三道红线下 富力恢复销售海南红树湾项目 是“破釜沉舟”还是“顶风作案”

原标题：三道红线下 富力恢复销售海南红树湾项目 是“破釜沉舟”还是“顶风作案” 来源：时代财经

就在《整改方案》公布仅10天之后，富力红树湾楼盘悄然恢复正常销售，以天猫直播卖房的形式加入到今年的“双十一”年度大促行列。

漫步在海南岛海边，正在售卖的楼盘、如火如荼建设的工地，以及损毁的树木随处可见，无论是开发火热的海口三亚，还是邻县村落，只要有一线海景存在，就有地产商的身影。

2017年8月，中央第一轮环保督察曾通报了海南9个围填海项目存在违规填海造地、破坏红树林等问题，包括万宁日月湾月岛项目、海口南海明珠人工岛项目、海口如意岛项目、海口葫芦岛项目、文昌南海度假村人工岛项目和东郊椰林填海项目、三亚红塘湾新机场项目、三亚凤凰岛填海项目、澄迈县内海围填海项目。

转眼三年过去了，澄迈县内海围填海项目等多个项目环保问题整改未结束，仍然继续顶风作案，持续围填海、破坏红树林。

据2020年10月19日海南省委、省政府发布的《海南省贯彻落实中央第三生态环境保护督察组督察报告整改方案》（以下简称“《整改方案》”）指出了9个围填海项目的进一步整改措施。其中，富力红树湾项目需在2021年底前完成自然保护区核心区92亩填土受损区域和9.69亩红树林损坏斑块修复工作，并于2022年底前恢复林地属性，纳入生态红线范围管理。

然而，就在《整改方案》公布仅10天之后，富力红树湾楼盘悄然恢复正常销售，以天猫直播卖房的形式加入到今年的“双十一”年度大促行列。

那么，富力红树湾项目的生态整改是否已经完成？为何，富力红树湾项目的生态整改才出台10天，该项目就又能获批销售？

带着种种疑问，时代财经深入当地进行调查，试图一探究竟。

长期蚕食侵占自然保护区

澄迈县花场湾红树林自然保护区位于海南岛北部海湾，1995年12月经澄迈县政府批准建立，保护区范围包括：花场湾养虾基地大堤外侧成片生长的红树林区，以及花场湾周围自然生长分布的红树林，面积约1.5平方公里。2012年11月经国务院批准《海南省海洋功能区划（2011-2020）》，并将该保护区整体纳入海洋保护区，面积约11.47平方公里，并要求按照自然保护区要求实行管理。

但是，在1995至1996年期间，位于花场湾的7873亩土地被海南华侨农场以旅游用地的名义转让给海南省中大旅业公司等企业，之后又陆续于2009至2011年间转给海南富力房地产开发有限公司（以下简称“”）7852亩。在这7852亩地中，有4641.61亩为红树林区域，以及滩涂、鱼塘、海洋等海域，均属于海洋保护区范围内。

据国家生态环境部2019年8月9日通报，富力地产在开发红树湾房地产项目过程中，不断蚕食侵占自然保护区。截至当时，不仅没有按照2017年8月第一轮中央环保督察要求进行整改、修复自然保护区生态系统，还继续围填海、破坏红树林，累计填海侵占花场湾自然保护区核心区92亩，累计毁坏红树林约4700株。同时，富力红树湾项目多个地块还存在未批先建的事实。

据悉，富力红树湾项目围填海区域正处于花场湾红树林自然保护区核心区。该区域是澄迈县在2018年12月在未经海南省林业厅、省生态环境厅批准的前提下，擅自按《澄迈县总体规划（空间类2015-2030）》方案违规调整了保护区范围及土地性质，为富力红树湾项开发铺了路。

花场湾红树林自然保护区原核心区调出保护区 图片来源：国家生态环境部官方微信

在此次国家生态环境部点名通报之前，富力红树湾项目的所有商品房就已于2019年5月1日起暂停销售。于是，关于富力红树湾项目的建设和销售都已停止，整个项目进入全面环保问题整改阶段。

海南富力红树湾项目暂停销售通知 去年就已恢复销售

如今，富力红树湾项目环保问题整改尚未结束，又开始在网上正常售卖。然而，时代财经经查阅发现，早在去年12月初，富力红树湾就已经开始恢复销售。

图片来源：2020年11月16日截图自房天下

无独有偶，时代财经还发现，富力红树湾也几乎同时在其官方公号，对其商品房（包括商业用房）进行销售和宣传。

海南富力红树湾宣传海报

经时代财经实地调查了解，目前富力红树湾项目在售的地块为D04-1区（云海湾）的2栋、6栋、7栋、8栋、9栋、12栋和13栋，建筑面积60多平方至100多平方不等，均价在13000元左右，均价较年初有所增涨。同时，靠近红树林自然保护区的海景房不仅所剩无几，单价也高于靠公路的楼盘。

在暗访过程中，经富力销售顾问确认，富力红树湾存在未批先建的情况。据时代财经核实，项目地块具体为D04-3区，目前已建好4栋，另有两栋已建至一半，但已停建。据富力销售顾问表示，如果等相关审批下来，继续建还至少需要1年，现在也不能对外销售。

远远看去，有两栋建至一半的楼盘，现已停建

左上地块为现已停建的D04-3区 图片来源：2020年11月16日截图自Google卫星地图

当时代财经询问，澄迈县对于持外地户口买房的政策要求情况时。富力红树湾的销售顾问表示，县里要求是需要交满两年社保，才有合法的买房资格，但富力红树湾是可以先付全款入住，等到交满两年社保后再正式网签。至于交社保的事项可以自行找相关中介办理，富力红树湾方面不能够办理。

在销售中心现场，时代财经看到富力红树湾关于“严禁岛外居民通过补缴社保或个税骗购住房”的措施。可见，大多数富力红树湾的销售顾问都对此睁一只眼闭一只眼。

图片摄于海南富力红树湾销售中心

经时代财经咨询当地中介，了解到，外地户口购房交满两年社保大约需要12000元至15000元左右，但还可以交给相关公司办理“7天内补齐两年社保”，但需要一次性缴纳4万多元的费用。

环保整改到底完成没有

经时代财经查阅发现，目前在售的楼栋均已经获得县住房保障与房产管理局的预售许可证，分别为【2020】澄房预字026号、【2020】澄房预字028号和【2020】澄房预字029号。此外，时代财经还发现，富力红树湾2019年已获1年期预售证的A-04地块也获得了预售延期1年的许可。

种种迹象表明，县住房保障与房产管理局已经对富力红树湾的商品房解除了暂停销售，但是相关的解除暂停通知文件并没有在网上公开。带着疑问，时代财经试图通过电话采访县住房保障与房产管理局的有关人员，但打了多个电话并没有人接听。

对于恢复销售及问题整改一事，时代财经还采访了海南富力公司。海南富力方面称，之前停售是因为没有货源了，而现在推出了新的楼栋，于是正常销售了；同时还表示环境方面不存在问题。

既然富力红树湾项目的商品房已正常销售，也说明相关项目地块也获得了县生态环境局的环评制度审批。带着疑问，时代财经联系了县生态环境局的有关人员。但据县生态环境局的职员表示，他不清楚富力红树湾项目生态修复及环评审批的具体情况，需要找直接负责的部门了解情况后再回复。

此外，据澄迈县政府公开信息显示，自去年被国家生态环境部点名通报以来，澄迈县领导已多次调研、检查富力红树湾红树林问题整改落实情况。但对于红树林问题的整改过程和结果并未过多披露。

搜索结果来自澄迈县人民政府网站

另据澄迈县政府公开信息显示，县生态环境局去年8月4日就已经因富力红树湾未按国家规定办理环境影响评价审批手续的未批先建问题，对红树湾的D04-2区二期3#楼建设项目开出了行政处罚，罚款16.1万元。

海南富力红树湾行政处罚决定书

但经时代财经实地走访，被处罚的D04-2区二期3#楼目前已经近乎建好，虽然已经停工，但并未对违建自行拆除，周围环境也并未进行修复，且杂草丛生。该部分区域也被重重围起，未经富力方批准不许进入。

正中单独的一栋为被处罚的D04-2区二期3#楼 图片来源：时代财经

同时，位于在售小区中补种的红树林也比较稀疏，似乎刚种植不久。

图示为潮水退去后，稀稀拉拉的红树林 图片来源：时代财经 富力为何“顶风作案”

红树林不仅是生态环境的净化剂，还是抵御台风海啸的重要防线。因此，加强红树林的保护与管理一直都是我国沿海地区重要的环保措施之一。截至目前，我国一共建立了以红树林为主要保护对象的自然保护区25个。其中，海南省就有9个，位于澄迈县的花场湾红树林自然保护区就是其中一个。

那么，富力为何还要一而再、再而三的穿越国家的环保红线，对国家的环保法令置之不理？

据澄迈县政府公开信息显示，县生态环境局、县国土环境资源局在2015至2016年的时候就已经对富力红树湾项目就未批先建等问题开出了14张罚单，项目涉及富力红树湾最早开发的地块，包括富力红树湾湿地公园项目、富力红树湾高尔夫项目、富力红树湾C-01区希尔顿逸林酒店项目、暨南大学附属第一医院富力红树湾分院项目等多个重点项目。

据时代财经梳理，这14张行政处罚决定书所描述的违规事项均为未依法报批建设项目环境影响评价文件的情况下，就已开始建设，其中，有4个项目已经擅自建设完成并投入使用。但是，其罚款金额最高仅为6万元，累计罚款也才76万元。对于2015年总营收超530亿元、净利润67亿元的富力集团来说，只是一个零头。

如此低廉的犯错成本，让富力不惜多次以身犯险。到了2019年，富力集团总营收突破1000亿元、净利润达107.97亿元，而因富力红树湾项目地块未批先建收到县生态环境局的单笔罚单仅16.1万元。

另一方面，尽管富力业绩抢眼，但是公司现金流已经非常吃紧。据时代财经统计，2012年至2020年6月期末，富力集团的经营现金流净额已经连续八年半为负值。

今年5月25日，穆迪将富力地产股份有限公司的评级（）由“Ba3”降至“B1”，展望从观察名单变为“负面”。同时，穆迪认为，富力地产今年将有约620亿元的债务要还，持有现金仅约380亿元，加上经测算后的富力地产未来12个月运营现金流，不足以偿还上述债务，只能借新债还旧债。

另据时代财经以2020年中期数据为准统计，富力集团剔除预收款后的资产负债率为78.61%；有息负债达到1877.4亿元，净负债率高达176.66%；短期债务达到748.03亿元，而账上现金仅为359.96亿元，现金短债比仅为0.48；均已超过住建部、央行等部门共同提出的房地产“三道红线”。

房地产本来就是一个高负债的行业，资产负债率超过70%的房企数不胜数。在住建部、央行等部门严控有息负债的高压之下，富力集团的融资成本也是水涨船高。在此情况下，缺少“弹药”的富力今年拿地也明显暂缓。据时代财经统计，今年上半年，富力集团新增权益可售土地面积为242.8万平方米，仅为去年全年新增938.9万平方米土地面积的25.86%。

富力红树湾作为富力集团倾力打造的明星项目，自2009年投建以来，就因未批先建、破坏环境等问题遭到有关部门的多次处罚以，项目也是卖卖停停、一拖再拖，反而成了富力集团的麻烦。

今年，富力集团将权益协议销售目标定为1520亿元。然而，截至6月30日，公司上半年实现销售金额仅为510.6亿元，约占全年销售目标的约34%。

由此看来，顶着748.03亿元的短期债务和1520亿元销售目标压力，富力集团不得不加紧恢复售卖富力红树湾项目，对于环境问题的整改结果则避而不谈、敷衍了解。

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