|
日前，国家税务总局、财政部、建设部公布了《关于加强房地产税收管理的通知》，明确了征收营业税的时间，这是国务院8条和七部委8条及国家税务总局通知之后，政府再次出招
主持人:王维波
嘉 宾:西南证券段海瑞
主持人:日前，国家税务总局、财政部、建设部发布了《关于加强房地产税收管理的通知》，这是在3月份国务院8条和5月份七部委8条，建设部公布6个工作时间表(即为稳定房价所做的六项工作的时间安排)，国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》之后，政府出台的又一政策，其中明确了房地产营业税的起征时间。政府如此密集地对一个行业出台调控政策还是很少见的，这表明房地产调控紧锣密鼓。
段海瑞:最近的三个重要政策都是对5月份七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的进一步细化和落实。七部委的8条意见包括了稳定房价的主要方面，主要有:一、强化规划调控，改善住房供应结构；二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；四、加强房地产信贷管理，防范金融风险；五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。税务总局的通知是对第三条、第八条的细化；建设部时间表是第五、六、七、八条的落实；三部委的通知是第三、五、八条的具体明确。这些政策发布实施，表明房地产调控进入了一个新阶段。
应当说，房地产市场的投机炒作和市场信息不透明是造成房价上涨的直接原因。因此，加强税收管理，征收营业税，整顿市场秩序对稳定房价确实具有积极意义。因为它在某种程度上抑制了投机性需求，缓解了供需矛盾。但是要真正稳定房价，还必须有其它方面的配套政策，因为土地的稀缺、成本的推动、基础设施的改善、正常需求的拉动等因素也都会影响房价。从这个角度来讲，政策的组合拳还要继续打下去。
主持人:对房地产行业的调控其实从2004年就开始了，但使用“组合拳”应是今年出现的新特点？
段海瑞:我国的房地产行业是典型的政府主导型行业。这表现在:土地转让一级市场是政府完全控制主导的，土地转让二级市场政府通过审批程序也行使有效的控制力；房地产开发的资金主要从银行来，大多数银行是政府的，因此政府通过金融政策的调控可在很大程度上主导房地产行业的资金来源；政府房改拉动了本轮房地产需求，而银行的按揭贷款支持了消费需求，拆迁创造了需求。
对这样一个政府主导型行业，政策调控是最正常不过的事情。相比于2004年对房地产的调控，2005年有两个重要的特点:第一是2005年政策的承接和连贯性比较强，中央确立政策导向，部委制定措施，地方执行和出台细则，自上而下的调控有目的，有步骤，有条理。第二是2004年的调控多是单个部委的政策，2005年的政策以组合拳为主，七部委意见，三部门通知，部委联动，中央地方联动成为本次调控的最大特点。
房地产行业涉及方方面面，特别是与各地方政府密切相关，因此单靠一个方面的政策是很难实施有效调控的，所以必须采用“组合拳”方式，方能取得成效。
主持人:政府有能力调控房地产市场，但也遇到了一些难点，如何看待这些问题？
段海瑞:房地产本身具备双重属性，它是商品，同时也是保障品。考虑到其商品的属性，房地产市场化运作本身并没有错，我国房地产业取得的巨大成绩足以说明这一点。但是完全的市场化忽视了房地产保障品的属性，无法解决房地产全部的问题。所以，市场和政府，是解决房地产问题的两只手，缺一不可。
如果说市场化保证了效率，那么政府的调控就要兼顾公平。房价的上涨和过分的炒作破坏了公平，使社会资源不合理地向少数群体集中。从这个角度来讲，政府是要把房价调控进行到底的。
调控的难点在于，政府一方面要抑制房价的上涨，另一方面又要防止投资过热。理论上讲，加大中低档房的供应是拉低房价的重要手段。但是，加大中低价房供应需要增加相对廉价的土地供应，增加土地供应意味着又一轮投资热的开始，这很容易引起钢铁、能源等供应紧张，价格上涨，使2004年宏观调控成效化为乌有。另外，大量增加供应，一旦房地产市场出现逆转，意味着会带来巨大的投资损失。
不过，这些难点并不是难以克服，政府需要的效果是在保持行业、经济及社会稳定的情况下实现。所以，政府要“拿捏”调控力度，见到效果也需要一些时间。
| 
