|
张炜
即将到来的6月1日，被普遍视作国内房地产市场告别过热阶段的“分水岭”。或许在几个月前人们还怀疑政府的楼市调控究竟能起多少作用，而这次《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》披露后，房地产市场明显出现“退烧”现象。
上海是目前国内公认的房地产过热城市。
5月16日，上海房地产交易中心网站上显示，内环线以内当日签约41套商品房，中环线与内环线间当日签约15套，中环线与外环线间当日签约57套。这些成交量相对以前清淡了不少。有关数据显示，上月上海内环线以内、中环线与内环线间、中环线与外环线间分别成交2207套、1135套、3521套。据香港媒体报道，在浦东、长宁等地区的二手房市场，不少投资者第一时间致电中介公司，声称只要能够在6月1日前转让手中物业，在价格方面可以“割肉”让步。据称，上海一套联洋年华6楼的房子每平方米从1．5万元降到1．3万元，一夜之间总价降掉了30多万元人民币，仍无人问津，屋主愿意在原价基础上每平方米再降2000元出手。
曾经抢手的商品房，如今却成了烫手山芋，原因在于建设部等七部门出台的稳定住房价格的政策。即将实施的楼市新政，比上海于今春“两会”期间推出的政策严厉得多。今年3月，上海规定1年之内房地产转卖，要按差额征收5％的营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7％的城建税、3％的教育费附加和1％的河道整治费。而此次全国将实施的楼市新政，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。显然，从上海3月税收政策到全国6月新政，一是征收营业税范畴由1年之内转卖变为2年之内转卖，二是由差额征收营业税变为全额征收营业税。对炒房团来说，税收杠杆的变化具有很大的震慑作用。由于大批炒房团的资金来源与银行贷款有关，短期交易税负的增加，无疑使其资金链面临风险。而且，市场从来买涨不买跌，楼市新政的震慑已使需求急剧萎缩，更多的购房者暂时选择观望。这样就使炒房团“雪上加霜”，如同股市中的个股遇利空而成交萎缩，短线投机资金想退出也十分困难。
那么，楼市新政能否把资金引入股市并撬动股市转暖呢？上周六举行的“2005年中国房地产业改革与发展论坛”上，有关政府官员和专家学者就已提出，随着一系列调控房地产市场的措施出台，大量社会资金只要合理引导，就会投向股市、债市等直接投资领域。换句话说，资金由楼市向股市分流的转折点正在出现，股市届时将重新成为积蓄各路资金的洼地。股市与楼市从来就有翘翘板现象，股市升温、楼市降温也是目前政府最愿意看到的。对老百姓来说，股市升温可以增加个人财富，提高住宅等购买能力，而楼市降温可降低消费成本，提高生活质量。即便主管房地产市场的部门，现在也希望楼市热度能转到股市上。建设部房地产司司长谢家瑾上周表示，合理引导社会资金投向股市、债市和其他直接投资领域，是控制房地产市场过度需求的一个治本之策。如果股市好起来，那房地产市场的调控难度将会降低很多。
不过，股市并不因为楼市新政而简单刺激上涨。这是市场变化的结果，翘翘板现象已经弱化。以往股市资金来源受到限制，楼市资金的进出很容易给股市冷暖带来变化。但现在股市资金渠道已多方面打开，如今的股市低迷不是单纯缺乏资金所致。如果股市投资者信心依然低迷的话，从楼市中退出的资金又会对股市产生多少兴趣呢？事实上，保险资金获准直接入市投资，目前也处于观望阶段。只要投资者信心未被激起，任何资金都不会过分激动，楼市资金同样如此。
尤其目前证券市场处于一个特殊时期，股权分置改革试点的影响更不是资金面变化所能改变的。股权分置改革试点解决的是国内证券市场的历史问题。虽然采用市场化手段解决，但改革可能带来的市场影响，是任何市场都没有经验的。当然，任何投资都有风险，国内证券市场目前的特殊风险，很可能对楼市资金来说是一次大的机遇。有楼市资金会转入股市，只是股市不会因此而发生质变。即便股市在今年夏季由冷转暖，也是自身的市场因素所促成的。
| 
