资本能力主导房地产新局(6)_行业研究_财经纵横

资本能力主导房地产新局(6)


http://finance.sina.com.cn 2004年10月25日 17:00 《新财富》

宏观层面在悄悄变化: 筹资资金比例上升资本能力主导房地产新局配图（图片来源：《新财富》）点击此处查看全部财经新闻图片资本能力主导房地产新局配图（图片来源：《新财富》）点击此处查看全部财经新闻图片资本能力主导房地产新局配图（图片来源：《新财富》）点击此处查看全部财经新闻图片　　上述的分析是以经挑选后的上市公司为样本，而所有上市的房地产公司仅占全部有正常经营活动2.2万家房地产企业的0.4%(香港的这一比例为2.5%)，并且2003年房地产板块上市公司主营收入和主营利润的同比增长分别只有11%和12%，远低于同期房地产行业投资、销售额、销售面积均在30%左右的增长速度，样本数量太小，可能有以偏概全的问题。我们有必要从宏观层面对资金情况做进一步的分析。　　在宏观层面，如图5，我们可以看到，内地房地产行业的资金运行情况与香港基本类似，房地产开发的资金主要来自房地产开发贷款、开发商自有资金、施工企业垫资和项目销售回款(定金及预付款)。　　在过去几年，虽然资金运行情况没有什么根本性的改变，但资金来源的结构在悄悄发生变化，来自施工企业的垫资所占的比例明显下降，而筹资资金的比例在上升。如图6，2001-2003年，房地产开发资金来源中，国内贷款、自筹资金、定金及预付款所占的比例均呈逐年增加的趋势，分别从2001年的19.3%、24.7%和33.5%增长到了2003年的21.2%、25.5%和34.5%，三者合计的比例提高了3.7个百分点，与此同时各项应付款以及利用外资则出现缓慢的减少趋势，分别从2001年的13.2%和1.5%减少到了2003年的10.9%和1.3%。而各种应付款实际上是开发商应付施工企业的工程款，这说明，在地产新政的作用下，来自施工企业的垫资出现了下降趋势而自有资金占比缓慢上升。　　如果对比绝对金额的增速，结果更加明显。在2001与2003年六项的房地产资金来源中，国内贷款、自筹资金和定金及预付款的增速超过了资金总额的增长，而利用外资、各项应付款合计和其他资金的增速则在总额水平之下。如表4，房地产行业在2001-2003年的两年间，开发资金总额增长了73.51%，而其中国内贷款、自筹资金和定金及预付款分别增长了90.64%、78.90%和78.52%，另外三项的增速均不超过50%。　　国内贷款和自筹资金的比例在上升以及增速超过整体水平说明筹资和筹资能力对于开发商越来越重要，而定金及预付款的比例提升及增速超过整体水平则可以看作政策变化和经营水平提高的结果。 [上一页] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [下一页]

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