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资本他途: 外资基金、资金信托、资源并购
除了自身在境内的筹资活动和经营活动外，被中国房地产业高额利润吸引过来的海外资本尤其是海外房地产基金在近年来逐渐成为内地房地产公司解决资金瓶颈的重要方式(参见附文“海外房地产基金的‘中国策’”)。在今年政府加强调控紧缩的情况下，一家上市公司是否拥有银行贷款和股市再融资之外的“备用渠道”显得尤为重要。
在欧美，房地产基金通常是以不超过30%股份的投资者身份参股地产项目，参股后再委托相关专业公司经营管理。按照欧美基金模式募集资金的海外房地产基金进入中国后发生了两大变化：一是身份由投资者变成投资者兼开发商，二是参股程度提高，大多数由参股变为控股。因此，海外房地产基金在资金募集上是欧美风格，而在使用上则是中国风格。业内把这种混合现象称为“前半截与后半截”。
资本能力主导房地产新局配图（图片来源：《新财富》）
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海外房地产基金控股开发项目，极大地缓解了国内开发商的资金压力。如表7，海外基金投资国内房地产的方式主要是：过桥贷款、合作开发项目、单独开发项目、战略联盟等，以和国内房地产开发商合作进行项目开发方式为主。荷兰国际等在国内的合作开发项目最明显的特征是控股开发。在合作开发方式中，据统计，海外房地产基金一般是和国内房地产开发商合资成立项目公司，海外房地产基金投资75%-95%的资金，国内开发商以各种方式出资5%-25%，这极大地缓解了开发商的资金压力。
与海外房地产基金相对应的是国内开发商出资组建的房地产基金。目前最有代表性和最有影响力的是中城联盟，由“万科”、“万通”等20家国内房地产公司联合出资，基金规模2.5亿元，由独立的基金管理人进行专业化管理，有标准化的产品“联盟新城”等。位于郑州东区的第一个联盟新城项目已经进入销售期，销售形势良好。第二个联盟新城项目在成都，占地面积为四百亩，第三个将在济南。中城联盟基金计划明年扩充到10亿元。首创集团也计划以有限责任公司的形式，组建房地产基金，预计理想规模高达200亿元，由2-50个股东发起，并计划通过把有限公司上市的方法，再筹集400亿元。
相对开发商筹资成立的企业间基金，海外基金的优势在于：庞大的海外资金支持，科学先进的投资评估技术，高度专业的风险控制，优秀的人才资源和培养机制，成熟的投资理念和经验，全球化的资产配置视野等。但相对于国内的开发商、房地产基金或房地产信托，海外基金的不足之处体现在本土化方面，因为本土化不足而影响公共关系、信息渠道和沟通。尤其是在海外基金主要投资项目开发和中国房地产行业还具有较强政策性的情况下，海外基金在以上方面的不足对其业务开拓和成长的制约将较为明显。因此，海外基金进入国内房地产市场的势力增长不太可能出现爆发性增长，而其与国内开发商、甚至本土房地产基金和房地产信托在项目开发上的合作空间则很广阔。
信托也是银行贷款紧缩情况下重要的房地产资金来源渠道。2001年颁布的《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《资金信托管理暂行办法》给予信托业极大的操作空间，信托形式及资金来源都很广泛。对房地产相关的信托就包括集合贷款、资金信托、消费者购房信托等多种方式，资金来源包括一般社会投资者、银行、信托公司委托及自营、购房者等。信托业在很大程度上弥补银行信贷收紧带来了资金空白。2003年，共有24家信托公司发行了约66个房地产信托计划，总规模超过60亿元，并且在时间分布上有迅猛增长的迹象：2003年上半年的房地产信托产品仅有14个，融资额13.82亿元；第三季度则已与上半年相当，分别为15个和12.1亿元；第四季度更是大幅增长，分别达到37个和35亿元。
房地产公司筹集资金最重要的是为获得资金和购买土地，如果能够通过收购获取这些资源，也是非常好的方式。我们可以从国外公司身上看到这样的例子。被“万科”作为标杆的美国房地产业中四大发展商之一的PULTE HOMES，在20世纪70年代吞并了ICM抵押公司(进一步完善管理住宅购置服务)，并在2001年与Del Webb公司合并，组成了美国最大、利润最高的家用住宅建造开发商。
并购的方式很可能将在近期被国内企业采用。最近传出，“万科”正密谋并购在各自所在地赫赫有名的“浙江南都”与“河南建业”两大房地产公司。其中，“浙江南都”目前已在杭州、上海、宁波、绍兴、义乌、南京、长沙等地储备了近1000公顷的房地产开发用地，可用于开发城市住宅区、旅游景观物业、商贸科技物业等多元化的房地产项目，但由于上市受挫和银行紧缩，融资渠道比较紧张。-
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