原标题：港龙中国：负债惊悚，业绩大跃进，双面押注IPO？ 来源：乐居财经
6月24日，港龙中国二度递表后，终于通过港交所聆讯，将于7月15日开始联交所买卖。
虽然成功扣开了第一扇资本市场大门，诸多玄机将在资本聚光灯下显现，等待港龙中国的将是更加严峻的考验。
折戟港股
2019年5月，银保监会下发"23号文件"，各大房企现金流吃紧，融资困难，房地产企业"活下去"的危机意识更加深刻。
港股已是众多中小房地产企业"最后一根稻草"。然而，港股资本市场对内地房企不再那么青睐，审核趋严让许多房企上市折戟。港龙中国第一次折戟港股就是一个佐证。
港龙中国的上市旅程，可谓一波三折。
2019年10月22日，港龙中国第一次向港交所递表。支撑其递表的信心来自于2018年的收入暴涨，从2017年的4.3亿大幅提升至2018年的16.6亿元，同比增长286%，将近3倍的收入增长让港龙中国认为是上市的最好契机。
但2019年下半年，正是港交所审核趋严的时期，短期大幅增长的业务让港交所不得不担心港龙中国的经营稳定性，初次递表宣告失败。
港交所的担心不无道理。
2019年上半年，港龙中国的收入来了180度的大转弯，2019年上半年销售收益仅为5.91亿元，同比下降50%。
继2019年招股书失效之后，港龙中国于2020年5月12日再次发起冲刺。
业绩大跃进？
前面提到，港龙中国在2019年上半年营收较2018年大幅下滑，但是全年仍实现了高速增长，可以推测2019年下半年集中交付了绝大多数的项目。
港龙中国在2019年下半年，密集交房确认收入，是否具有为了冲刺港股IPO而优化业绩的可能呢？
港龙中国2019年竣工项目统计表 明说地产统计了港龙中国在2019年的竣工项目。
可以发现，港龙中国2019年上半年，仅有两个项目竣工，而且都是和碧桂园合作的项目。两个项目合计可销售面积为32.4万平方米，占2019年竣工项目总销售面积的21%，开发成本合计25.1亿元，占2019年竣工项目的35%。合计确认6966万元的收益。
2019年下半年，港龙中国密集交付了11个项目。可销售面积123万平方米，占2019年竣工项目的79%；开发成本合计达到46.5亿元，占2019年竣工项目总开发成本的65%。合计确认了4个亿的收益。
查阅港龙中国的开发项目可知，港龙中国大部分的地产项目的建设周期在2年以上。
但是，在2019年下半年竣工的项目中，有些项目的建设周期却不到两年。比如，南通的麓景湾是2018年5月开始建设，但在2019年9月就已经竣工交付，前后仅一年半，占地5万平的大规模项目尽然如此神速。更神奇的是，这个所谓的麓景湾地产项目在网上竟然找不到相关的宣传信息，其项目的真实性有待考证。
可见，2019年下半年是让港龙中国维持收入持续增长的关键。同时，恰逢其准备在2020年赴港上市，是业绩炒作抑或是巧合？
负债利剑高悬
小规模房地产企业的快速发展，总是与负债息息相关。
港龙中国就是一个缩影。
然而，业务的快速发展，并没有带来经营现金流同步增长。港龙中国的现金及等价物虽然连年增长，但是经营活动产生的净现金流确是连续两年为负，2018年净流出6个多亿，2019年净流出67.6亿，成指数化大幅增加。
为了缓解现金流危机，港龙中国无疑要走大规模融资路线。2019年融资净流入是2018年的4倍，达到67亿。
但是，融资所带来的"副作用"日益显现，两把负债"利剑"高悬港龙中国。
第一把利剑：债务飙升。
2017年-2019年，港龙中国资产负债率从98.8%持续上升到172.6%，远高于78.7%的房企平均负债水平。
招股说明书显示，2020年第一季度，净负债率进一步上升至287%。对比同行可知，以融资激进著称的华夏幸福，其2019年的净负债率也只有185.25%，港龙中国高于其100个百分点。
招股书中称，这是由于银行及其他借款增加导致的。过去三年，未偿还银行借款及其他借款逐年大幅递增，分别达到3.17亿元、8.56亿元和28.53亿元，2019年期末时的未偿还借款数额达到了2017年时的9倍。
第二把利剑：融资成本"惊悚"。
融资的渠道之一，当然是银行借款。2017年-2019年，港龙中国的银行借款逐年递增，从3.17亿元增长到28.53亿元，增长8倍。
但银行借款的快速增长，并不能完全覆盖港龙中国开发所需的资金。那其资金还有什么来源呢？
一方面，主要来自于关联方的借款。
2019年，港龙中国应付联营公司款项15亿，应付合营企业款项9亿，应付非控股权益款项达47亿。两者合计，来自于关联方的借款达71亿之多。
相比而言，非控股股东的援助才让港龙中国规避现金流短缺的危机。
但是，资金都是有利可图的，有时候关联方比银行的胃口还大。
从招股说明书的借款利率表可以看出，银行借款利率持续增加，这和其不断增加的负债率和偿债风险息息相关。其他借款大部分来自关联方的钱，他们要求的利率普遍在11%以上，比银行利率至少高50%。
对港龙地产来说也一样，其2018年的融资成本净额为3462万元，对比2017年的432万元，同比暴增701%。
另一方面，来自信托等其他资金。
以港龙中国招股说明书披露的一个信托融资项目为例。信托公司要求的年利率是13%-14%。而且，被称为"第二类安排"的信托融资，要求将相关项目公司的部分股权转让给信托公司，从而贷款人成为了项目公司的股东。
如果"其他借款"停止垫款、借款，可想而知，将会对港龙中国的现金流产生巨大风险。
看到这里，我们不禁为港龙中国捏把汗，背负着如此巨大的、高昂成本的"资金镣铐"跳舞，是否能一切安好？
徘徊第三梯队？
招股书显示，港龙中国在2007年于常州成立。虽然港龙地产现在的总部在上海，不过该公司的主要项目在江苏。从该公司的发展史来看，也是从江苏发家，说港龙地产是一家江苏地产公司似乎更为贴切。业务范围集中在江苏省常熟、盐城、南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州、绍兴等城市。
从招股说明书可以看出，港龙中国的总土地储备仅为471.54万平方米，距离千亿房企还有很长的路要走。根据2019年房地产企业的营业收入排行榜来说，100亿的营收可以排到上市房企的70名左右，也就是处于行业第三梯队。
同时，从销售区域来看，更多集中于江苏、浙江等地，区域型房地产的特征很明显。
大型房地产企业遍布全国的销售，某一区域的波动不会对集团整体造成影响。而这种区域型中小地产公司，犹如大海中一叶扁舟，在目前房地产政策不利情况下，抗风险能力极差。
对于资金成本高企、土地储备有限、基础薄弱、区域型第三梯队地产公司而言，要想成为中国一流房企，港龙中国还有很长的路要走。
近年来港龙中国，一方面是频频拿地，为即将枯竭的"货仓"及时输血；另一方面不惜代价融资，为捉襟见肘的财务报表输血。港龙中国此番操作，是否在"双面押注IPO"？
上市，本来是企业水到渠成的战略步骤，如果因为上市而"饮鸩止渴"，最终的恶果将殃及资本市场投资者。
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