链的资本化运作，从受托管理转向资产整合、运营和专业服务，从债性产品转向权益类产品，为REITs产业提供更全面的金融服务。

　　在产业服务层面，信托公司应该循序渐进培育服务产业的主动管理能力，基于丰富的客户资源获取优质不动产资产，以专业化和精细化策略深耕REITs市场，为产业提供私募投行、资产管理和财富管理的金融整合服务，内外兼备加强REITs业务发展驱动力。

　　（二）优化REITs的财产登记与流转交易

　　以国际成熟市场REITs发展历程为鉴，可以发现REITs的发展与登记制度的逐步完善密不可分。不动产统一登记为信托财产登记创造了条件，逐步明确不动产信托财产登记内容、种类以及登记、变更和终止流程，推动REITs市场的规范化和标准化，为REITs的流转交易铺垫基础。

　　基于功能监管与行为监管相结合的发展趋势，根据不同的募集方式，对包含上市交易型和非上市交易型在内的公募REITs和私募REITs将实行不同的业务准入和信息披露要求，因此，本报告建设性提议上市交易型REITs应统一在证券交易所流转交易，非上市交易型REITs应当统一于银行间市场或证券交易所流转交易，无须注册的私募REITs通过流转信托受益权份额的方式即可进行交易，可于信登中心进行流转。

　　（三）完善REITs的法律制度与税收政策

　　坚持立法先行为REITs的标准化进程保驾护航，在顶层设计层面建立适应我国法律制度和经济水平的REITs监管框架。其一，建议采取专项立法的方式，为REITs的发展提供法理依据；其二，结合机构型监管过渡为功能性监管的趋势，于内应以银监会为核心监管机构、其他机构协同监管，以健全自律协会等组织作为对立法和行政监督的有利补充，于外应引进审计机构、资产评估机构、信用评级机构等独立中介机构，充当社会监督的角色，并在相关立法中确定其资质标准和法律责任；其三，建立健全REITs信息披露制度，从实体上划清REITs的发行者、管理人、投资者与市场监管者之间的责任，真正实现投资者风险自担，保证监管制度真实有效。

　　在建立健全的REITs法律架构前提下，可进一步实现税收政策的突破。一是制定针对REITs的税收优惠政策，减轻投资者税收负担；二是顺应改革需求，调整税制安排使其与国际标准化REITs基本管理构架相匹配。

　　（四）推动国内公募REITs的模式探索与落地实践

　　REITs市场的基础设施、配套法律制度和税收政策等的建设和优化，能够为国内公募REITs的尽早推出塑造良好的环境和条件。随着REITs市场的不断发展，监管机构和市场参与者的实践经验持续积累，可以通过先行先试、持续优化的方式对公募REITs的模式进行试点，基于现有的法律框架对公募REITs载体的法律界定、交易结构和权责界定、投资与分红比例、信息披露、不同交易层级的监管与协调、税收优惠等方面进行统一明确，推动公募REITs在国内的落地，为REITs的长期健康发展形成可持续的良性循环机制。

　　（五）借力REITs模式助推房地产长效机制的建立与完善

　　通过REITs模式实现长期租赁住房的资金回流，缩短租赁住房市场的开发和建设周期。一方面，REITs作为有效的退出渠道，对于长期租赁住房的开发商、运营商和金融机构投资者而言，能够改善开发和建设企业的财务结构，增加住房租赁市场的吸引力。另一方面，结合REITs模式推行租购并举的业务发展模式，对于产业市场的不动产开发商、金融市场的机构投资者以及第三方服务商而言，均有较大的市场挖掘空间。借力REITs模式发展我国的住房租赁市场，通过租购并举推动建立房地产长效机制，对于我国房地产乃至整个不动产行业的可持续良性发展而言，均有不可或缺的重要意义。

　　（课题牵头单位：中航信托股份有限公司）

　　摘自：《2017年信托业专题研究报告》

　　来源：中国信托业协会

责任编辑：张伟