房地产：勿需过分悲观静待投资时机到来(3)

　　我们认为，加快公共住房政策短期主要影响了购房者的心理：

　　《若干意见》标志着政府已经意识到中国的公共住房发展已经严重滞后，政府未来房地产调控的重点之一就是加强“住房保障”。从长久看，《若干意见》的实施无疑将有利于群众居住条件的全面改善，有利于房地产市场的健康发展以及有利于房价的稳定；

　　但我们注意到，《若干意见》很多还只是指导性的意见，对于公共住房建设还缺乏具体的计划性；

　　我国的公共住房投资的规模还相对很小，对解决中低收入者的住房可谓是杯水车薪。2006年全国经济适用房的投资总额为697亿元，尽管这一规模创下了历史新高，但其占全国房地产投资额的比例仅为3.6%。实际上99年以来经济适用房投资额占房地产投资的比例总体是持续下降的；以北京为例，2006年经济适用房投资额占房地产投资的比例仅为2.6%，该比例自01年以来一直在持续下降。截止2004年底北京经济适用房仅容纳14万人左右。这一规模占中低收入户籍人口的比例仅为2.8%。

　　加快公共住房影响在短期内主要影响了购房者的心理。

　　2、第2套房信贷政策短期有一定的影响，长期看实质影响有限

　　我们认为，对于第二套住房的信贷管理出台短期对市场的需求产生了一定的负面影响，尤其是影响了购房者的心理。但从长期看影响有限：

　　短期看，受这一政策影响的主要是那些依靠银行信贷进行炒楼的投机者。抑制这一部分人的投机需求本身就有利于行业的健康发展；另外，这一政策短期还主要影响了购房者的心理；

　　该政策指出“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。”这一规定显示了管理层关注民众居住改善的用心。因此，该政策对许多居民的再次购房需求没有影响。部分居民的人均住房面积要比当地统计的平均水平要小。因此，此次央行和银监会这一举措实际上对这些居民的再次购房需求没有影响；

　　从长期看，中国未来将每年新增至少570万以上的城镇家庭，即使按每个新增家庭平均住房面积80平米计算，中国每年新增的城镇家庭将带来至少4.56亿平米的住宅需求。这4.56亿平米基本上构成了中国城镇居民对于商品住房的刚性需求。近年来中国城镇家庭收入有了很大的提高，我们认为中国城镇居民总体上有能力去实现大部分的刚性需求。从长期看，第2套房信贷政策对于这些刚性需求没有影响。

　　第一，商品住宅的刚性需求每年至少约4.56亿平米；

　　按城镇化水平每年提高1个百分点计算，中国每年将新增至少570万以上的城镇家庭。

　　商品住宅的刚性需求每年至少约4.56亿平米：

　　首先，2006年底中国的城镇人口为5.77亿。按城镇化水平每年提高1个百分点计算，我们预计中国每年新增的城镇人口至少为1800万；

　　其次，2006年中国家庭成员平均数目为3.17人，即使按这一规模计算，中国每年将新增至少570万以上的城镇家庭；