中证投资：市场开始进入敏感期(2)

　　地产股反转缺乏足够证据

　　最新的央行调查显示，下季度居民购房欲望大幅下降，核心城市下降尤为明显。2008年新房贷政策正式实施，再加上从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。本季度调查显示，未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，并创调查以来最低水平。调查的七个大城市打算买房的居民占比全线下跌，其中上海跌幅最大，比上季度下跌4.3个百分点，广州次之，跌3.8个百分点。

　　近期大盘调整过程中，以万科为代表的地产股表现强劲。这一方面与近期楼市销售回暖有关，另一方面与地产政策舒缓有关。近日对市场有积极影响的一项政策来自地产方面。3月17日，媒体披露财政部、国家税务总局出台税收优惠政策，支持住房租赁市场发展以及廉租住房、经济适用住房建设。这份名为《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(以下称《通知》)规定，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10%的个人所得税。

　　这个政策的出发点是扶持保障性住房的开发，但在目前这个时点推出这一政策，会让人们感觉，政府其实一直在关注房地产市场。近日四大核心城市房价的回落、以及成交的大幅萎缩，已经到了可能对行业发展产生较大负面影响的时候了。所以，一些分析也认为，政府开始救地产了。这一方面表明地产受伤之深；另一方面也提出了一个问题，当前是否购买地产股的时机呢？笔者的结论是，可能存在一个小规模反弹的机会。因为，短期内地产下跌幅度非常大，存在技术性反弹的动力；但与此同时，地产业的调整可能并非一条保障性住房政策就能够解决问题。我预计地产业的此次调整更大的可能会持续到年底，而目前借着股价的大幅超跌、春季楼市成交的活跃和目前的这条政策，地产股有望走出一个阶段性的反弹行情，但反转则需要更多的证据来证明。