房地产：勿需过分悲观静待投资时机到来

　　招商证券 贾祖国

　　07年8月份以来出台的一系列严厉的房地产调控政策产生了一定的效果。但我们认为不用对房地产行业过分悲观。对这些调控政策勿需反应过度。同时，有利于行业基本面的一些因素依然在持续。我们预计房地产行业有望在1季度末回暖。

　　严厉的调控政策产生了一定的效果：2007年政府继续出台一系列针对和房地产市场有关的调控政策，尤其是8月份后出台的4个方面新的调控政策较为严厉。这些政策主要包括：加快公共住房建设、对于第二套住房的信贷管理、货币政策由“稳健”转为“从紧”以及房地产上市公司再融资的暂停。这些调控政策产生了一定的效果。主要城市房地产的量价总体出现了一定的下降；

　　对调控政策勿需反应过度：这些调控政策的实施，从长期看无疑有利于中国房地产市场的健康发展。但从短期看，这些政策对房地产市场的实质影响并不是很大：加快公共住房目前基本还停留在指导意见的层面，商品住宅的刚性需求至少在4.56亿平米左右，08年新增贷款将与07年持平、长期贷款利率上升的幅度应该会很小；

　　有利于行业基本面的一些因素依然在持续：行业总体依然处于供不应求状态；中国居民对房地产的购买力水平不断提高；流动性依然比较充足：预计08年外贸顺差保持在07年3.37万亿人民币的水平，M2的年新增额大约为6.66万亿人民币；

　　房地产行业有望在1季度末回暖：1季度末传统销售旺季到来、“两会”后房地产调控政策或将趋于宽松、“两会”后房地产上市公司再融资有可能“开闸”；

　　我们维持行业“推荐”的投资评级：重点公司的估值已经具备了较强的吸引力，08年PE总体在20倍左右或更低，股价/RNAV已经1-1.2倍左右或更低。

　　我们给予招商地产、保利地产、华发股份、香江控股和珠江实业等公司强烈推荐A的投资评级。

　　一、严厉的调控政策产生了一定的效果

　　1、07年主要调控政策回顾

　　2007年管理层陆续出台了一系列针对房地产市场的调控政策，其中，尤以8月份后出台的4个方面新的调控政策较为严厉。

　　(1)加快公共住房建设

　　2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。《若干意见》指出：

　　进一步建立健全城市廉租住房制度；

　　改进和规范经济适用住房制度；

　　逐步改善其他住房困难群体的居住条件；..完善配套政策和工作机制。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。