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增加开发商资金压力的政策频出
2003年“121”号文件和提高准备金率给开发商资金运转和经营性举债能力带来直接的政策冲击，今年的调控紧缩更是给整个房地产行业带来了强大的政策冲击。土地和信贷成为房地产行业承受政府调控紧缩和行业整顿的两个主要受力点。
资本能力主导房地产新局配图（图片来源：《新财富》）
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如表2，今年1-8月，国家和地方出台的各项主要政策进一步增加了房地产开发商的资金压力：终止经营性土地协议出让、实行“招牌挂”市场转让和控制新增土地规模，增加了开发商土地储备成本；房地产开发贷款受到严格控制、项目自有资金提高，降低了开发商的债务杠杆；此外，建筑企业贷款和住房消费贷款的严格监管，进一步限制了开发商惯用的经营性负债能力。
土地储备资金压力最为明显
运用应付账款和预收账款的经营性负债杠杆在受到央行“121号文件”等调控政策约束后，开发商项目开发资金压力骤然紧张。除此之外，去年以来开发商加快了土地和项目储备的步伐，这进一步绷紧了开发商的资金链条。譬如，房地产龙头企业“万科”在央行“121”号文件发布后至今，总共增加至少185万平米土地储备，需要支出的现金约43亿元。图2概括了今年来部分上市公司公布的土地储备资金支出情况。
全行业的土地储备扩张带来的资金支出压力不仅源自土地储备面积的绝对增长，还体现在以下几个方面：(1)土地出让金支付方式的规范。政府加强了开发商土地价款的支付时间管理。(2)土地交易市场化推动出让价格上涨。据统计，目前公开竞标土地出让价格一般高出底价40%左右，挂牌出让高出底价15%左右。严格推行“招牌挂”市场化出让的“71号文件”更是增加价格上涨预期。(3)土地价格直接上涨。上半年全国土地交易价格同比上涨9.5%，部分城市价格涨幅较高，如杭州为66.3%、上海23.7%、南昌22.1%、天津19.9%。(4)中央推行土地垂直管理，从土地规划、储备、出让和投资方面加强土地一级市场调控。(5)出让载体类型有所变化，如上海等地开始推行“熟地”出让。在“生地”转让下，开发商可以借用经营性杠杆减少资金支出和获取高额回报；“熟地”出让既增加了资金支出压力，也降低了投资回报。
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