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新浪财经年度巨献，推出年度策略会，邀请200+金麒麟分析师、50+优秀基金经理专场直播，为投资者打造“全明星阵容”，全面透析2021年A股机会和风险。
招商证券地产行业首席分析师赵可（金麒麟分析师）参加新浪财经年度策略会，详解房地产行业2021年度投资策略，要点如下：
从全球市场来看，中国房地产业占GDP比重较低，潜在提升空间较大。
与海外不同，我国核心城市的自有住房虚拟租金占房地产增加值的比例偏低且呈下降趋势；城市间分化严重，表现为城镇率水平越高，自有住房虚拟租金占房地产增加值的比例越低。
随着存量时代逐步开启，房地产业增加值中的“管理+中介+租赁”比重会系统性提高，与此同时开发经营活动占比将经历高位平稳而后下降的过程。
对于房企而言，未来10年开发经营仍是基本盘，也是转型培育关键期，预计房地产业增加值中开发业务占比或维持高位平缓回落，同步于整个行业的销售规模维持在较高位。
行业痛点或将推动房企构建长期α，一方面在于管理红利的发挥和培育，一方面在于生态链的孵化。
现金流结构是否长期稳健或出现改善是关键；在杠杆率受限，房价上涨受限的大环境下，经营管理能力的优势会得到体现和二次绽放，具体表现为现金流结构是否长期稳健或出现改善。
甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心变量，应坚持“选取高质量周转标的（=非囤地模式+无息负债驱动）”的选股逻辑。
当前流动性宽松使得统计局70城房价增速下降趋势有所放缓甚至反弹，但后续仍逐步向百城口径房价收敛，统计局口径数据上行压力相对较小。
由于20年疫情的出现，流动性的宽松导致需求在一定程度上被放大，而供给则被推后，这减缓了房价的收敛甚至造成房价上行，但从趋势上来看，其收敛过程仅是推后。
展望2021年，统计局口径房价与中指院口径房价将进一步趋同，上半年或可能出现共同回升的情况，但下半年房价下行压力或加大，结构上一二线房价稳定性或高于三四线。
明年下半年，由于我们预测销售趋势向下，那么对新开工的判断不言而喻，或导致新开工承压。
竣工本质是滞后新开工，时滞2014年以前约2-2.5年，而2014年以后延长至3年。今年竣工受疫情影响或不及预期。
但我们认为，疫情后，明年竣工是最确定的回补变量，维持20-21年竣工复苏周期判断，21年竣工或持续超市场预期，持续看好地产产业链β。
21年全年房地产投资或先扬后抑，下半年或震荡回落，全年增速或较20年略有下降。
当前特征：分化型复苏扩散持续
未来基本面预期：复苏的持续性仍较不错，但分化特征依然存在
结论：不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心变量
强调“低估值策略基础上交易行业复苏”观点仍有效，驱逐劣币的大时代或已开始，甄选房地产真龙头。房地产行业已由“指数牛”变为“结构牛”，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心变量，而甄选的关键在于现金流结构是否长期稳健或出现改善（经营回款占主导）；选取高质量周转标的（=非囤地模式+无息负债驱动），在未来基本面结构差异放大下，也应该坚持此选股逻辑。
风险提示：
房价过快上涨导致政策收紧；
疫情影响超预期；
外需下滑对国内居民部门收入预期影响超预期；
三四线销售回调大幅超预期等。
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责任编辑：陈悠然 SF104
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