房地产：房地产行业月报满城尽刮降价风(5)

　　第一，公司超额完成07年任务，实现每股收益0.31元。07年公司营业收入12亿元；实现净利润3.79亿元，同比增长50.59%。其中公司07年度实现主营业务收入117257万元，比原定的3.1亿元，增加了36%。实现主营利润43684万元，较上年的34187万元增加了27.8%。

　　第二，房产租赁规模正在不断加强，将为公司将来发展带来契机。园区房产租赁07年度实现租赁收入31227万元，较06年度的18470万元增长近70%。而从产品角度来看，房地产租赁所形成的利润达21984万元，占公司主营业务利润的46%。

　　由此可见，张江高科在园区内土地日益减少的局面下，正在逐步扩大自有型物业的比例。而且随着张江地区整体优势的逐步显现，这一部分自由型物业的价值也将逐步体现。此外，由于张江本身总部经济的特点，使得投资型物业所带来的租金回报相对稳定。因此这部分优质资产将为张江今后的发展带来保障。

　　第三，公司本年度在投资收益方面取得了可观的业绩，较上年增加了15360万元，同比增长140.92%。其中，对上市公司投资收益影响较大的参股公司是嘉事堂药业股份有限公司、上海张江微电子港置业有限公司和川河集团。这三家公司利润，占上市公司净利润比重分别达到10.56%、12.26%和15.04%。

　　我们预计在今后的两三年，由于张江地区本身优质企业的增加和周边产业链、配套服务的提升，将进一步提高本地区新增物业的价值。因此，张江高科“一体”张略将在08年继续获得良好收益。而在剥离部分前期不良投资资产后，以提倡创新服务和产业投资为主导的“两翼”战略回报已经开始显现。此外，由于今年创业板块的推出，部分张江高科所投资的中小型企业有上市预期。这也为今后业绩的提升带来想象空间。

　　3.2万科A(000002)降价促销，成功回笼资金

　　2月19日，万科A正式公布08年1月销售数据。公司1月份实现销售面积23万平方米，销售金额18.5亿元，分别比07年同期增长11.65%和11.72%。但是，环比12月76.7万平方米的销售面积，61.7亿元的销售金额，均下降了70%左右。我们认为，春节前后历来就是房地产市场销售的淡季。因此，环比数据的下降存在着销售周期影响的因素。而同比数据的增加，可以在一定程度反映出降价实际上激发了房地产市场更多的刚性需求。

　　无独有偶，在万科2月22日元宵节上海“特卖会”上，240多套优惠房源卖出了170多套。一天内成功回笼资金2.57亿元。而从房源来看，多数是未销售出去的“尾房”，位置不是太好。从降价幅度来看，推出房源为销售价的9.5折，在9.5折基础上，万客会会员根据所持卡的不同还可享受0.2%～2%的会员折扣，若一次性付款还可多享受2%的折扣。由于万客会目前尚无会员升级至最高级别的铂金卡，因此会员最多可享受到8%优惠。而实际成交过程中的优惠程度在5%左右。

　　整个2月上海房地产成交气氛冷谈，甚至出现了历史上的首个零成交天数。而万科在上海的小幅降价所激起的成交热情却与此形成鲜明对比。我们认为，万科的全国降价行为有利于该公司在政策不明朗期间迅速回笼大量资金。与此同时，可以为公司进行行业整合创造足够的资金动力。而近期万科所取得的四个开发项目，也均是通过合作方式获取的。不得不说，万科近期的所有战略与前期国家防止房地产行业过热、希望进一步打击囤地的种种调控政策相吻合。因此，目前的小幅降价和资源整合策略均为万科在今后可能出现的更严厉的宏观环境下，准备了足够的保障。