房地产：勿需过分悲观静待投资时机到来(5)

　　但中国居民的金融资产也在快速增长。中国居民金融资产的增速在2005年、2006年和2007年分别为22%、24%和31%左右。目前中国居民的金融资产已达到25万亿人民币左右。其中居民储蓄存款达17万亿元人民币左右，股票帐户资产总额约8万亿元人民币。

　　国居民对于房地产的购买力略有提升：

　　从全国一手商品房年销售收入与居民金融资产的比例来看，这一比例近年来略有下降：2005年至2007年这一比例分别为11.4%、10.7%和10.1%；

　　从住房抵押贷款与居民金融资产的比例来看，这一比例近年来也略有下降：2004年至2007年这一比例分别为12.6%、11.9%、11.7%和11.2%。

　　3、流动性依然比较充足

　　(1)2008年新增外汇储备将至少保持在2007年的水平

　　我们2008年新增外汇储备将至少保持在2007年的水平：

　　预计08年外贸顺差保持在07年的水平；

　　热钱流入规模可能会继续扩大。这主要是因为：人民币升值可能会有所提速，中美利差可能会继续扩大(美元可能再减息1-2次，而人民币则可能再加息1-2次)。

　　四、行业有望在1季度末回暖

　　我们认为，行业持续低迷的情况会很快发生改观，房地产行业有望在1季度末回暖。这主要是因为传统销售旺季的到来、房地产调控政策或将趋于宽松以及房地产上市公司再融资有可能“开闸”。

　　1、传统销售旺季的到来

　　2005年以来全国房地产总体一直处于供不应求状态。2、3季度，一直是房地产传统的销售旺季。因此1季度末，行业的销售将会回暖。

　　同时，银行第2季度新增的住房贷款的信贷不会再有像第1季度部分信贷被07年提前挤占的情况。

　　2、“两会”后房地产调控政策或将有所放松

　　在“两会”前，管理层的意图非常明显，那就是要保证房价的稳定。为了这一点，管理层不惜采用了部分非市场化的措施；待两会后，新一届政府的施政方略将出台。新的施政方略都是为了保持经济的快速健康发展，而这无疑需要房地产市场的稳定、繁荣。因此，我们预计“两会”后管理层对房地产市场的调控基调有可能将会发生变化。管理层对房地产的调控政策将从严厉走向较宽松。较宽松的调控政策将引起行业的回暖。

　　3、房地产上市公司再融资或将“开闸”

　　从目前的情况来看，房地产上市公司的再融资在08年总体会受到限制，但再融资应该会“开闸”。我们估计开闸的时间可能会在“两会”之后。

　　五、投资策略

　　1、维持行业“推荐”投资评级

　　我们维持行业“推荐”的投资评级，这主要基于以下理由：