房地产：勿需过分悲观静待投资时机到来(4)

　　再次，即使每个新增家庭平均住房面积按80平米(人均25平米左右)计算，中国每年新增的城镇家庭将带来至少4.56亿平米的住宅需求。这一规模总体上构成了中国城镇居民对于住宅刚性需求。

　　第二，中国城镇居民有能力实现大部分的刚性需求。

　　我们认为，中国城镇居民有能力实现大部分的刚性需求。

　　近年来中国城镇居民家庭收入有了很大的提高。随着近年年中国经济的快速发展，中国城镇居民的家庭收入水平有了很大的提高。2000年60%以上中国城镇家庭的收入在1万-2万人民币。2007年60%左右的中国城镇家庭的收入标准为2万-5万人民币。我们预计中国城镇居民的家庭收入水平还将继续提高。此外，按照中国城镇居民家庭收入分布，我们还估算了家庭年收入在10万人民币以上的中国城镇家庭数目。

　　3、08年“从紧”的货币政策并未“很紧

　　(1)人民币新增贷款总体与07年相当

　　08年银行新增人民币贷款总规模与07年相当。央行已经表示08年新增人民币贷款将保持在07年的3.63万亿左右的水平。新增人民币贷款总规模并未十分紧缩，与07年大体相当。

　　08年每季度新增人民币贷款总体将与07年相当。08年银行信贷将实行季度监管。08年银行新增人民币贷款第1至第4季度投放比例分别约为总量的35%、30%、25%和10%。按此比例，08年第1到第4季度新增的人民币贷款分别为：1.29万亿、1.10万亿、0.92万亿和0.37万亿。07年第1到第4季度新增的人民币贷款分别为：1.42万亿、1.12万亿、0.92万亿和0.37万亿。可见08年每季度新增人民币贷款总体都将与07年相当。

　　但08年第1季度，尤其是第1月份，银行对于新的购房者的信贷投放规模受到了一定的影响。因为07年最后两个月银行停止了新增贷款，当时一些利用银行信贷的购房者占用了08年的信贷额度。因此银行08年第1季度的银行新增住房信贷优先满足了07年最后两个月的购房者。这挤占了银行08年第1季度，尤其是第1月份对于新的购房者的信贷投放。

　　(2)继续加息对房地产的影响可能有限

　　从最后1次加息的情况来看，央行并未针对5年以上的贷款进行加息。这传达了一种信号：未来再次加息，对于5年以上的利率基本不会变动或变动很小。因此，继续加息对房地产的影响可能有限。

　　4、房地产上市公司再融资有望“开闸”

　　从目前的情况来看，房地产上市公司的再融资在08年总体会受到限制，但再融资应该会“开闸”。我们估计开闸的时间可能会在“两会”之后。

　　三、有利于行业基本面的一些因素依然在持续

　　1、行业总体依然处于供不应求状态

　　2005年以来全国房地产总体一直处于供不应求状态。以商品住宅为例，05年至07年商品住宅的竣工面积分别为4.0亿、4.3亿和4.7亿平米，而同期的销售面积为5.0、5.4和5.9亿平米。商品住宅总体供不应求。在土地供给总体趋紧的情况下，我们预计未来商品房供不应求的局面总体将持续。