王辉：房地产业景气拐点年内出现 坚决回避

　　2006年6月2日16:00-17:00，新浪财经邀请泰阳证券研究所研究员王辉做客新浪嘉宾聊天室，就当前股市形势以及钢铁、房地产、有色金属等焦点板块走势等话题与广大网友交流。以下为王辉的精彩观点：

　　王辉：证券市场有自己投资的一种理性行为，基本上作为主流的机构判断，如果说一个行业的景气度都不往下走，相应的股票作为主流机构是只买不卖的，这是一个理性的安 排。只要这个行业的景气度开始下降了，主流机构就将只卖不买。我们从钢铁板块，从原来的电力板块就可以看得很清楚。

　　从2003年开始到2006年三年时间，中央对房地产的看法基本上是一致的，是连续的，并没有太大的变化。基本的判断是什么呢？温家宝总理主持国务院的会议，房地产存在的主要问题在2003年中央实际上就已经意识到了，三个问题：第一，少数城市

房价上涨过快；第二，住房供应结构不合理；第三，房地产市场秩序比较混乱。这实际上从2003年、2004年就已经是这种判断了。

　　为什么当时好像市场上没什么反应？因为当时尽管中央已经基本上做了判断，但是各个部委之间认识不尽相同。这次涉及到九部委，当时一个是管资金的人民银行，一个是管这个行业的建设部，在政策上就不尽相同。2003年央行出了一个“121”文件，要严格房地产的信贷管理，马上国务院就出来68号令，以建设部牵头搞的，认识上不尽相同。但是这种认识经过两年不断的接近，在2006年应该说基本上达到了高度的一致。原来意见不尽相同的部位，对房地产几乎意见达到了高度一致。这样存在问题，各个部委在执行中又达到了高度一致，我们认为这个行业可能就会出现一个拐点。

　　而房地产本身也是既有消费者的属性，又有投资品的属性。而我们目前的房地产市场已经更加突出其投资品的属性，由于

人民币升值整个原因，包括国际市场上英美房地产价格也像我们的大众商品作为一种资源，房地产尤其是地产也作为一种资源，在这几年也是一个大牛市。既然是投资品，不可能只涨不跌。如果我们国家房地产启动的时间从1998年开始算，到现在8年。如果从它加速上涨的时间，从2000年看，也有5年的时间，从它持续的时间和涨幅来看，涨幅按照一般的数据来讲从1998年开始算起也有3倍。再看房价与个人收入的比例来看，泡沫比较明显。

　　目前因为房地产还是我们国民经济的一个支柱产业，涉及面也很广，所以，中央目前的政策实际上还是一贯的，还是要从政策分析，从市场本身来分析。刚才我们讲了过去的一些情况，目前的政策还是中央一贯的政策，对过热的行业是有保有压，即使对房地产这个过热的企业，结构不同，也是有保有压。这是房地产下跌的一个主要的原因，因为房地产出现了拐点，而且今天房地产的股价也开始下跌。

　　国务院的会议早就开了，16号文件早就出来了，为什么今天才开始跌？说明市场还是比较迟钝。但是真正聪明的人，会根据这个采取措施。所以，主流的机构是非常理性的，这个行业一旦他们判断出现拐点，景气度下跌，他们是只卖不买的。

　　为什么泡沫会破灭，如果把有保有压的东西讲清楚恐怕会有失偏颇。所谓保：是要保证我们工薪阶层，尤其是年轻人能够正常地购房，正常的消费。所谓压，一是地方政府的利益驱动要得到一定的遏制，城市化的进程要适当放慢；第二是针对房地产的投机炒作，保证我们正常的消费。整个来看房地产景气的拐点应该是2006年出现，对房地产板块影响时间会比较长，因此对房地产板块还是应该坚决回避。