近年来内地物业公司掀起赴港上市热潮，今年这一势头仍在延续。目前被称为“纯商用物业运营第一股”的星盛商业正在招股中，将于1月26日正式在港交所挂牌，成为第40家在香港上市的内地物业公司。
星盛商业曾于2016年12月在新三板挂牌，后于2019年8月摘牌。其最为人所熟知的是旗下网红商区、旗舰品牌城市型购物中心福田COCO Park，被称为“深圳人心目中的一道商业标杆”。
第40家内地物业公司即将登场
近年来，内地物业公司在港股市场表现十分风光，不少股价不断创出新高，从而激发了物业公司扎堆赴港上市的热情。目前，包括1月15日上市的荣万家在内，已有38家内地物业在香港上市，加上宋都物业将1月18日正式挂牌，将于1月26日登陆港交所的星盛商业或成第40家在香港IPO的内地物业公司。
招股资料显示，星盛商业是大湾区领先的商用物业运营服务供应商，并在全国其他区域管理多个项目，其主要专注于透过其专业管理的能力为业主改善商用物业（主要为购物中心、购物街及商业综合体）的运营业绩，比如客流量、人气或是整体价值。与星盛商业不同，此前上市物业公司有不少涉足商业物业，不过除了商业运营服务业务之外，还有住宅、办公大楼和服务式公寓的住宅物业服务等，在营收结构上商业运营亦非主要来源，因此星盛商业正式上市之后，将成为名副其实的“纯商用物业运营第一股”。
星盛商业的知名度不是特别高，不过其打造多个标杆项目却为大众所熟知和认可，例如，其重点项目深圳福田星河COCO Park（北区）为首个“公园情景式购物中心”，于2006年开业以来，一直是深圳人心目中的一道商业标杆，不仅是深圳市最受欢迎的购物地点之一和网红商区，“星河COCO Park”这一品牌也在“2019年中国商业地产项目品牌价值TOP 10”榜单中排名第四。
星盛商业拥有完整品牌体系，主要包括以城市消费者为目标的城市型购物中心“COCO Park”、以购物中心五公里范围内的消费者为目标的区域型购物中心“COCO City”及“iCO”、以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标的小区型购物中心“COCO Garden”以及高档家居布置购物中心“第三空间”。截止2020年9月30日，公司租户的品牌库达到3600个，成功引入多间“首家店”、“潮店”及旗舰店，在公司的购物中心得到认可并扩张至其他城市。公司整体商用物业平均出租率为93.3%。公司的COCO club注册会员达150万，其中62.6%为15岁至50岁会员，有较强的消费能力，会员整理复购率为53.2%。
此外，星盛商业管理的商用物业拥有一系列主题馆品牌，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。根据中国房地产Top 10研究组，公司获选为2020年中国商业地产运营十强企 、并获得2020年粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业称号。
招股文件显示，截至2020年9月30日，按于深圳的运营中购物中心数量计算，星盛商业排名第一；按于深圳的运营面积计算，其排名第二；按于大湾区的运营中购物中心数量计算，排名第四；按于大湾区的运营面积计算，排名第七。星盛商业的整体实力在“2020年中国商业地产百强企业”中排名第14。
星盛商业也与新三板有一段渊源，其曾于2016年12月2日在新三板挂牌，后于2019年8月摘牌。从新三板退市之后，星盛商业一直被传有意于港股上市，随后其于2020年1月17日、2020年7月20日先后两次向港交所递表，使这一说法得到确认。今年1月11日，香港交易所披露了其通过聆讯后的招股书，公司准备全球发售2.5亿股股份，其中香港发售股份2500万股，国际配售股份2.25亿股，另有15%超额配股权。星盛商业估计，公司将从全球发售中收取的所得款项净额为8.039亿港元(未行使超额配股权)。
按照进程安排，公司1月14日至1月19日招股，招股价在3.20港元-3.88港元之间，预计于1月26日上市。
“小而美”能胜出吗？
“这是第一家纯粹做商业运营的公司了，55%的毛利率，将近30%的净利润率，不持有物业，轻资产，看起来真是一家小而美的公司。”有投资者这样评论星盛商业。
港股上市的涉及商业物业运营的公司有华润万象生活、宝龙商业、金融街物业、卓越商企服务等，相较而言，星盛商业虽然是“纯商用物业运营第一股”，但体量最小。目前，华润万象生活目前市值938亿，现在动态市盈率155倍。宝龙商业市值167亿，动态市盈率63倍。星盛商业以上限价3.88元计算，市值约38.8亿元，以2020年预期盈利约1.2亿人民币计算，市盈率约29倍。
星盛商业的优势在于，盈利能力较稳定，整体毛利率远超其他物管企业。2017-2019年，星盛商业的收入由2.78亿元(人民币，下同)增至3.87亿元，复合年增长率为18.0%；来自持续经营业务的年内利润从5042万元增至9560万元，复合年增长率为37.7%。2020年前九个月，公司收入和净利润分别为3.06亿元及9014万元，分别同比增长6.7%及14.3%。2020年前9月整体毛利率55.2%，远超行业38.8%的平均值。
分析认为，这与其业务布局主要集中在以深圳为主的大湾区有关，2020年前9月有80%的收入及44.3%的物业在管面积均来自大湾区。目前主要管理的物业身处于大湾区，大湾区是国内开放程度最高，最有经济活力的区域之一，商业物业与城镇化率水平高度相关，大湾区的城镇化率远高于全国平均水平。
不过，公司也存在过度依赖母公司星河控股的问题。2020年前三季度，星河控股为星盛商业贡献86.6%的收入，星盛商业从其采购的金额额占其服务成本总额30.7%。
国元国际认为，公司2021年市盈率估算在19倍左右，低于行业平均。公司近年来业绩维持平稳增长，增速虽低于行业平均，从过往年度业绩来看，公司毛利率及利润率均维持在行业较高水平（52%/22%），截至2020年三季度进一步改善至55%/29%，在此基础上，预计公司全年盈利能力将有较好提升。公司良好的区域品牌效应，使区域内外拓更具优势；本次招股所得款项对公司规模的扩张亦提供充分保障。公司目前体量虽然相对较小，考虑到公司区域龙头地位及良好的品牌沉淀，同时考虑到目前市场给予商管较高的溢价，对比同等规模公司近期市场表现，建议申购。
公司已获得4个基石投资者合计认购3.115亿港币。其中，新世界旗下Pilgrim Ever Project认购500万美元，新世界是香港四大财团之一郑裕彤创办；深圳国资委与关联公司星河房地产旗下的SCGC资本控股认购8,100万港元；招商局集团持股的深圳市旗昌投资控股认购9,950万元人民币；此外，Virtues Origin SPC认购1,000万美元。
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