富力地产太难了

原标题：富力地产太难了 来源：经济学家圈

本文作者：圈哥

自2017年下半年一二线房价滞涨以来，东北西北省会城市的房价开始进入补涨阶段，呼和浩特、哈尔滨成为补涨黑马延续至今，尤其以内蒙古首府呼和浩特尤甚。按照国家统计局的数据显示，以2015年定基呼和浩特新房指数已达138.6，指数涨幅远超关外任何一座城市直逼北京仅四年新房涨幅。

呼和浩特房价与一二线城市形成时间差错配，让提前布局该市的房企大为受益。

富力地产今年业绩的顶梁柱之一就是呼和浩特富力城。富力地产今年上半年的数据显示，按营业额排名前五的城市分别为无锡、重庆、乐清、南昌、呼和浩特。值得注意的是，呼和浩特给富力地产的利润贡献显然更高，富力地产项目在呼和浩特的毛利率达42.7%，其公布的数据显示呼和浩特与重庆富力城平均的每平米土地以及建筑成本仅为3880元，无论重庆亦或呼和浩特的富力城目前售价均超过9000元。

在目前如此高的毛利会不会导致曾被盛誉的富力城项目败絮其内？这背后便是开发端赶工期压成本，销售端快售快结甚至不惜提前违规交房的疑问。今年富力地产压力之大超乎往年，富力到底有无大跃进？

圈哥重点看了看富力在呼和浩特的富力城项目，说实话，呼和浩特房价在最近两三年涨幅也确实喜人，而购房者也最容易成为被收割的韭菜。

8月27日有业主向呼和浩特市住建委询问呼和浩特富力城是否完成竣工验收，呼和浩特住建委工程质量监督站在官网上的回复是为此工程未组织竣工验收。不过此时的呼和浩特富力城开始要求业主在8月30日、31日、9月1日分三天办理收房手续。

很多业主认为，富力城并没有进行过竣工验收，在业主发给圈哥的一份视频中，业主对富力的工程负责人质问富力城已然交房那么目前是否有竣工规证，该负责人则顾左右而言他不做回答。同样，收房业主对富力城的房子质量亦是诸多诟病，并且强烈要求富力城整改后交房并赔偿延期违约金。

短短几天后事情出现转机，富力地产呼和浩特公司在给业主发送的短信中表示，鉴于交房过程出现的质量问题，富力城将在不迟于今年11月底时交房，并将同时出示交房规证。

短短一个多星期，从交房到延期交房呼和浩特富力城上演了一出罗生门大剧，国内前十房企看似有些灰头土脸。在呼和浩特住建委网站的官方回复列表中，该市住建委对未取得竣工备案而强制交房的房企将采取工程合同价款2％以上4％以下的罚款。

富力太难了。

今年下半年时，曾有一份富力地产董事长李思廉亲自起草的内部文件外泄，这份文件显示下半年富力原则上将暂停拿地，工作重点为促销售、抓回款，以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。快结转，暂缓支出成为富力下半年的主基调，而这一切则反映出富力运营紧绷的现状。

相较2018年同期比较，2019年上半年富力地产合同销售额为602亿，仅比同期增长6%；同期营业额为350亿增长2.9%，同期归属股东净利润40.27亿元 同比增2.66%。

是人为踩刹车调报表还是大势使然？

说实话，圈哥觉得这个增速有些悲观，更像是大势使然。为了完成602亿的合同销售，富力地产付出的代价极为明显，同期富力地产的利息开支总额、销售和行政开支总额分别增加38%、20%。连同计入销售成本中的资本化融资成本，期内富力地产产生融资成本总额为31.87亿元。

值得注意的是，富力在2018年上半年的业绩增速则是一片辉煌，18年上半年合同销售额同比增长47%、营业额同比增长67%，纯利同比增长64%。

仅仅相隔一年，富力地产各项业绩指标突然实现了刚性减速，大家都知道房企发债借贷的基础便是合同销售增长速度和结转速度的双向加持，如果合同销售增速放缓，那么结转就必须要有所增长；如果结转速度放缓，那么合同销售总额就要快速增加。两者同存亦或转换便是金融机构看待房企的逻辑，负债增速如果超过业绩增速就非常值得关注。

今年上半年富力地产的负债结果发生了明显变化，表现最为明显的就是富力长期债比例提高，老牌房地产企业的通行做法就是在融资大环境发生改变时，用长期债务替换短期债务，为现金流进行时间错配。

富力地产今年上半年的长期债务增速非常之快，从报表反应出来的数字看，相比于年初，上半年富力境内债务增长了27%，有抵押的优先票据更是增长了97%，而短期融资券等流动类债务则增速明显放缓。

长短债期改变也直接导致富力地产的债务结构发生改变。富力地产7月8日公布的今年累计新增借款公告显示，截至6月30日，富力地产借款余额达1952.34亿元，较去年末新增320亿元，新增借款占公司2018年末净资产698亿元的比重达45.8%。其中，银行贷款净增加25.30亿元，境外优先票据、公司债及超短期融资券净增加223.06亿元，其他贷款净增加77.00亿元，委托贷款、融资租赁贷款减少5.41亿元。

在上个月召开的业绩发布会上，富力下半年的定调为全力聚焦销售去化，加大回款。毫无疑问，重庆、呼和浩特将成为富力下半年的销售去化与回款的主战场，这两个城市的开发项目综合成本更低，去化面积更大，利润率也更高。

不过富力在呼和浩特的项目富力城则明显遭遇挫折，下一篇圈哥将围绕着富力在呼和浩特的布局和开发着重聊聊这家公司的套路和玩法。